未償還按揭總額看樓市風險

近日樓市氣氛熾熱，買家似乎無懼利率回升及供應增加，幾個開售的新盤成績均理想。在樓市氣氛向好之時，不少專業分析提出忠告，樓價不會無止境上升，更可能在不久將來調整；其中一個理據是目前未償還按揭金額佔生產總值(GDP)的比率較1997年更高，反映目前樓市風險極高。問題是未償還按揭金額佔GDP比率，未必是一個好用的風險指標。

1997年，香港的未償還按揭金額佔GDP比率為30.99%；2016年的比率上升至44.94%──港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。但問題在於，1997年之後的「每一年」，該比率其實都高於1997年的紀錄。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比率30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，等同放棄入市機會。

未償還按揭佔GDP比率「偏高」多年
數據有點出乎意料，而原因亦較為複雜。在1997年後，經濟一直反覆，至2005年，香港GDP才高於1997年，此可視為第一階段，期內整體GDP呈收縮趨勢，但在高峰期借取按揭的客戶，不會特別提早還款，但新取用的按揭金額仍大致上升，結果是未償還按揭總額佔GDP比率仍然高企。

第二階段是2005至2008年，經濟恢復較明顯增長，樓市氣氛相對平穩，此幾年的未償還按揭佔GDP比率亦只在反覆，而未見明顯上升。2008年之後，因減息及量寬，樓市氣氛熾熱，按揭需求上升，即使官方推出大量辣招和收緊按揭指引，未償還按揭金額仍是持續上升。

另外，在比較未償還按揭總額佔GDP比率時，亦必須留意當時的利率。以1997年計，年中的按揭利率約8.25厘，年底約10厘，以8.25厘計，當時香港一年的按揭利息支出，約佔GDP的2.6%。2016新造按息約2厘，全港一年按揭利息支出，約佔GDP的0.9%。或者可以說，目前看來1997年的未償還按揭佔GDP比率偏低，原因在於當年利率高企，壓低了借貸需求。

持平而論，未償還按揭金額佔GDP比率愈高，的確可說風險愈高。比率高企，一旦外圍因素有變，信貸收縮時，資產價格亦可能出現較大調整。不過，參考其他數據，例如新批按揭的負擔比率或較低的按揭成數，均顯示目前借款人的償付能力較1997年為高。未來樓市隨利率回升，按揭需求放緩，令數字緩慢下調的可能，也許較「泡沫爆破」，樓價急跌的機率更高。

原文刊於信報網站年3月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

加息影響 豈止每月供多啲

如無意外，聯儲局本周議息將上調聯邦基金利率，但本地多家大型銀行已表明，最優惠利率暫時未有上升壓力。香港如暫不加息，料會利好周五開售的幾個大型新盤銷情，不過，利率變化，影響的絕不只是按揭借款人每月多付一點供款。

本地銀行一早打「開口牌」表明最優惠利率暫不跟加，表面原因是香港熱錢仍充裕，加上之前美國減息時，港息未有跟足。除非美息上升，令留駐的熱錢外流，銀行體系結餘大減，否則本地銀行的確沒有太大動機上調最優惠利率。

此外，現時9成以上的新批按揭以拆息為準，銀行上調最優惠利率，未必會影響到拆息，大部分用拆息計算的按揭，貸款利息亦不會上升。但傳統上優惠利率上升，存款利率亦會增加。近年拆息按揭主導按市，現時同步上調最優惠利率及存款利率，銀行的息差反而收窄。此亦可能是現時銀行放慢手腳，表明不急於加息的原因之一。

現階段上調最優惠利率對銀行無好處
但由另一個角度看，近年絕大部分業主的按揭以拆息計算；最優惠利率是否上升，短線而言的確沒有多少影響。換言之，最優惠利率暫時不上升，對樓市其實應該是中性，而非利好消息。較值得關心的反而是，聯儲局上調聯邦基金利率後，港元拆息會否受帶動出現明顯上升。一般而言，聯儲局持續加息，會帶動美元拆息上升，當美元拆息與港元拆息有較高差距時，最終會令港元兌美元交易增加，港元流動性減少，拆息上升。

在關注按揭利率走勢的同時，香港業主更宜留意美息回升的其他影響。聯儲局之中被視為鴿派的官員都表明立場認為適宜加息；加上早前公布的就業數據理想，客觀而言年內美息上升已無甚阻力。美息上升，而其他主要貨幣又似乎欠缺加息空間，自然結果是美滙轉強。而在過去多年，美滙轉強一般都不利港元資產價格。

當然，「今次不同」，雖然市場在年初已預期美息會在年內逐步上升；但在賣地場出現「新變化」後，一眾市場人士紛紛改為看好後市。而由近期二手樓市屢見破頂、本周三個開售新盤入票逾萬張的盛況看來，市場對升市預測似乎頗為受落。在中資高價投地，市場憧憬內地資金再次南下的氣氛下，不排除樓價出現新一輪升浪。不過，參考往績，美滙強已經不利港樓，加上特朗普政府表明會出招吸引美資回流。看好北水南下的買家，亦宜考慮滙市的影響，至於新一輪樓市是北水威力大，抑或美滙影響強，便有待時間觀察了。

原文刊於經濟日報網站2017年3月15日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

30年按揭是否最佳投資工具？

股神畢非德早前接受訪問時說，30年按揭是最佳的投資工具；理由是按揭利率低，即使買家睇錯市，仍有能力還清欠款。但股神的觀點，在香港的環境只對了一半。

先說對的一半，香港一般住宅按揭最長還款年期為30年，按揭利率也是一般人可以取得的大額貸款中，利率最低的一種。如果買家長期看好樓市，30年按揭的確是每月還款偏低，可長期應付的貸款。小業主較易捱過中短期的價格波動，最終在樓市取得較理想的回報。

不過，香港的按揭有一點與美國不一樣，就是香港主流的按揭是浮息按揭，市場上的定息按揭，定息期一般只有1至3年，基本上沒有長期穩定供款的作用。雖然過去10年的按息都在1、2厘的水平徘徊，但當市場按息回升時，按揭利率也會上升。沒有人可以肯定，上世紀九十年代按息逾10厘的情況一定不會出現。一旦利率大幅上升，小業主的償付能力便會大受影響，如果負擔不起急增的供款，即使仍然看好長期樓價，亦難繼續持貨。

相對而言，美國流行的是定息按揭，八成美國供樓人士用15年或30年期的定息按揭供樓。市場利率上升，並不會影響借款人的還款；相反，如果市場利率下跌，借款人卻可透過轉按，進一步降低利息支出。如果在低息期鎖定較長年期的按揭利息，小業主的確較易維持長期看好的策略。因此，畢非德的意見在美國的市場適用，但在香港的情況卻並不如此。

問題是香港是否有可能引入類似美國的定息按揭產品，令香港人也可以善用股神口中的最佳投資工具？答案亦不太樂觀。

對銀行而言，浮息按揭是相對簡單，而且大致上沒有利息風險的產品：其利息成本是存款利率，而存款利率及貸款利率往往同步上升，銀行的息差始終維持穩定；相反，要提供定息按揭產品，銀行便需要有對沖工具抵消利息成本上升的風險；在美國，債券便是銀行鎖定利息成本的工具。在香港，債市不發達，銀行欠缺鎖定利息成本的工具，自然難以推出長年期的定息產品。

簡單而言，股神的說話，聽聽就好，有關意見在香港恐不適用。

原文刊於信報網站2017年3月14日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

9成按揭限制難放寬

樓價破頂上升，400萬以下物業買少見少，意味9成按保名存實亡。坊間又再有建議，放寬9成按保的適用範圍。有關建議立意可能良好，而且市場客觀上的確有此需要，但落實的可能性恐怕不大。

現時未持有香港住宅物業的買家，可透過按揭保險計劃，取得高於標準成數的按揭貸款。400萬元以下物業成數可達9成，400萬至600萬元物業，仍可申請按保，但成數會逐步減至8成。隨著近年樓價持續上升，400萬元以下物業已漸絕跡，9成按保幾乎有等於無。部分有能力負擔供款，但欠缺首期的買家，實際上難以入市，不少聲音建議，將9成按保的適用樓價範圍調高。

客觀上，將9成按保的適用樓價調高，應該不會為貸款銀行及保險公司帶來額外風險。主要原因是8成以上的按保，有嚴格的申請要求，包括：所有申請人須為固定受薪人士、申請時未持有香港住宅物業、供款負擔比率須低於45%、按息加3厘的壓力測試下，供款不可高於月入35%。有關要求大致保證了借款人的收入穩定，而且供款負擔偏低。以借取300萬貸款、30年還款期，利率2.15厘計，月供11,341.97元，而通過壓力測試收入要求為29,783.25元，供款負擔比率為40%。貸款額上升，有關比率亦不會變化。

放寬釋錯誤訊號：認同樓價升浪維持
但考慮到對樓價的刺激作用，以及向市場釋放的訊號，估計當局放寬9成按保適用範圍的機會甚微。說到需要，現時樓價比起過去有首貸、自貸、夾貸等眾多官方置業資助計劃的年代更高，客觀上初次置業人士更需要資助入市。但大概市場中人都明白，港府是不可能在現時樓價高企的情況下，推出任何資助計劃協助市民置業，原因是此舉有如火上加油，政府更可能被指以公帑推高樓價。

放寬9成按保，雖然不必動用公帑，但客觀上會推動更多初次置業人士入市，同樣會進一步推高樓價。更大的問題是，一旦放寬，會向市場釋放錯誤訊號：當局認同樓價升浪維持，唯有放寬9成按揭限制；結果是整個市場，連帶中高價物業的氣氛都被帶動。

基於以上的風險，相信當局放寬9成按揭限制的機會不大。置業人士如真有自住需要，暫時唯有耗用更多時間儲備首期，並期望港府預告的供應增加落實時，可略為壓低樓價。

原文刊於經濟日報網站2017年3月8日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

人口普查按揭數據解讀

上周統計處公布2016年中期人口普查的初步資料，包括部分與樓市有關的數據；其中，需要支付按揭供款的住戶，供款與收入比率中位數為18%。數字公布後，引起網上連番討論，很多人不解為何樓價高企，而供款負擔卻如此低；相對而言，也有人認為負擔偏低，顯示購買力被低估。實情究竟為何？

根據統計處的資料，122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要為自置居所償還按揭的住戶(包括私樓及資助房屋用戶)中，供款中位數為9500元，按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

很多人直覺上認為有關數字偏低：一來是樓價持續上升，官方提及的供款比率已逾六成，似乎與統計處的數據有衝突。事實上，政府官方常掛在口邊的供款負擔比率是以所有家庭入息中位數，以及平均樓價計算而來，並不反映實際借取按揭家庭的供款負擔。根據金管局的數據，近幾年在壓力測試收緊後，按季新批按揭借款人的實際供款負擔只在34%至36%左右。

另外，要留意金管局的數字，牽涉的包括自住及非自住物業，根據現行指引，借款人如果已擁有其他按揭物業，所有按揭供款的上限不可高於月入四成，在壓力測試之後，實際數字大概只有三成多；近幾年按揭利率基本上維持低位，而經濟大致上持續增長，一般置業人士入市後供款負擔比率按年下跌，大概是正常現象。

更重要的是，統計處統計只限「自置居所」的按揭。簡單來說，某人持有兩個物業，一個自住一個收租，兩個物業的按揭只要有一個在近年申請，其按揭供款總數大概只會是月入三成左右；而只計當中的自住按揭的話，比率自然偏低。此應該是統計處統計的按揭供款負擔比金管局數字更低的主要原因。

需要為自置居所供款的業主，供款負擔不重應該是事實，畢竟人口普查中，業主無甚動機要虛報數字。「樂觀」而言，三分二自置居所已供滿按揭，更意味社會以物業資產方式儲蓄巨額財富，上一代已供斷物業的業主，只要願意，仍可透過加按套現，為現金不足的下一代籌措首期。問題是，此種變相跨代供樓，其實等同將風險高度集中，一旦樓市調整，將會為社會帶來加倍的損耗。

原文刊於信報網站2017年3月7日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

人口數據看按揭負擔

不論是差餉物業估價署，抑或是物業代理編制的樓價指數，都再創新高。加上接連幾幅市區地皮由中資發展商投得，而且樓面地價均遠高於市場預期，樓市氣氛再次轉旺。問題是：在樓價已然高位運行多年，上車客年年埋怨樓價高企的情況下，本地購買力是否可再推高樓價？

政府統計處在2016年進行中期人口普查，早前剛公佈簡要結果。以下為與樓市有關的部份：

‧家庭住戶每月收入中位數為港幣25,000元，較十年前上升了45%。
‧有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。

‧在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶(包括居於私樓及居屋人士)每月付款中位數為9,500元，而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

‧當中，居於自置私人永久性房屋的住戶每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為10,500元及19%。
‧至於租住私人住宅單位的住戶，其月租中位數為10,000元，較十年前增加近一倍，而租金相對收入比率的中位數為31%，高於十年前的25%。

單純看自置居所按揭的數字，一般家庭的按揭負擔仍然處於健康狀態。與2011年數據比較，供斷自住物業按揭的家庭仍高達6成。雖然樓價升幅遠高於收入升幅，但香港住戶的每月供款佔收入比率其實有所下跌。以私樓住戶而言，2011年自置居所按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為20%，而2016年的比率為19%。

當然，自置居所按揭上「健康狀態」有很多原因，包括：財力不足的家庭未能上車，只好租樓，結果是租金佔收入比率遠較10年前為高。

其次，由於按揭指引收緊，新批按揭成數近年減少，按揭供款比率減少，某程度上是以多付首期(亦即買家減少現金儲備)為代價。

要留意的是，有關統計只反映住戶「自置居所」的供款支出。一個家庭如果有非自住的投資物業，有關按揭不會被統計。換言之，一個家庭就算持有3個投資物業，全部有按揭供款，也不會被計入「居所按揭支出」之中。當然，由於近年按揭指引收緊，有多個按揭物業，理論上供款佔月入比率也不會高於4成。

整體數據表示：租金支出高，一旦儲足首期，大批私樓租戶仍有充當誘因入市。而上一代大量已供斷的物業，亦有巨額套現潛力，成為新一代上車客的首期來源。單純問「本地購買力是否有能力再推高樓價」，簡單答案是「可以」。當然，上車客如果要動用上一代的儲蓄(物業加按套現所得)才可入市，便要考慮風險是否過度集中的問題。

原文刊於iMoney 2017年3月4日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

中資發展商進場的影響

繼啟德地皮後，鴨脷洲臨海地皮又是被中資發展商投得，而且成交價創新高。「麵粉價高，麵包也難便宜」之說，又再高唱入雲。但細心思考，中資發展商在本地的角色日重，帶來的影響，其實絕不只是搶高麵粉價。

香港本地華資發展商大概在上世紀七、八十年代逐步抬頭。大量本地幫、少量外資的生態環境近30年一直維持；在回歸之後，中資發展商在近年的角色方逐步拓展。市場上多了參與者，第一個影響自然是搶高地價。以周一截標的港鐵黃竹坑站為例，便有高達14組入標，破港鐵地皮招標紀錄，當中5組為中資。如果大家的成本、期望的回報接近，多了競標者也不一定會令價格急升。但內地發展商在港未建立橋頭堡，本身可能希望以一、兩個項目打響牌頭，甚至不介意壓低利潤；種種心態都可能是他們出價更進取的原因。更不要說本地發展商有多年歷史，部分已由家族第二代打理，可能傾向守成；而內地發展商多數仍由創業第一代話事，心態上一般更為進取，比較願意冒上較高的風險。

內地發展商出價進取
2016年港府賣地以金額計，內地發展商佔3成，看來趨勢會持續。市場上多了幾個出價更勇的內地發展商，本地幫不想靠邊站，其中一個策略便是照跟—結果整體參與者投地的出價都可能更為進取。

第二層的影響，是客源。本地發展商過去進軍內地，完成項目後，也會向香港的買家推介；在內地有一定業務，又在香港有新盤開售的本地幫，同樣也會為香港的項目在內地進行路演。部份中資發展商在內地經營多年，早已建立一定的人脈、客源；比起香港發展商，可能更了解內地買家的口味。雖然港府近年推出多種印花稅，大幅壓低內地人在新盤成交的比例（代理估計由3成壓至1成以下）。但印花稅的威力某程度上可由付款安排沖淡，中資發展商比本地幫仍然有較大可能在旗下新盤引入更多內地買家。

一方面地價在更多競爭下被搶高，另方面過江龍有充分動機引入（外來的）熟客。如果基本因素無大幅惡化，樓價看升的確是合理預期。

本地樓市過去30年似是一個較為穩定的生態系統，中資發展商加入，有如引入新物種。此種情況有幾個可能：其一是新物種未能落地生根，其二是新物種在原有系統中找到自己的定位，與原有物種共存。最後一種可能是新物種佔有並取代本地種的生態位置。結局如何，要更長時間觀察，但新玩家進場，原先大家習以為常的標準可能會被顛覆，此卻是可以預期的。

原文刊於經濟日報網站2017年3月1日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站