換血政策下的樓市博奕

上星期我們提到，梁振英急不及待提示本地青年人要向外發展，同時認為要放寬入境政策，以吸納外來人才。不管其政治動機為何，在樓市層面，放寬入境政策必然增加樓市需求，本地業主又應該如何因應？

首先要留意，不論政府如何鼓勵本地青年向外發展，實際上有能力、會向外發展的人未必會太多。而即使他們向外發展，也不見得會和香港一刀兩斷，特別是財務條 件較佳的一群，恐怕仍會在香港購置物業－－鼓勵本地青年外闖，對減少在本地的居住需求，作用未必太大。此外，據說移民顧問接獲本地人有關移民海外的查詢多 了，那些考慮移民的人究竟是怕了青年人抑或共產黨，無從稽考；不過，如果移民潮再起，或會釋放部分二手住宅供應。

放寬入境政策會增加居住需求
另一方面，放寬入境政策，吸納外來人才，卻一定會增加居住需求，問題只是偏向租抑或買。未來入境政策如何改變是未知之數，但政府要鼓勵外來人口來港，在樓市房屋政策上必須作出一定配合。一些在近年推出，針對外來買家的措施，將難以「加辣」，甚至有可能調整。

例如買家印花稅及雙倍印花稅，在現行政策下，只要住宅買家不是香港永久居民，便要支付買家印花稅（樓價15%）及雙倍印花稅（樓價1.5至8.5%），不 設豁免。此類措施的推出，是回應外來購買力影響本地樓價。正常情況下，假設政府認為有需要控制樓價升勢，又判斷外來購買力是推高樓價原因之一，政府便可透 過提高上述印花稅，以增加外來買家買賣成本的方式調控購買力。

樓市措施難加辣
但現時政府有意引入更多外來人才，此類「不合時宜」的措施便可能需要調整。試想像一下，需要引入外來人才的業界翹楚反映，在港購買物業自用的成本太高，阻礙人才來港，呼籲降低外來人才的入市門檻，政府會有何反應？
最低限度是，當政策上要吸引外來人才，而他們需要在本地置業時，政府亦不可能將措施加辣。

對一般小業主來說，未來在部署物業買賣時，亦需要多考慮「吸納外來人才」政策的影響。樓市中不乏只持有一個自住物業的業主，希望捕捉樓市周期，以低買高賣 方式致富。過去有多少業主透過買賣自住物業置富，難以統計，但在政府未見有效開闢土地供應的情況下，放寬人口政策，對樓市會有深遠影響。

以往在市場出售物業，有100個潛在買家，未來人口增加，潛在買家數量便可能是110個。需要留意的是，新增的外來人才之中，多數不會在香港有其他物業， 購買物業應會偏向自住，此類買家會較傾向於長期持有物業。簡單來說，未來一段時間，樓市會偏向賣樓易，買樓難，成為典型的賣家市場（Seller's Market）。對於只持有少量單位的小業主來說，較佳的策略或是長期持貨？

原文刊於經濟日報網站2014年12月17日

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