加辣對協助上車客入市作用不大

11月4日港府將印花稅上調至15%，開宗明義要遏抑投資需求。措施推出一個星期，初見「成效」，一手住宅一周成交，由前周接近400伙，下跌至上周約100伙水平。不過，成交量下跌不代表成交價回落，用家難上車的問題一時三刻難以改變。

港府的遏抑樓價措施，集中在三種印花稅，包括2010年11月20日 首度推出「額外印花稅」（SSD）、2012年10月26日 推出「買家印花稅」（BSD）及同日推出「『加強版』額外印花稅」、2013年2月22日 推出「雙倍印花稅」（DSD）；以及2016年11月4日 推出加強版印花稅措施。

有關措施不可謂不辣：2010年10月以前，購買一個400萬元住宅，印花稅支出為8.6萬元；重重加辣後，「首置客」印花稅不變，已持有本身物業的投資者入市購買同一價位物業，印花稅承惠60萬元；如果是非本地永久居民入市，印花稅是120萬元。不論身份，如果購入單位半年內轉讓，要再支付轉讓價的20%的額外印花稅。

據官方說法，加辣原因，是樓價高企，不少港人可能儲蓄經年都無法置業。而額外印花稅是遏抑投機需求，買家印花稅是遏抑外來需求，最新的加強版印花稅是要控制投資需求（投資者購買住宅單位的成本上升了，便可能打消投資念頭），投資者入市比例少了，需求下跌，理論上樓價便可能回落。

利好樓價因素若持續 上車客入市難度仍高企
但參考2010年首次推出SSD以來的市況，二手市場住宅成交由2010年的一年12萬宗，輾轉回落至去年4萬宗水平；但樓價未有回落，由第一招SSD至今6年，樓價上升約6成。參考往績，無疑印花稅加辣會凍結成交量，但如果利好樓價的基本因素不變，自住買家亦不宜預期單單加辣會令自己上車的難度下跌。交易成交上升、成交量減少而樓價仍反覆上升，原因不外乎供應追不上需求、量寬之下熱錢充斥。如果兩大利好樓價的因素持續，重覆加辣，上車客入市難度仍然高企。
當然，官方不斷重申，未來數年住宅供應大幅增加，加上利率來年有望回升，多多少少都有利政府壓低樓價。不過，對於兩個因素對拖低樓價的威力，現時評估可能言之尚早。至於來年樓價究竟走向如何，下周詳談。

原文刊於經濟日報網站2016年11月16日

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狼……終於都來了？

由2008年香港跟隨美國減息起，多年以來，不少專家已作出警示，利率不可能長期偏低，連金管局亦推出壓力測試，部分原因亦是為未來息口回升早作緩衝。但說來說去，港息卻一直維持低企，仿如「狼來了」的故事一般，加息的警示愈來愈少人認真看待。不過，隨着特朗普當選，美債價格回落；「息狼」似乎已近在咫尺。

觀乎特朗普在競選時的發言，其實難以看清其對美息的立場，今年5月時他宣稱美國應維持低息，以免美元過強，影響出口，其後卻批評聯儲局維持低息，是為民主黨營造氣氛，利好希拉莉選情；整體而言，其利率立場並不清晰。

理論上來說，聯儲局獨立於美國政府，總統換人不應左右利率政策。但理論歸理論，單是聯儲局主席任期屆滿，要由總統提名新人，白宮對聯儲局政策已有不容忽視的影響力。不過，目前市場估計來年息口回升速度或加快，卻不是出於「白宮會向聯儲局施壓加息」的預期；相反，卻是估計特朗普會大興土木，以巨額投資基建，最終得以改善就業、推高通脹，聯儲局自然會上調利率──順利的話，特朗普甚至會成為中興美國的總統。

美國經濟是否可由財政政策刺激大幅改善是後話，但比起過去幾年，明年特朗普上任後，美國推行積極財政政策，的確增加了美息回升的條件。當然，持相反意見的大有人在，例如美元已經轉強，進一步加息將令美元強勢更甚，不利出口；大興土木之餘，特朗普又揚言減稅，支出增加而收入減少，基建便要舉債融資，息口在此情況下上升會令債務危機加深。不過，單以債券價格近日下跌的走勢看來，市場似乎已傾向預期來年利率將明顯回升。

今年聯儲局本來計劃加息1厘，卻因種種原因推遲；今年12月的議息會議，如無意外美息會上調0.25厘；來年如果首兩次議息都順利加息，便落實了利率正常化的趨勢。單以按揭供款計，25年還款期，每100萬元貸款，利率上升1厘，每月供款會增加500元左右。在早已引入壓力測試的當下，應該不會對供樓業主有太大的衝擊。

問題在於，2008年以來樓價輾轉上升，大背景之一是低息環境。一旦低息預期改變，流入固定資產的資金洪流亦可能轉向；樓價在供不應求的情況下，未必有太大跌幅，但加息遇上加辣，波動卻是難免。

原文刊於信報網站2016年11月15日

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「上車靠父幹」故事陸續來

上周五政府「失驚無神」將住宅印花稅率劃一上調至15%；各路分析早已充斥市面，主流意見是成交量無可避免大減，至於樓價會否隨之下跌，似乎未見明顯共識。樓價後向，有待觀察，但一些發展，應該雖不中亦不遠。
其中一個趨勢，可能是「上車靠父幹」的個案會愈來愈流行。

助子女上車慳印花稅

近年新盤開售，傳媒不時找到有父母資助的年輕買家入市案例。例如「自己儲了10萬元，加上家庭資助400萬元，決定入市」之類。一般討論焦點都集中在「樓價脫離年輕人購買力」，欠家庭資助難入市等等。較少人意識到，此類個案增加，可能是買家回應辣招的策略──有樓的父母自己再買物業投資，需要支付雙倍印花稅，倒不如資助未持有物業的子女入市，印花稅按舊稅率計算，省回部分稅費。
即使有關物業購入的真正目的在於投資收租，對負責「出名」的子女也不會有大影響──他日真的要購買自住物業時，先將投資單位放售，之後一樣可以舊稅率支付自住物業的印花稅。
現時政府將印花稅劃一為15%，如果有樓人士購買另一個小單位投資，例如說樓價400萬元，印花稅是60萬元；如果「資助」未持有物業的子女入市，印花稅支出便只是9萬元。當然，我們不是說加印花稅對壓抑樓市完全沒有作用，畢竟「未持有物業的家人」供應有限；到了子女、退休父母名額都用完，投資者再買物業一樣要面對較高的稅率。

供應仍有限 富裕家庭較受惠

不過，未來一手供應仍然緊張，高官掛在口邊的9.3萬伙供應，4年平均即每年2.3萬伙，比一年新婚數字約5萬宗，仍是大幅落後。如果未來按息上升平緩，市場仍是相信磚頭有價，每年2萬多伙的供應，不難為較富裕的本地家庭消化。
港府說加辣的理由之一是很多香港人儲錢儲一世都買不了樓，有需要出招。加辣後，如果措施刺激較有實力的家庭資助子女入市，此批幸運兒本身可能連錢都不必儲便順利上車。至於那些要靠自己儲蓄的年輕人來說，由於供應仍是有限，投資者也有上述方式避開支付高昂稅費，加辣也未必可令「長期儲蓄也買不了樓」的情況改變。

原文刊於經濟日報網站2016年11月9日

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開到荼蘼的又豈止量寬

樓價高企，如果在街上問人：「點解樓價咁高」，以前市民回應可能是「炒家炒高」；今天可能會說：「因為量寬谷起樓價」。各國推出非常手段的貨幣政策已經多年，量寬有如宗教傳播般成為了各央行的普世政策。這種趨勢，其實蘊含了世紀級的不公和不義。物業作為有型資產，卻成為了區分貧富階層的最大分野！

自2008年美國次按引發金融海嘯以來，環球央行紛紛以貨幣政策應付危機，所謂貨幣政策，就是透過減息和買債增加貨幣供應；通俗點就是坊間說的印銀紙。理想上，貨幣供應增加，利率低企，企業借貸成本下降，投資自然加多，從而造就更多就業，經濟便好轉。

量寬──一個富人的視野
不過，「理想美好、現實殘酷」，問題在於經過8年的政策執行，增加的貨幣未見投入實業。熱錢充斥，反而進入資產市場：各地的樓價、股價高了，但租金回報卻低，P/E仍高企。顯而易見，量寬只是肥了持有資產的富人，窮人就愈窮愈見鬼。說穿了，「挽救經濟」只不過是托辭，而當初的原意其實只是挽救「大到不能倒」的投資銀行或管理不善的大保險公司。各國決策者只看到大企業的存亡需要，卻沒有問為何這些機構的主事人是如此貪得無厭、盲目追求的自利卻竟置公眾於萬劫之地！嚴格而言，量寬成就的便是更大的不公義──量寬是零和遊戲，增加的只是窮人的負擔，以資產升值的方式去侵蝕「無產階層」，可說是劫貧濟富──只要你並未持有資產，在這8年間都會有實際損失。

至於各國主事人的拯救行動背後「大到不能倒」的考量邏輯，看似是一種大局為重的權衡決定，救這些大機構，是因為他們的影響力，由於大份額經濟關係，他們做了什麼事似是不再重要的！這種思维方法是典型的營商現野，以勢評情、以利作理的數算方式，跟「宗教和體育界無經濟貢獻」的觀點如出一轍。

然而，貨幣政策已出現明顯的力有所不及之勢，利率降至零已是返魂乏術，某些央行買債也發現「買無可買」的困局。貨幣政策走不下去，而經濟仍然陰陽怪氣，各國將來似乎要回頭再走財政政策刺激經濟的老方法。

目前各國應該已在評估財政政策刺激經濟的措施，未來以調整稅務及政府投資帶動的趨勢亦將明顯。傳統經濟學會建議減稅刺激經濟，但富裕階層受惠量寬已久，如果主政者有勇氣，應向富裕階層多徵稅，透過稅務以較合理的分配財富。當然，此措施將開罪富裕階層，敢於推出者需要一定的視野和勇氣。

基建方面，爭議應該較少，投入大量資源創造新職位，長期而言，改善的基建亦有利經濟持續發展；然而，財政政策未必各國適用，譬如中國近年已有基建過多的問題(中國的對應策略是「一帶一路」將產能輸出)、日本的基建同樣完善，本國難以大興土木，但歐洲和美國的基建卻有老化問題，政府大有投資改善的空間。

經濟政策的虧欠
要正本清源，扭轉利率長期偏低帶來的問題，各國央行如果順利將利率逐步回升，應是好消息，代表環球經濟不必再依賴那無以為繼的貨幣政策支撐。長遠而言，如歐美恢復增長，亦利好香港以出口或轉口為主的業務。如果推測接近未來發展，香港經濟方面的主政人是否需要今天就要開始將資源重配，以減低單一市場中國對港經濟的「風險集結」(risk concentration)？

在銀行角度而言，過去8年低息，反而傳統借款需求疲弱，銀行難以維持既有賺取息差的業務。銀行只可更傾向於「非傳統業務」(例如代售基金)獲利，其實這種中介角色要面對其他低成本作業機構競爭，實在難大有作為。筆者的世姪大學畢業兩年，到了一家本地財金機構工作就是推銷基金投資產品，那家公司的交易成本全部都低銀行差不多一半！假如利率緩升成事，銀行再賺取存貸息差，才可用銀行授信的專業，發揮傳統「百業之母」的角色，利好各行各業。

無論過去的貨幣政策抑或將會出台的財政政策都是得過「搞」字！一直搬出台前的各種救亡措施看似救火，實際根本沒有面對問題──資本主義將人全面物化的禍害，企業的主管挪用各種唯利是圖的工具去滿足每年增長的作業模式，將企業利益對立於社會、個人好處凌駕組織的群眾福祉。

對於筆者而言，開到荼蘼的，也許不止於經濟政策，而在於上述唯利是圖的價值觀。猶記得數年前一個政府高層被批評令貧富差距拉開時，其人推諉說此是全球化的現象；如此說辭表明其政治水平所在。一如路上甲某跌倒，而眾路人經過都踏上一腳，但「人人如此」並不是說明其理所當然；有道德義務的人應將跌倒的人扶起，避免跌倒者的情况惡化。
對有擔當的政治家來說，面對環球性的貧富差距，更應有所作為，努力改變趨勢，或最少紓緩弱勢一方的困難。刻下美國正舉行大選，由美國而至環球列國，目前也許不需要什麼高智能的超人領袖去振興經濟，反而需要有意志，有勇氣作出政治決定，平衡貧富利益的政治家，讓基本人倫再被建立。

原文刊於信報網站2016年11月8日

金管局進一步收緊二按

上周金管局向銀行發信，要求銀行新批按揭時，選用土地註冊處的電子提示功能，日後客戶在取用一按後，如再申請二按，銀行便會接獲通知。有指金管局只針對新批按揭，是「放生」既有的二按，但此說似乎無視於監管愈來愈嚴謹的趨勢。
所謂「放生」，理據是金管局只要求銀行處理新批按揭時，取得客戶授權，一旦客戶以同一抵押單位借取二按，銀行便會接獲通知；措施卻不涉及既有的按揭，變相是容許此類二按長存。

但此處有幾個誤解，其中之一，是此類需要客戶授權的資料，必然有一個優先次序。2011年正面按揭資料加入信貸資料庫時，一樣是只向新申請客戶取得授權，查閱按揭資料，原有按揭客戶不受影響。不過，只要原有客戶將物業轉按，一樣會受制於新措施。

要求不時檢查難言放生
其次，金管局其實在2015年中已要求銀行檢查貸款組合，如發現客戶有未申報二按時，銀行便需處理。問題只是，以現時未償還按揭貸款規模逾萬億元，估計涉及數以十萬計的帳戶，銀行根本不可能在短期內進行全面檢查。而且檢查舊帳戶有一個技術問題：你今天檢查一個戶口，未發現違規二按，其實完全沒法保證往後業主不會借二按；或者說，單憑檢查既有的按揭帳戶以控制非正規按揭，工夫將沒完沒了。
今後新取用按揭再借二按，銀行會收到土地註冊處電子提示，基本上可堵住一大漏洞。對於既有的按揭帳戶，金管局仍然要求銀行不時進行檢查，「放生」之說難以成立。

減違規降風險值得支持
事實上，金管局對非正規二按的控制有愈來愈嚴謹的趨勢，由數年前限制本地銀行向財務公司提供資金經營按揭業務，到要求銀行檢查既有按揭客戶是否涉及二按；到要求銀行取採用土地註冊處電子通知。一系列行動都顯示，金管局深明限制銀行一按後，部分業主會轉向借取二按。而二按較寬鬆的審批條件、較高的利率，又增加了借款人的供款壓力，反過來為銀行體系帶來更大風險。
隨着一系列措施推出，本地財務公司的二按規模或受一定限制。看好後市，有意借用二按置業的買家，或許會認為金管局「阻人發達」。但在宏觀角度考慮，有關措施可減少違規二按的數量，體系風險減少，是值得社會支持的舉措。

原文刊於經濟日報網站2016年11月2日

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嚴管二按 樓市更健康

金管局上周去信銀行，要求銀行的新造按揭需使用土地註冊處的樓按電子提示服務，一旦借款人日後另行借取二按，銀行便會收到提示，令違規二按無所遁形。措施預料不會影響物業成交，而且可望進一步降低系統風險，值得社會支持。

自2009年開始收緊按揭指引，包括降低按揭成數及推出壓力測試以來，金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率反覆回落，至今年初比率為35%，較2010年8月的41%明顯回落。樓價高企，而實際借用銀行按揭人士的供款負擔較低，原因自然是金管局的多項逆周期措施發揮效力。

不過，以上統計只反映銀行按揭情況；而銀行之外，持有放債人牌照的財務公司在市場中一向活躍。近年銀行按揭成數受限，更吸引不少新財務公司進入市場，為資金短缺的買家提供二按。

所謂二按又有正規及非正規之分，原則上，把物業抵押予銀行，未得貸款銀行同意，業主是不可以把物業再抵押予第三方的。有銀行同意的二按，便是正規二按，多數見於一手盤，在銀行提供一按之外，發展商安排財務公司提供二按。正規二按除了有銀行同意，一及二按也要一併經過壓力測試，借款人借入超負荷的債務的風險較低。

官方負擔數字難反映違規二按影響
相對而言，借用一按後，未經貸款銀行同意，再借二按，便屬非正規。非正規二按，賣點是「靈活」(有關財務公司對供款負擔的要求較銀行寬鬆)，代價是利率較高，借款人可能超借。單看銀行體系按揭的供款負擔，可說非常健康，但考慮到非正規二按的存在，「樓市健康，負擔不重」的說法可能要打折扣。

一按借款人借用較高息的二按，理論上會令銀行風險增加(業主應付不了一、二按的供款，出現關連違約)。新措施推出後，新批一按的小業主便難以借用違規二按，對銀行來說是好事。對樓市而言，由於非正規二按的利率較高，較多是業主以此套現周轉，以此置業的用家甚至投資者都不多，對成交的影響不大。

受新措施影響最大的，無疑是提供二按的財務公司，未來非正規二按的空間收窄，業務將受影響。估計部分較有財力的公司或會轉型，向買家提供整筆一按，由於不受金管局監管，成數較銀行更有彈性。不過，財務公司的利息成本與銀行不可同日而語；樓價1000萬元，借500萬元一按，利率2厘，200萬元二按，利率10厘，平均按息4厘多。如果是一筆700萬元按揭，利率10厘，借用的人料將大減。

原文刊於信報網站2016年11月1 日

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供息不供本按揭 利害參半

樓市轉旺，二手樓價指數節節上升，一手市場雖然有多個新盤同期推出，但多數的定價都甚為進取，而且屢見加價加推。不過，一手市場始終競爭激烈，即使在旺市中開盤，也要推出種種招數吸引買家。在按揭方面，除了幾乎成了指定動作的高成數按揭外，近日也有新盤推出延期供本的按揭安排；究竟選用此類安排時，有什麼值得注意？

比較不同按揭產品時，有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，例如利率，愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。「延期供本」本身其實也是中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額400萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約17,945元；首月供款中，利息佔約8,333元，本金佔9,611元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至364萬元。如果是同額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息8,333元，而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。

由例子可見，供息不供本的計劃，特性明顯：每月供款減少一大筆，但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素，如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上便對借款人有利。

最後要留意的是，過去銀行也有為客戶個別提供供息不供本的計劃，但後來金管局發出指引叫停，現時可以提供此類安排的新盤，都是透過財務公司安排一/二按。在考慮是否採用此類計劃時，隨了「供息不供本」的特點，也要考慮此類產品按息較高的現實。

如果樓價是500萬元，貸款額400萬元，利率2.5厘，首3年優惠期供息不供本，3年後仍欠400萬元。如果3年後樓價未有明顯上升，而銀行貸款成數仍是6成，即只可借款300萬元。如有關按揭優惠期後按息上升，借款人便會面對難以轉按的問題。

原文刊於iMoney 2016年10月29日

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