官方措施支持樓價高企？

特區政府換屆在即，現屆政府推出多項樓市辣招，但樓價於過去5年卻持續上升。雖然眾多辣招推出的原意是遏抑樓價，但市場卻有聲音質疑，眾多措施反而支持樓價在高位運行。

除了初版的額外印花稅於2010年由上屆政府引入之外，買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅「加辣」(購入住宅單位後3年內轉讓需支付額外印花稅)，以及劃一從價印花稅至15%等，均在現屆政府任內推行；加上金管局在期間亦推出第5至8輪的逆周期措施，過去5年，擁有多於一個住宅物業的投資者/外來買家，物業買賣的印花稅支出愈來愈高，按揭槓桿卻愈來愈少。不過，物業代理統計的樓價指數，同期卻上升逾五成。

表面看來，眾多措施似乎無力阻遏樓價上升。一般的解釋是形勢比人強，過去5年市場熱錢充斥，按息一直處於超低水平；住宅供應方面，官方的說法是雖已落力增加土地供應，但建築需時，增加的供應要待下屆政府任內才會出現。

對於辣招效用有所懷疑的意見更認為，整體上眾多招數令成交量下跌，較欠缺財力的買家(包括投資者及用家)都難以入市；當新供應不足，而合資格入市的買家又是財力較高的一群時，成交價自然偏高。更有指辣招令業主換樓成本增加，減少了二手市場的放盤量，「鎖盤效應」反而令價格上升。

問題是，我們可以說過去數年推出的辣招是策略錯誤，甚至反過來認為政府應該減辣嗎？試想一下，如果一般業主的換樓成本維持偏低，在旺市之際，業主換樓，在增加一個放盤的同時，其實也增加了一個入市需求。我們最多可以說，二手市場放盤如果增加，細單位的升幅可能較現時為低，但更多業主換樓，其實會令大單位出現更明顯升幅。

某程度上，由於眾多措施限制了入市規模，令成功借取按揭買家的實際供款負擔偏低，減低了外圍因素變化時，財力不足業主斷供的風險。的確可說現有措施減低了日後樓價調整的幅度，此後果總比資金不受控的入市，一下子推高樓價，遇上外圍因素惡化時，出現大幅調整好得多。

原文刊於信報網站2017年6月20日

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加息來臨 置業勿「奉旨」低息

一如市場預期，聯儲局再度上調聯邦基金利率0.25厘。本地銀行會否跟隨仍有待觀察。另一邊廂，由於美國經濟表現不盡理想，市場開始出現要求聯儲局放緩加息步伐，甚至有分析估計原訂再加息2次的計劃無以為繼。對香港的按揭借款人來說，又應該如何因應利率變化？

聯儲局在2008年金融海嘯後以壓低息口方式刺激經濟，令美息長期維持在零息水平。長期零息本來非正常現象，在經濟見好轉之後，聯儲局部署加息本屬正常。今次美息上升週期是從2015年12月開始，連同今次加息，總共加息4次。

由於2007年後一年內，美息下調5厘，而香港最優惠利率同期只下調2.5厘，令現時美息，香港暫不跟加預留一定緩衝空間；加上本地熱錢充斥，銀行體系結餘達2,595億元(2007年金融海嘯前的「正常水平」是十多億元)；令本地拆息一直在低位徘徊(現時一個月拆息是0.36厘左右，2007年中是4厘多)，銀行亦有條件暫不上調最優惠利率。

基於聯繫匯率機制，港息不可能一直巍然不動，如果美息持續上升，勢將觸發套息活動，銀行結餘可以快速減少，並帶動港息上升。

經濟好淡都有加息理由

由於近日美國經濟數據不盡樂觀，就業改善之餘，通脹卻見回落；加上特朗普總統被疑通俄，市場懷疑華府是否有足夠政治能量振興經濟；開始有聲音質疑聯儲局的加息步伐。

要留意的是，在聯儲局的角度而言，美國經濟改善，自然應該按部就班，上調利率。萬一預期特朗普政策刺激有限，經濟可能回落，聯儲局其實也有動機在現時經濟略有起免時上調利率，好為未來需要刺激增長時，預留減息彈藥。

因此，除非美國經濟有明顯放緩，否則，即使通脹率未達2%的目標，聯儲局其實仍有較高機會維持加息步伐不變。現階段供樓人士不宜寄望美息會放緩上升；更不宜「奉旨」以為低息長期持續。

近年透過銀行取得按揭的置業人士，都需要通過壓力測試，供款負擔會處於較低水平。至於那些有意透過發展商一按入市的買家，貸款審批可能不設壓測，但置業人士亦宜參考壓測標準，評估一旦按息回升、貸款優惠期又完結時，供款是否仍在自己的負擔能力內，才好作出入市決定。

原文刊於iMoney 2017年6月17日

「港人首置樓」可否壓低樓價？

現屆政府推出港人港地政策，初衷是撥出地皮，興建的單位僅限本地人購買，減低外來購買力的影響。但實施下來，似乎對壓抑樓價的作用不大，坊間因此有建議，不如修改政策，推出「港人首置樓」，初次出售及轉讓對象僅限本地初次置業人士，可望將此類物業的樓價控制在上車客可負擔水平。但細思下來，有關建議作用恐怕有限。

早前一個港人港地項目開售，訂價未見比非一般項目相宜，更出現一人購買多伙現象，被指違反政策原意（協助本地自用買家入市？）。賣地規程增加了「僅限售予港人」的限制，而樓價未見相宜，合理解釋是本地購買力強勁，需求旺盛之下，發展商沒有理由為此提供額外折讓。

基於初版的港人港地對協助上車客入市作用有限，坊間開始出現優化建議，例如將銷售及轉讓對象限定於本地首次置業買家。其思路是：此批買家的財力有限，發展商「睇餸食飯」，投地時會考慮未來承接力，動工時選料亦會較平實，售價可望較為相宜。加上轉讓對象亦僅限上車客，亦可減少投資者入市的誘因。

但上述思路有幾個問題。其一是「首次置業」買家不一定是「上車客」；不少投資者過去習慣以公司名義入市，本人名下反而未持有任何物業，符合「首置」（或未持有物業）定義，一樣有資格購買「港人首置樓」。

即使政府杜絕假首置入市 問題仍然存在
即使政府想方設法杜絕假首置入市，例如要求買家宣誓未透過任何公司持有物業，問題仍然存在。投資者/持有多個物業的業主，一樣可利用親人名義入市。近年市場常說的「買樓靠父幹」，背後除了廿四孝父母資助子女入市外，也存在「子女未買樓，入市可慳稅」的動機。而無論是那一種動機，似乎都難以限制。此種父母協助子女入市的情況，不單買家有財力支付較大額的首期，即使子女入息較低，也可在較高入息的父母擔保下，亦可取得足夠的按揭貸款。

再討論下去，支持港人首置樓概念的朋友或者會建議，如果再加入資產審查、入息限制等措施，總可以避免財力較高的家庭以未置業成員名義入市吧？到了那時，便可將銷售對象鎖定於「真正上車客」，似乎有望控制物業售價了？

問題是：搞得如此複雜，又和一般居屋有何分別？何不直接興建更多居屋？更大的問題是：現時居屋第二市場已經存在，一樣對買家資格有重重限制；但近期居二市場仍出現超高價成交。歸根究底，樓價高企一來是貨幣現象，市場資金氾濫；二來是住宅供應追不上需求的結果。在解決真正問題前，在其他政策上小修小補，作用恐怕都都不會太大。

原文刊於經濟日報網站2017年6月14日

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樓按角度看市場風險

討論樓市有沒有泡沫時，其中一個切入點是有沒有存在過度借貸。過度借貸又有兩層意思：宏觀上涉及房地產的借貸增長是否過高，以及微觀上按揭借款人的負擔是否過重。

目前其中一個引起市場注意的風險因素是未償還貸款總額高企，樓價指數較上一個高峰期上升六成至九成(視乎閣下用的是物業代理指數或官方指數)。但未償還按揭貸款總額卻由1997年底的4255億元，上升至今年4月的11422億元，上升1.68倍，數據令部分人士擔心出現過度借貸。

貨幣供應遠高於樓按增長
不過，正如討論房屋供求不應只看供應量，也要看需求量。要看借貸規模是否過大，也不應單看貸款數字。對比於本地貨幣供應增幅其實更大，2017年4月，M3貨幣供應較1997年底上升3.57倍，達逾13.11萬億元水平。一定程度上，可視樓價升幅為貨幣供應增加的結果，而物業資產的升值幅度，其實遠遠落後於貨幣供應增速。而按揭貸款的增速，亦同樣落後於貨幣供應。參考貨幣供應及未償還按揭貸款數字，可以說本地按揭市場未見明顯的過度借貸風險。

在微觀層面，歸功於近幾年金管局的按揭指引日趨完善，透過銀行進行的正規按揭，借款人的負擔受控，過度借貸的風險有限。根據金管局向立法會提供的數字，新批按揭供款比率更低見34%，為近幾年新低。

在供款比率以外，其實不同年代的按揭審批存在巨大差異：1997年本地銀行按揭業務處於一個監管寬鬆的狀態，任何有收入證明人士，只要在申請按揭時，申請的按揭每月供款不高於申請人月入一半，大致上便可順利取得貸款。銀行技術上亦無從得知按揭申請人在其他貸款機構是否有按揭負擔；監管機構對於已有按揭負擔人士再申請按揭，亦無額外要求。
寬鬆的貸款審批，加上低廉的交易稅費，令銀行按揭成為上一個高峰期投資者炒賣物業的槓桿。

不過，近年香港信貸資料庫的資料日趨完備，按揭申請人的其他按揭負擔可說無所遁形。而金管局的按揭指引亦更為嚴謹，不管是否有其他按揭負擔，按揭申請人的供款比率都被嚴格限制，基本上杜絕了借款人負擔超出個人承受能力的風險。

當然，風險永遠存在，資金一旦流走，會令本地貨幣供應減少。按揭壓力測試可以避免借款人負上高負擔樓債，但保證不了借款人收入一定不會下跌。惟對比於上一個樓市高峰期，目前過度借貸的風險，已受到較大程度的控制，泡沫程度亦遠較當年為低。

原文刊於信報網站2017年6月13日

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按揭供款比率66%解讀

財政司司長陳茂波引用數據，指今年第一季按揭供款相對住戶收入比例進一步上升至66%，顯著高於過去的長期平均數45%，顯示樓價超出一般市民的負擔能力。此是一個正確但容易引起誤會的數據，值得釐清。

按揭供款相對住戶收入比例66%的數據，來自政府今年首季的經濟報告。一如字面意思，數據指的是按揭供款佔住戶入息的比例。此處的住戶入息，用的是所有住戶（包括公屋戶）的入息中位數；樓價用的是實用面積45平方米的市價，按揭條件是20年還款期，7成按揭。

上述計算條件多年來一直不變，好處是可以比較固定條件之下，「中等入息家庭」的按揭負擔情況。缺點是，有關條件有時會偏離現實：包括公屋戶的入息較低，而且他們與私人住宅按揭供款無直接關係、現時一般新造按揭年期是25年、平均按揭成數是5成多等等。

政府口中的供款與收入比率高企，與此大異其趣的是，金管局統計銀行新批按揭供款佔入息比率卻只是34%，更是處於近年新低水平。

兩個反映供款入息比率的官方數據差異其實很正常：前者討論的是一般家庭在指定按揭條件下購買指定類型物業的供款情況。數字的解讀是：現時樓價令很多中等收入家庭也難以負擔。

後者是實際上申請按揭人士在現實條件下的供款比例，由於新批按揭都需要通過壓力測試，即使樓價高企，新批按揭的供款比例自然會處於低水平。

綜合兩個數據，現時樓價無疑處於偏高水平，令中等收入家庭難以負擔；但有條件入市，可以通過壓力測試取得銀行按揭貸款的家庭，供款負擔卻處於偏低水平。此是眾多分析認同樓價偏高，但認為風險遠低於之前高峰期的根本原因之一。

原文刊於經濟日報網站2017年6月7日

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四年9.6萬個供應的意義

行政長官梁振英出席任內最後一次立法會答問大會，提及本屆政府出售的土地比上屆多，未來3、4年私人住宅供應可達9.6萬戶，認為已對樓市問題提供了治標又治本的方案。本屆政府着力增加房屋供應是事實，但9萬多個房屋對樓市有何意義？

樓價高企，增加住宅供應自然是紓緩價格過高的王道措施。一般人聽到9萬多個供應，大概會有「供應大增、樓價下調可期」的感覺。但觀乎數據，情況其實不太樂觀。

近期市場評論都喜歡把樓價和1997年比較，不如就看看1997年與現時的供求數據：

	1997年	2017年首季	變幅
人口	651.7萬	737.5萬	+13.17%
家庭數目	192.2萬	251.2萬	+30.64%
私樓數目	94萬	115.9萬	+23.26%

20年下來，私人住宅總存量增加了21.9萬戶，增幅23%，較同期人口增幅的13%為多。不過，現代傾向小家庭，住戶平均人數減少，令住戶數目增幅高於人口及私樓增幅。

回歸20年 家庭增幅高於私宅落成
1997年平均兩戶人有一個私人住宅，到了2017年，要2.17戶人才分到一個私人住宅。假設住戶人數不再上升，私樓數目增加9.6萬戶，住戶及私樓比例也只會恢復至1997年水平。

當然，私人住戶數目難以凍結，過去4年，每年住戶數目平均增加2.29萬戶；另外，每年私樓的拆卸量也達1900伙。假設9.6萬戶供應全部到位，實際上，4年後住戶及私樓數目比例只會輕微改善至2.09戶對一伙私樓。

20年下來，私人住宅總存量上升23%，而家庭數目增加30%，私人住宅供應追不上家庭數目增長，是樓市剛性需求強勁的背景因素之一。或者說，要維持自置居所比例於五成水平的話，每年2.4萬個(4年9.6萬個)左右的私樓供應，是必須達到的目標。過去多年供應量不達標的結果，是樓價高企，而自置居所比例又跌至48%水平。

原文刊於信報網站2017年6月6日

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銀行上調按息 — 溫故知新

因應金管局指引，多家銀行上調按息，新造按息普遍上調10點子；市場一般估計，按息輕微上調，不會對上升中的樓價有多少降溫作用。當然，後續的問題便是：往後的按息走勢如何？會不會持續上升？

多家銀行上調住宅按揭利率，拆息按揭（H按）利率由原先H+1.3厘，上調至H+1.4厘；拆息按揭的鎖息位及最優惠利率按揭亦大都上調0.1厘（10點子）。而銀行上調按息的主要原因，是金管局於19日，要求實施「內評法」（Internal Ratings-based Approach）銀行，批出住宅按揭貸款風險加權比率下限由15%上調至25%；效果是增加銀行的按揭業務成本，促使多家銀行宣佈上調按息。

市場認為上調按息0.1厘影響不大
市場普遍認為銀行上調按息0.1厘的影響不大。以500萬元貸款額，25年還款期為例，以5月29日一個月拆息0.35857厘計，按息由H+1.3厘上調至H+1.4厘，每月供款會由20,371元，上升至20,610元，上升239元。由於幅度小，加上新造按息上調完全不影響之前取用貸款業主的還款，對樓價無大影響是合理評論。問題是，新造按息會否持續上升？

其實今次並非金管局第一次上調銀行按揭業務的風險權重，類似的情況在2013年也曾出現，當年3月底金管局要求實施「內評法」銀行，批出住宅按揭貸款風險加權比率下限由10%上調至15%；其後多家銀行將按息上調0.25厘。

與2013年對比，當時風險權重上調的幅度較小，但銀行的加息幅度較大；今次多家銀行在成本上升更多的情況下，只輕微上調按息0.1厘，原因之一，可能是先觀察市場反應。2013年3月底4月初銀行上調按息，加上當年2月政府推出雙倍印花稅，市場成交及按揭取用金額雙雙縮減，但銀行體系資金充裕情況其實沒有改變，結果數月之後，一度上調的按息再度回落，新造按息甚至較風險權重上調前為低。

當然，歷史未必會簡單重複，由於今次按揭風險權重上調的幅度較高，按息先加後減的情況再出現的機會較2013年小。而在按息以外，要關注的便是美息走勢。現時市場估計6月美息將再度上調0.25厘，年內尚有約2次的加息機會。比起銀行輕微上調按息，本地業主更關心的應該是港息會否跟隨美息上升。樂觀地看，本地市場資金仍然充裕，暫時本地銀行仍有條件維持利率不變。但中長線而言，本地利率無可避免會上調，考慮樓市前景及為個人財務進行規劃時，不容忽視有關趨勢。

原文刊於經濟日報網站2017年5月31日

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