2025年1月10日 星期五

為何成交量升按揭取用金額跌?

 2024年樓市成交量回升,但按揭取用金額料會錄得較大的按年跌幅,連帶銀行體系內的按揭未償還金額也出現罕見的下跌。在按息開始回落的時候,貸款未見增長,這不是好消息。

根據地產代理統計,2024年全年一手住宅成交註冊約1.68萬宗,二手約4萬宗,數字較2023年分別上升約57%及11%。但截至11月,2024年住宅按揭新取用金額只有1626億元,按揭取用宗數僅36362宗。分別較2023年同期下跌28%及23%。連帶銀行體系的未償還按揭金額,在11月底亦出現輕微按月回落。

一般認為,在按息下調以外,另一個刺激2024年樓市成交量上升的原因是港府撤辣稅、金管局放寬按揭指引。


 

按一般認知,如果成交量大幅上升,樓價只是微跌,整體按揭成數又放寬,按揭取用金額理應上升。最終在減息及減辣的刺激下,2024年住宅市場的樓價雖然仍有調整,但整體成交量回升。在成交量大升的情況下,按揭取用金額及宗數卻下跌,情況有點反常。

樓按取用數字,以至未償還按揭金額回落,一般來說不是好消息。情況可能反映市場對前景不樂觀,減少了樓按槓桿,甚至是信貸緊縮。但初步看來,2024年成交量大升,市場對樓市前景難說悲觀;去年下半年銀行陸續上調樓按現金回贈,也不似是緊縮信貸。

2024年出現按揭取用數字回落的反常現象,可能有兩個主要原因:轉按需求下跌,以及大型新盤延期落成。

2024年初,多家銀行下調按揭現金回贈,個別銀行對轉按客戶提供的現金回贈一度下跌至零。結果是市場上盛行多年的轉按行為大量消失。2022年,新批按揭宗數中,有29.4%為轉按,每月平均有2181宗。2023年,新批轉按宗數佔比下跌至27.8%,每月平均1782宗。到了2024年1至11月,每月新批轉按平均宗數只有619宗,佔比下調至12%。轉按不流行,直接影響按揭取用的整體表現。

另外,多個原定於2024年入伙的新盤延期落成,估計涉及數千宗選用建築期成交的交易。這些樓花買家本應在2024年取用按揭、完成交易,但因為入伙期延後,按揭取用也將推遲至2025年。

綜合而言,轉按不流行、多個樓花新盤延期交樓,可能是2024年新取用按揭下跌的部分原因。在銀行恢復為轉按提供現金回贈、新盤集中在2025年入伙的情況下,估計2025年的按揭取用宗數及金額將有所回升。

原文刊於信報網站2025年1月7日

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