美國完成退市，一般估計來年美息將進入加息周期。眾所周知本港樓價在高位徘徊的原因之一是按息一直維持低企；港息如跟隨美息上升至「正常」水平，勢將對本地高企的樓價帶來一定壓力。不過，不論是美息抑或港息回升，都有強大的制約因素。
以美息而言，聯儲局多番明示暗示來年加息，但現時有幾個制約因素存在。其一是2016年美國總統換屆，民主黨如希望繼續掌管白宮，有充分誘因令低息維持、避免加息引發經濟增長放緩的風險。
其次是通脹因素，國際油價持續回落至5年低位，油價低的結果之一是拖低通脹，10月份美國通脹按月持平，按年上升1.7%，數據未完全反映油價回落的影響。傳統上，聯儲局利率政策的主要目標就是控制通脹，過去聯儲局以通脹率2%、2.5%作為加息門檻之一，就是擔心持續的低息、量寬會持續通脹失控。但目前看來，通脹十分溫和，油價偏低更預示來年通脹壓力不高。
相反而言，如果在低通脹的情況下加息，引發置業、消費放緩，甚至有一定的通縮危機。當然，聯儲局明示暗示已久，來年如果美國經濟增長維持、尤其是職位增長穩定，聯儲局仍可能按既定規劃加息。但綜合政治及經濟因素，來年甚至2016年大選年美息上升的空間未必太大。
在香港而言，由於聯繫匯率的關係，港息走勢大致上會跟隨美息。因此本地樓市參與者一直關注美國利率政策。不過，自2007年以來，美息累積下調5.25厘，而本地最優惠利率只下調3厘，最優惠利率未有完全跟足美息跌幅。理論上，美息即使在明年上升，本地最優惠利率都有條件暫時不跟隨。
綜合而言，仍然不能排除美息在來年進入加息周期的可能。不過「加息周期開始」，與「息口回到正常/歷史平均水平」之間，有一定的落差。未來的確存在一種可能性：美國雖然可加息，但幅度及寬度不會如2004至2006年水平。美息可能在低位，例如一厘多的水平橫行一段較長時間。至於本地最優惠利率，初期更可能出現升幅不跟足美息的情況。
當然，上述提及的「港息」，主要指最優惠利率。但近年新批按揭中，有甚高比重以銀行同業拆息計算(H按)。現時本地一個月拆息較2007年中，差幅約4.3厘，即港元拆息較最優惠利率更追貼美息走勢。如無意外，美息回升，本地拆息上調的步伐會較最優惠利率為大---過去數年銀行批出大量H+0.7厘左右的貸款，不少按揭借款人現時的供款利率不足一厘。一旦拆息回升較急，他們亦會面對「幅度較高」的加息影響(例如由1厘按息升至1.5厘，一年利息支出會上升一半)。不過，宏觀而言，由於絕大部分H按都有鎖息上限的機制，如果美息回升步伐較慢，即使港元拆息亦步亦趨的回升，對樓價的實際壓力也不大。
原文刊於iMoney 2014年12月6日
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