讀者在瀏覽報章地產版時，或會留意一些按揭廣告，會以「月平息」為計算標準，乍看而言，「低至零點幾厘」的月平息，似乎不算高。事實上，以月平息計算的，多數是類近私人貸款性質。視乎還款年期，0.8厘的月平息，換算成實際年利率，可達十多厘。
以一筆借款額30萬元的貸款為例，如月平息0.8厘，還款期一年。每月還款額為27,400。即一年後共償還本息和328,800元。即一年支付了28,800元的利息，一個月利息為2,400元。2,400元是本金30萬元的0.8%，「月平息0.8厘」便是如此算出來的。但換算成「實際年利率」，上述案例的利率卻是18.71%。主要的原因，是以「平息」計算的貸款，不是息隨本減，還款期靠後的月份，利息佔未償還本金比例大升。
筆者不是說有關廣告欺騙，那是明碼實價的，問題只是不少人並不明白平息及實際年利率之間的巨大分別。置業人士在考慮以平息計算的貸款計劃時，宜要求對方提供「實際年利率」的數字以供參考，並與一般按揭計劃詳細比較，再作決定。
原文刊於晴報 2012年1月31日
除了按揭申請人自己申報外，銀行現時會根據申請人仍有多少未供滿的按揭及物業是否連租約轉讓，判定物業是否用於自用。以後者來說，買家如購入一個連租約單位，除非能向銀行證明，租期會在合理時間內完結，並能提供與租客簽訂之退租協議書, 之後買家會收回單位自用。
否則，銀行很可能以非自用條件批出按揭，不但按揭利率可能較自用物業的按揭略高，更重要的是根據指引，按揭成數只達估值5成。如果買家遇上連租約的放盤，在作出入市決定前，宜先衡量按揭獲批的機會。
原文刊於信報網站 2012年1月29日
踏入2012年以來，二手市場成交依然淡靜。地產代理業界仍在爭取政府提早檢討額外印花稅；另一方面，金管局已放風，表示或會考慮檢討按揭指引。其實在政治層面考慮，檢討按揭指引，遠較檢討額外印花稅來得容易。
2012年過了不足一個月，由於今年農曆新年來得早，最初數星期的樓市氣氛亦特別淡靜。但即使是展望農曆新年後的表現，似乎多數分析都估計後市仍然偏淡。 往年樓市氣氛即使稍差，也會有所謂「小陽春」的出現；亦即因節日因素被遏抑的購買力在過年後一次過湧現。但筆者擔心的是，2月起正是歐債到期高峰，外圍因 素稍有風吹草動，都足以影響本地樓市氣氛；因此今年樓市亦未必有甚麼「小陽春」。
歐債到期高峰大概在2至4月，除非有甚麼較為明朗的發展，否則今年第一季樓市都是偏淡；成交量低之餘，成交價亦可能在上半年出現較明顯調整。早在去年下半年，物業代理已眾口一辭，建議政府盡早撤銷額外印花稅（SSD），或放寬按揭指引。
眾多遏抑樓市措施是在近兩年徇眾要求推出的，但我們估計，如年內樓市持續淡靜，而樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消遏抑樓市措施。而在政治 上，修改按揭指引遠較取消SSD簡單：金管局放寬指引，不必立法會同意，只要一紙公文即可生效。但SSD是法律條文，檢討或修訂都要經過立法會。而放寬 SSD會予部分選民「議員投靠地產霸權」的印象，在9月立法會選舉前難以實現。基於上述原因，如樓價下跌超過一般預期，令當局要放寬遏抑措施，當局較大可 能是先放寬按揭指引。
不可借足七成 影響換樓活動
物業代理朋友的意見似乎傾向認為，SSD對樓市的殺傷力較金管局收緊按揭指引更大。但筆者一直認為，市場上始終是用家多於炒家，SSD對有意在短期內轉讓 物業的投資者當然有阻嚇力，但應該不足以阻礙用家入市。相反，按揭指引一直收緊，$600萬以上物業已不可借足樓價七成，足以影響一般換樓用家的入市決 定。可以說，按揭指引已干擾了換樓鏈/置業階梯的操作。
如果當局在年內放寬按揭指引，可望刺激$600萬以上物業成交，令整條換樓鏈恢復。在風險控制的角度來說，如果當局是在樓市出現一定跌幅後放寬指引，其時新造按揭物業的成交價亦理應下跌，屆時放寬按揭指引，對銀行來說，出現負資產的風險亦已減少。
至於一眾物業代理建議提早檢討SSD；我們維持過去的預測，由於立法會換屆的因素，最早也要在今年底才可能檢討。我們亦估計，所謂「檢討」，恐怕亦難以整 個收回。較可能的發展，其一是調整SSD，只針對「有錢賺」的短期轉讓個案，收取額外印花稅。另一個可能的調整，是在年期及稅率上作微調，例如半年內轉 讓，將現時徵收的稅率15%下調等。但筆者估計，除非樓市暴跌，否則現屆政府或來屆政府，都難以完全取消SSD。
原文刊於置業家居 2012年1月28日
傳統觀點認為，每年年初，銀行按揭銷售部門有了新年度的貸款目標，為了避免市況波動(例如下半年樓市轉靜)等影響，會傾向在年初以較優惠的條件批出按揭, 以爭取市場佔有率；結果每年年初的按揭利率往往較為優惠，甚至會有傳媒形容為按揭戰。
踏入2012年，雖然的確有個別銀行將新造按揭利率下調，但整體而言，筆者未觀察到銀行有較強烈爭取按揭市佔率的意願。事實上，在部分銀行下調新造按息之時，亦有部分銀行輕微上調按息，暫時看不到明顯的按揭戰趨勢。
筆者認為本地新造按揭息口已走出谷底，整體趨勢是緩慢向上調升，即使個別銀行因一時需要，以較優惠的利率推出按揭產品，整體新造按息下調的現象應該難以出現。
其中一個原因是，目前為止，內地企業融資仍然緊張，此方面的貸款需求料會持續，銀行似沒有必要在按揭業務上採取太進取的訂價。如無意外，2012年按揭市場會有以下表現：新造按揭利率持續緩慢上升。
展望未來，筆者認為較大的變數是當局會不會放寬按揭指引。回顧近2年眾多遏抑樓市措施，效力最大的應該是2010年底推出的特別印花稅，及持續收緊的按揭指引。前者令短炒炒家絕跡市場，後者令600萬以上物業的按揭槓桿比率下跌，影響及於長線投資及正常的樓換樓用家。
展望2012年，筆者估計，如果樓價出現明顯下調，將觸發政府檢討遏抑樓市措施。而兩大殺著中，由於特別印花稅是法律，修改程序較複雜，特別是需要立法會通過，由於今年是立法會選舉年，尋求連任的議員極可能避免在選舉前處理此類充滿爭議，社會矛盾較大的議題。即使行政部門希望修改特別印花稅條例，立法會都未必配合，難以即時因應市況調整。但「按揭指引」不涉及立法程序，只要官方一紙公文，可即時生效。筆者相信如樓價確認回落，當局可能會先放寬按揭指引。
當然，按揭指引即使放寬，也不一定代表成交量及牽動的按揭金額回升。筆者甚至認為，即使按揭指引在年內放寬，在市場看淡後市的大前題下，2012年的按揭取用金額，仍然會較2011年為低。
原文刊於 iMoney 2012年1月21日
二手市場成交仍然淡靜，物業代理仍然眾口一辭，建議政府盡早撤銷特別印 花稅（Special Stamp Duty；SSD），或放寬按揭指引。特別印花稅及金管局收緊按揭指引對市場有何影響，坊間已有大量討論，我們今次嘗試跳出市場，以政策及政治角度，看看 兩者修改的契機及影響。
樓價跌幅比預期多 或先放寬按揭指引
我們估計，如年內樓市持續偏軟，樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消壓抑樓市措施。而在政治上，修改按揭指引遠較取消SSD簡單：金管 局放寬指引，不必立法會同意，只要一紙公文即可生效。但SSD是法律條文，檢討或修訂都要經過立法會。而放寬SSD會予部分選民「議員投靠地產霸權」的印 象，在9月立法會選舉前難以實現。
基於上述原因，如樓價下跌明顯更超一般預期，令當局要放寬壓抑措施，較大可能是先放寬按揭指引。然而具體的時間，除了要視乎市況外，似乎亦與3月的特首選舉結果有關。
借勢開徵資產增值稅 千載難逢
坊間似乎有一個印象：在兩大熱門中，似乎唐英年先生與現屆政府的關係較佳，而梁振英先生雖然擔任行會召集人多年，但與現屆政府關係較為疏遠。如果在 7月換屆前，樓價處於一個「壓抑樓市措施放寬也好，不放寬也行」的局面；筆者估計，現屆政府很可能根據誰人當選而決定是否放寬措施。
即是說，如果當選的是現屆政府友好，而官方又判斷，放寬壓抑樓市措施有利民意支持，那便先緩一下，將決定留待新特首上任時公布，令他上台時有更大的 民意支持。相反，如果當選人與現屆政府關係一般；那現屆政府很可能在換屆前，先放寬按揭指引。這預計並不是我們的創作，而是根據特區奉行的「親疏有別」政 策而推估出來的預演！
誰人當選下屆特首 影響放寬措施決定
至於SSD的檢討，我們維持過去的預測，最早也要在今年底才可能檢討；值得留意的是，在一眾要求檢討SSD的呼聲中，其實是為特區政府，提供了一個 黃金改革的機會。現時物業代理，甚至是部分發展商都多次提出意見，認為現時市況轉靜，市場短炒者有可能損手，政府是時候檢討政策，最低限度SSD應只針對 「有錢賺」的短期轉讓個案，收取特別印花稅。現時的SSD，凡是在2年內轉讓的住宅，不論轉讓價格較購入價是升是跌，都需要繳交特別印花稅。而上述建議， 只針對有賺價的轉讓收取SSD，可說是一種放寬。
但請留意以上建議，「向一定期限內轉讓獲利的物業成交徵稅」，想一想，其實就是資本增值稅（Capital Gain Tax - CGT）。過去香港一直以簡單低稅制為傲，不論是物業買賣／股票買賣所得，一直不會向資本增值部分徵稅。在正常情況下，如官方推動開徵資本增值稅，由學術 界、商界至民間，必定會引起連場爭議。但前年SSD在民意普遍支持下推出，向所有短期住宅轉讓開徵特別稅，卻意外的掃除了資本增值稅（至少是住宅物業類的 資本）的上架障礙-----因此如果政府在檢討SSD後，決定只向有錢賺的物業徵稅，本來最大阻力的地產界，看來只會支持。
如果港府有意開徵資產增值稅，2012年會是千載難逢的機會。當然，SSD轉型後，仍有不少細節要討論，例如現時稅務局其實是有權向短炒獲利的物業 轉讓個案徵收利得稅；一旦他日所有有獲利的住宅轉讓都收取特別印花稅，會不會雙重徵稅，或需要更多討論，但那已是另一個話題了。
原文刊於經濟日報網站 2012年1月18日
先要說明的是，「以空殼公司購入物業，再出售公司」此類操作一直存在，有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易，原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低；SSD的推出，不過是增加此方面的誘因。
雖然此類交易合法，但置業人士在物色物業時，如遇到此類放盤，在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。
根據現時的市場習慣，物業買賣的一般印花稅是由買方支付的；而額外印花稅(如需支付)，是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業；對買家來說，可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價：即使物業真的是自用，但以「購入公司」方式購買物業，因為購入的是公司，根本無從申請按揭。
一般操作，是買家先以現金付清購買公司的款項，再以公司名義申請按揭；換言之，購買「持有物業的空殼公司」，買家需要有充足的現金。
其次，購入有關公司後，可以公司資產(物業)為抵押，申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資，根據金管局現時的指引，不論物業估價多少，按揭成數上限只是樓價5成。此外，如果置業人士購入「公司」後，每年亦要支付公司的周年申報表，輕微增加支出。
原文刊於信報網站 2012年1月15日
隨着內地及香港的跨境融資需求上升，貸款審批亦出現信貸資料壁壘的問題。兩地的信貸資料在過去長期不互通，但此種情況正在改變。由風險管理角度看，這種訊息不對稱的壁壘消失是好事，但由個別借款人的角度看，便意味貸款申請被拒的可能性上升。 內地與香港各有各的企業、個人信貸資料系統，在過去兩...
