入市前準備事項

樓市升溫，同末周日新盤成交逾千伙。所謂「寧買當頭起」，不少準買家又躍躍欲試，計劃入市，但在入市前，有不少事情值得留意。

買樓最重要當然是首期，首期不足自然難以買樓，但值得留意，就算首期充足，但如果未能取得按揭貸款，置業大計一樣會落空。要減少按揭申請被拒的機會，有幾樣事項宜先行部署。

1.準備入息證明

銀行批核貸款申請，首先要衡量借款人的償還能力，對打工仔來說，償還能力主要體現於薪金。

一般而言，入息證明包括稅單、公司證明文件、銀行往來紀錄。即使你薪高糧準，如果平時沒有整理入息證明的習慣，也難以向貸款人證明你的還款能力。

當然，部分入息證明，例如公司信、戶口紀錄等，可以要求公司及銀行補發，但手續需時；如果準買家有意入市，倒不如先整理相關文件。要留意的是，對於非固定入息的僱員而言，銀行一般要求更長時間的入息證明。

2.檢查信貸資料庫紀錄

每個曾經在香港向銀行、金融機構借錢(包括信用卡貸款、稅貸、車會等等)的人，在信貸資料庫中都會有所紀錄及評分。評級是按信貸狀況、逾期還款、信貸資料被查閱紀錄次數等而定；有借有還，無拖欠紀錄的評分會較高；相對而言，有多次拖數紀錄的，評分會較低。

評級較低，申請貸款可能被拒，或者申請獲批，但未能取得最佳的按揭條件。不少人可能會認為，自己根本少有欠債，又或只是一時三刻忘記找卡數，應該不會影響評級。不過，持續的拖數行為，其實會影響評級。另一方面，過去亦曾出現借款人已經清還欠款，但相關銀行忘記更新紀錄，令客戶信貸評級處於偏低水平的烏龍事件。

要避免以上情況出現，準買家可花費百多元，向管理信貸資料庫的環聯公司查閱自己的紀錄，一來是查看有沒有未及更新的資料，如果發現紀錄有問題，可要求有關銀行及環聯更正。二來是可以集中財力清還部分欠債。

3.減債

要借錢要樓，一個原因是手頭現金不足；要順利借錢，卻要先行償還舊債，情況看似矛盾，其實大有原因。部分「債」，其實借款人並未真正取用，例如循環貸款額，在按揭批核時，一樣會計算為借款人的債務負擔，此類循環貸款的優惠，宜在申請按揭前先行取消。

其次，部分消費貸款，每月還款額甚低，借款人可能認為無傷大雅，對按揭申請影響不大。但在計算按揭壓力測試時，減1千元的債，效果其實比增加1千元的收入更有用。

在壓力測試要求下，按揭每月供款+其他債務每月還款的總和不可高於月入一半；結果就是，其他還款會嚴重影響壓測的結果。一名月入6萬元，每月有其他債務還款3萬元的人士，在壓測要求下，其可借入的按揭金額是0元。

要順利申請按揭，準買家可考慮先行償還部分欠債，以增加通過壓力測試的機會。

原文刊於經濟日報網站2016年9月7日 

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四不像的港人港地

香港首個港人港地項目應市，銷售成績理想，引起市場較大迴響的，卻是發展商一句：「特首推岀港人港地只考慮讓港人優先買樓，並無要求以合理價錢售予港人。」坦白的背後，也折射近年房屋政策處於混亂狀態。對買家來說，更要留意購買此類「試驗項目」的代價。

本屆政府落力於增加房屋供應，以單位供應量及推出的新計劃數量而言，成績似乎甚為可觀。不但私樓落成量增加，資助房屋除原有的居屋外，又有針對低入 息居民需求的綠置居、針對低收入非公屋輪候冊人士的白居二，以及針對較高收入家庭的市建局資助房屋；在私人供應上，又推出限制只供港人購買的港人港地政 策，似乎已在各方面照顧市民所需。

不過，仔細一看，新供應上升，似乎以迷你單位為主。新盤百餘呎的開放式單位，面積僅及過往上車盤面積的一半。新供應數字增加背後，似乎是以犧牲單位 面積而來；同樣，綠置居、港人港地和高級資助房屋等，似乎名目繁多，涵蓋不同財力家庭的置業需要。但認真看，幾個計劃都只涉及單一項目，實際效用不大之 餘，也會影響單位未來的轉售彈性。

以港人港地為例，賣地時加入只許港人購買條款，立意是避免外來購買力推高樓價。但至今僅有一幅地皮附加有關條件出售，對減低外來購買力的作用有限之餘，卻增加單位未來的轉售和出租限制。

在買賣上，項目未來30年只可轉售予香港人，連轉讓予公司亦不可。在按揭上，地政總署規定，港人港地項目購買人或業主須向指明機構承造按揭，避免藉信貸違約而轉讓予非香港永久性居民。暫時而言，指明機構僅指銀行，如買家需承造高成數按揭，只可考慮按揭保險一途。

現實中除了按揭保險，市場也有銀行夥拍按揭公司提供高成數按揭，而地政總署的規定，直接限制了買家的按揭選擇；其次，買家購入物業後，不可以憑物業取得財務公司按揭，明顯減低了業主的理財彈性。

一般人對財務公司的刻板印象是貸款利率較高；但在高息之外，無容置疑財務公司批核貸款的彈性較銀行高。港人港地限制業主只可把物業抵押予銀行，其實 已經影響業主的資產運用自由。準備考慮購買此類單位時，除了要計算未來物業只可轉讓予港人的限制，對按揭上的限制亦宜有所了解。

原文刊於信報網站2016年9月5日

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按息回落未完全抵銷加息陰霾

報載有銀行向優質客戶提供H+1.4厘的按揭利率，不少樓市好友更表示，以新造按息計，今年按揭利率已下調0.3厘，足以抵銷美息可能在年內上升一次，而港息又跟隨的負面影響。有關說法，其實低估了美息上升的其他影響。

今年新造按揭利息的確有所下調，幅度約0.2厘至0.3厘。對一般轉按客戶而言，按息是下跌而非上升，對他們來說，轉按下調的利息，甚至足以抵銷未 來一次利率上升的影響—何況美國今年是否加息、香港又是否照跟，都是未知數；很可能美國仍然維持聯邦基金利率不變，又或美息年內輕微上升0.25厘，但本 地最優惠利率及拆息都未受影響。

新造按息下跌，的確對樓市有利好作用，但要說情況可以抵銷美息上升的影響，卻是言過其實。的確，對部分供樓業主來說，如果剛轉按，新按利息較之前下 調0.25厘，而之後最優惠利率或拆息跟隨美息上調0.25厘，在供款上的確可說兩者互相抵銷。不過，供樓人士的情況個個不同，對於之前新造樓按，現時未 過罰息期的用家來說，其按息便可說完全沒有改變。更值得留意的是：美息回升，影響不僅僅在於按揭供款。

美息回升 不止影響按揭供款
其中一個較明顯的影響是美匯走向，歐洲、日本都在量寬，而美國開始加息，合理結果是令美元匯價上升。美匯強弱與本地樓價有明顯關連，1997年後樓 價回落，背景因素之一便是美元強勢，到2002年美匯轉勢向下，次年港樓才結束跌市。2002年之後，美匯大致上呈弱勢，我們便經歷一個長期的樓市升浪。

2014年底，美匯升至90點水平，本地樓價升熱開始受壓。如果美息進入上升周期，即使升幅平緩，對用家的供樓負擔衝擊不大，但美匯（及與之掛勾的 港元）勢強，代表香港的出口、服務競爭力下跌，不利經濟增長。甚至在現時中國增長放緩的情況下，美匯強勢可能吸引內地資金外流，對中國同樣是不利因素。間 接來說，港元匯價強，會刺激本地失業率上升、壓抑港元計價的入息增長。

當然，樓市從來受眾多因素影響，在此或者不宜過份強調美匯走勢此個單一因素的威力。不過，美息上升帶來的負面影響，卻絕對不是新造按息同幅度下調便可輕易抵銷的。

原文刊於經濟日報網站2016年8月30日

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公帑資助置業 徒增市民怨氣

樓價輕微調整不足一年，似見轉勢回升，有自動當選的立法會功能組別候任議員，未上任已建議政府，資助年輕人置業，「如果三十多萬元上到車，怨氣可望大減」，甚至避免年輕人對未來感到絕望而支持港獨。

究竟降低年輕人的置業難度，是否可以減少他們對激進政治主張的支持，有待學者研究。說年輕人對未來絕望，可能略為誇張，但說年輕世代對未來普遍悲 觀，應該未有偏離現實太遠。建制中人想方設法給予年輕人未來希望，可說立心良好。但來到具體情況，令新一代較易上車，是否就可令他們對未來改觀？

先不說年輕一代對未來悲觀，似乎不限於「難買樓」一項；就算「上車買樓」難度降低，新一代怨氣是否會下跌，看來也頗成疑問。其次已有評論指出，在市 場氣氛熱烈的當下，如政府資助年輕人入市，將令需求更暢旺──結果反而是推高樓價。公帑有限，受惠於資助計劃入市的，總是少數。僧多粥少，未獲資助，眼光 光看着樓價上升的人比例一定更高。根據「愈難上車怨氣愈高」的說法，那些未獲資助的市民，入市難度增加，怨氣豈不是會上升？
未知「要令市民更易上車，好減少市民怨氣」是否真的是政府的政策目標，但平心而論，現屆政府在壓抑樓價上升的工作上，的確是「加大了力度」，包括稅務上推出多種印花稅，增加炒賣物業的成本，也包括最王道，但見效需時的增加供應。

數字上，近年新樓供應的確在增加，但政府似乎集中注意力在單位供應量，而未有在意供應的內容──最明顯的是面積，近年新供應中，迷你單位的比例大 增。要以「三十多萬元首期上車」為目標，某程度這兩年已算「達標」，那些實用面積百多二百方呎的單位，配合按揭保險等高成數按揭計劃，首期資金很多都在 40萬元以下。

從表面看，供應的確增加了，針對上車需求的迷你單位，首期和月供負擔都不算重，但此類單位一至兩個人住，空間勉強夠用；至於入住後是否也要響應政府幾年前多生幾個的建議，便要視乎每人忍受能力而定。

說到底，樓價高企除了外圍因素，也在於供應不足。近年迷你單位大量應市，其實未算最理想的解決方案。而在面積合理的單位供應增加前，以公帑資助年輕買家入市，恐怕只會令新世代難上車的問題更為惡化。

原文刊於信報網站2016年8月30日

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入市負擔計一計

樓價近月似見轉勢，一手銷情暢旺之餘，二手市場成交價亦見明顯回升，由趨勢看，樓市上升似會持續一段日子。對之前樓市調整階段時未有入市，打算多觀望一段時間的用家來說，放在眼前的問題是：應否高追？

近日樓市的升勢似模似樣，多個新盤首批單位即日售罄；二手市場方面，地產代理的樓市指數錄得強勁升幅；唯一令升勢顯得不太全面的，是二手成交量仍在 相對低位徘徊，一個月成交不足4,000宗。不過，在港府引入額外印花稅、金管局收緊按揭成數的大環境下，二手成交量將難見過去旺市一年逾10萬宗成交的 盛況。樓價看來有機會轉勢向上，對用家來說，問題便是：應否入市。

不少用家會考慮，由租樓轉為買樓，供款是否會比租金多。以一個$300萬的小單位為例，參考差餉物業估價署統計，回報率約3.1厘，即每月租 金$7,750；標準按揭成數六成，借$180萬，假設按揭年期30年，獲批H+1.5厘按息，月供約$6,599，供比租平約15%。當然，不少人會 問：沒有$120萬的首期，即使計算上供平過租，又如何入市？其實坊間一句潮語已提供答案：「成功靠父幹」。理論化一點的說法，是香港不少人在上幾代已累 積大量財富，足夠支持一年一、二手合共6、7萬宗的成交有餘。

如果沒有「父幹」，又有居住需要，值得考慮的，也許不是去參與「樓價升幾多」的估市遊戲；反而計算自己可以負擔多少的樓債較為實際─至少此是一個有客觀答案的問題。

供款佔月入四成 屬合理水平
附表為參考現行的按揭壓力測試，假設借款人未持有/擔保其他按揭，無其他欠款，成功獲批30年按揭情況下，計算不同月入可借取的按揭金額上限。例如月入$3萬，可借用按揭上限約$330萬，可購買的樓價便視乎拿得出多少首期而定。

近月H按利率偏低，接近九成的新批按揭為H按。以月入$3萬，「借到盡」$3,296,544，一個月拆息0.24厘為例，如獲批H+1.5厘按 息，實際月供約是$11,761，月供佔月入39.2%。當然，不同人士的情況千差萬別，壓力測試只是考慮負擔能力的起點，但一般來說，按揭供款佔收入約 四成，負擔算是處於合理水平。

原文刊於置業家居2016年8月27日

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美息上調幅度或有限 樓市影響微

早前英國脫歐，美國聯儲局亦暫緩加息，加上歐、日推出負利率政策，投資氣氛改善，環球股市反彈，本地多個新盤亦出現首批即日沽清的盛況。雖然近日市場估計聯儲局9月加息機會上升，但不論結果如何，對現時偏向樂觀的樓市，未必有太大影響。

一般認為聯儲局對是否加息分開鷹、鴿兩派。前者認為美國經濟已回到上升軌道，尤其是通脹率及失業率數字已達目標，不正常的低息期已延續過久，希望利 率重回正軌，也由此為未來可能出現的經濟危機儲定減息彈藥。相反，鴿派認為美國經濟增長未穩固，尤其是勞動參與率低、職位增長未理想，更擔心在其他貨幣偏 弱時加息，會推高美元滙價，不利出口。

參與口水戰的，除了聯儲局現任官員，也包括兩位前主席，其中伯南克認為聯儲局事實上不想加息，而格蘭斯班卻認為市場低估聯儲局加息的速度及幅度。本周焦點是現任主席耶論在周五的央行會議上會否透露任何方向。

長綫而言，美國利率政策轉向當然是左右本地樓市的重要因素。一旦本地按息跟隨美息上升，意味按揭供款支出增加，壓力測試的標準如不放寬，按息上升意味同等收入人士可借取的按揭金額減少。另一方面，美息上升，意味美元及與之掛鈎的港元轉強，同樣不利本地經濟及資產價格表現。

當然，短期而言，美國聯儲局對加息的態度對本地樓市的影響不大，原因之一在於兩派觀點爭持不下，美國難以大幅加息，一般估計，就算開始加息，年內美息上調的幅度或者只有0.25厘，而本地最優惠利率及拆息仍然有不跟美息上調的條件。

本地樓市的參與者，即使是自住用家，入市時都有明顯的投資考慮；樓價看跌時，用家入市意欲亦平平，但樓市看升，尤其是「當頭起」時，用家的入市意欲卻高漲，近日新盤銷情旺、個別新盤入票逾萬張等，都可由買家「寧買當頭起」的傾向解釋。

不論美息在9月是否上調，也不論港息是否即時跟進，只要幅度較慢，對買家心理預期的影響應該不會太大。年底前估計樓市會維持相對暢旺的局面。對用家 來說，與其估計何時加息，不如早早計好數，估計利率一旦恢復正常（美國個別主張加息的聯儲局官員提過，美息應恢復至3厘水平），對自己財政的影響，才作出 入市決定。

原文刊於經濟日報網站2016年8月24日

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H按市佔率勢逾九成

新批按揭中的拆息按揭(H按)比率近月接連上升，如無意外，下半年H按比例將重回九成以上。統計數字背後反映銀行按揭競爭仍然激烈。

過去數年，最優惠利率按揭(P按)與H按的市佔率，曾出現數度反覆，例如2010年底至2011年初，新批按揭中H按比例逾九成，但到了2012 年，H按市佔率又跌至個位數；至2014年中，H按比例又回升至八成以上，今年6月，H按比例達89.8%；P按與H按比例變化，主要由兩者的息率左右， 由於今年新批H按與P按利率的利率差距可能進一步擴大，如無意外，下半年H按比例將進一步升至九成以上。

2008年11月至今，最優惠利率一直保持不變，而P按的利率下限於2010年之後都維持在2.15厘水平，原因在於金管局曾發出提示，表明除非有 特別理由，新批出的按揭息率不能低於銀行同業市場的港元拆息(H)加0.7厘。若按最優惠利率(大P為5.25%)計算的計劃，則要高於P-3.1厘。而 背後的理由是金管局認為，銀行需維持息差(資金成本及貸款利率之間的息差)在一個合理的水平。

上半年新取用按揭只有819億元，而2015年全年為2438億元。銀行跑數的壓力大增，結果便是推出名目不同的優惠，以吸引客戶申請按揭，包括介 紹人轉介優惠、貸款額1%以外的回贈禮券；除眾多優惠外，多家銀行更下調新造按揭的利率，由於P按利率早已跌至金管局提示的下限，下調新造按息均以H按為 主。

展望未來數月，即使多個新盤熱賣，但二手成交量難以大幅增加，下半年銀行按揭的跑數壓力仍在，加上額外優惠基本上被叫停，部分銀行要爭取生意，可能會進一步下調新造H按的利率。

以目前新造H按為H+1.5厘，而一個月拆息又大致穩定在0.25厘水平，新造H按可比P按的2.15厘利率低約0.4厘。姑勿論下半年新批H按會不會出現更低的利率，單純以息差而言，H按對借款人的吸引力的確遠高於P按。估計下半年H按的市佔率有機會高於九成。

原文刊於信報網站2016年8月23日

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