港鐵康城6期招標,放寬單位數目上限,即中標發展商日後可選擇興建更多小型單位。在土地有限、地積比不能隨便提高的情況下,減少興建大單位,多建小單位,無疑是短期內增加住屋供應的有效方法。但不論對準買家或港府來說,此一巧招都有一定代價。
同樣是1800呎的樓面,劃分2伙,可以提供2個900呎大單位。劃成400多呎,可提供4伙;300呎的話,便是6伙,極端一點,劃成200呎單位,便
有9伙。近年細價盤升幅高於大市,新盤成交,同屋苑小單位呎價往往高於大單位。如果情況持續,地皮容許拆細單位,同樣樓面可建更多單位,回報較高,發展商
應會樂見其成。
地皮容許拆細單位 發展商樂見其成
對港府而言,拆細單位可在覓地困難的情況下,快速增加住宅單位供應。對準買家,尤其是青年上車客來說,大單位早已超出可負擔範圍,應該會歡迎新盤增加小型單位供應。但提高地皮可建單位上限,雖然可在數年內增加住宅供應,但卻不無代價。
以單身人士或二人家庭而言,購入細單位可說是將貨就價,現時400呎新盤價格大概便要400萬元,以9成按揭計,30年供款計,月供13,578元,通過
壓力測試的入息要求是32,762元,大概便是居於私樓家庭的月入中位數水平-單位再大一點點,可能已超出一般家庭負擔水平。
購入單位後,解決了置業問題。但購入細單位,開放式或一房間隔對單身或新婚二人家庭來說問題不大,但當數年後小業主決定生兒育女時,可能便會發現居住空間
不足。問題表面是個別買家的財力問題,多數人都想居所面積大一點,自由市場之下,負擔不起大單位便只好買小單位,與人無尤。但當新供應偏向小單位時,問題
便是結構性的。
400平方呎或約40平方米單位,差餉物業估價署統計上屬A類住宅,40至69.9平方米的,屬B類住宅。2004年,A、B類新落成住宅分別是2,122伙及18,225伙,佔當年落成量分別為8.2%及70%。
雖然在官方分類上,A、B、C類住宅都屬中小型住宅,但本地一般間隔,B類住宅已可提供2至3房,足供一般3、4人家庭居住,當年的新供應分布,偏重B類住宅,某程度上也可說是一步一步的改善本地人均居住面積偏低的問題。
2013年,A、B類新落成住宅分別是1,423伙及4,688伙,整體落成量已較十年前大幅減少,佔全年落成數的比例是17%及56.8%,A類住宅比重增加而B類減少。
如果政府以多建小單位的方式增加供應,未來A類住宅供應佔新供應比例將進一步上升。至於政府之前多次提及的「提高港人人均居住面積」的政策目標,已再難堅持,可能已和當年的八萬五一樣,沒有提,就不存在了。
拆細單位,未必是最理想的增加供應方法,但準買家為了上車,政府為了短期內增加供應,可能並沒有太多其他選擇。
原文刊於經濟日報網站 2014年12月24日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言