如果樓價跌三成

地產大亨估計，樓價年內會繼續調整，較高位調整幅度將達三成。此估計大致與市場上觀點最熊的大行分析相若，假設樓價一如有關估計下調三成，會有什麼影響？
參考中原指數，高位為去年9月的146.92，3月中指數為127.5，跌幅13.2%。如果以調整三成為目標價，指數應在103左右見底，即較現 水平可能有19%左右的下調空間。當然，大亨也好，大行也好，預測都有一定前設，前設如果與預期不同，樓價調整的幅度自然也不同，三成云云，不應視作死指 標，只宜視為──如果預期中的負面因素都出現，樓價便可能有如此跌幅。
回顧過去歷史，2008年金融海嘯後，樓價只下調22%左右即反彈，三成或以上的調整幅度要上溯至1997年亞洲金融風暴後的大跌市。樓價跌三成， 以樓價400萬元的上車盤計，損失已是120萬元，可能已是「打工仔死慳死抵」多年的儲蓄，一個跌浪可以蒸發多年儲蓄，不可謂不驚嚇。
雖然驚嚇程度十足，但即使樓價跌足三成，對小業主及銀行體系的衝擊料會較以往多次風浪為低。以市場最憂慮的負資產問題來說，不少分析強調採用高成數 按揭，物業較易成為負資產；但較少人留意到，近年以高成數按揭(包括按保、新盤一加二按等)入市的買家，負擔能力遠較過去為高。
過去一般銀行以「供款不逾月入五成」作為批核按揭的標準，即月入4萬元，申請樓按時，一般只要供款不逾2萬元，即可獲批按揭。其中盲點是銀行無從得悉申請人是否有其他未償還供款、也無從反映按息上升帶來的影響。
不過，上述問題近年都已陸續被處理；其中，信貸資料庫已加入按揭正面資料，銀行對申請人有多少未供滿的物業一目了然；壓力測試的引入，一定程度上保 證了借款人的負擔能力。以高於八成的按揭為例，壓力測試標準比一般按揭更嚴格，具體而言，月入4萬元，借八成以上按揭，供款上限大約在1.6萬元左右，整 體壓力不大，也預留一定空間應付利率回升的衝擊。
宏觀而言，由於風險管理機制改善，銀行近年新批按揭客戶供款負擔都偏低，在此情況下，樓價下跌三成，對個別業主及銀行體系的影響料較過去為輕。

原文刊於信報網站2016年3月29日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按息回落 部署轉按須知

多家銀行下調拆息按揭（H按）利率至H+1.6厘水平。按息輕微回落，未必會刺激樓價回升，但對有樓未供滿的業主來說，或是考慮轉按，節省利息支出的好時候。
H按利率底綫，過去數年大致維持在H+1.7厘水平，近日多家銀行下調新造H按的利率至H+1.6厘水平。本來市場普遍預期今年利率上升，但暫時而 言，新造H按利率可說不升反跌。在市場普遍看淡的環境下，按息輕微回落對樓市帶來的利好作用可能相當有限，現階段相信沒有多少準買家會因為按息回落0.1 厘而增加入市信心。不過，對持有未供滿物業的業主來說，或可考慮趁機轉按。
轉按慳息兼賺現金回贈
過去數年，新批按揭中大約八成多為H按，絕大多數的利息水平會在H+1.7厘或以上。如果其他條件配合，小業主成功申請轉按，又獲銀行批出H+1.6厘的按息，便可輕微下調每月供款及減少利息支出。
以未償還貸款額$400萬，尚餘還款期25年，原有按息H+1.7厘的按揭為例。參考本周中期一個月拆息0.23厘，其每月供款為$16,818， 如轉按後年期不變，利率下調至H+1.6%；在拆息不變的前提下，月供會減少至$16,625，而且每月償還本金的速度亦會輕微加快，一般銀行提供轉按客 戶1%現金回贈，亦足以抵銷轉按涉及的成本（主要為律師費），以上述例子而言，回贈扣除轉按成本，甚至足夠供一次外遊開支。對於上一次申請按揭時因任何理 由，需要親人作擔保的業主，如果財政條件改善，更可考慮趁轉按的機會，剔除擔保人；合適情況下，業主亦可透過轉按套現。
按揭成數收緊 先替物業估值
按息回落的情況下，轉按似乎好處多多，但要過程順利，也牽涉不少因素。包括：借款人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等。另 一個要考慮的因素是估價，由於按揭成數收緊，加上近半年樓價回落，轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，便是一個考慮的關鍵。
以一個在2014年初購入，作價$600萬的單位為例，當時採用七成按揭入市，按揭額為$420萬，2年下來，估算按揭餘額約$390萬左右。由於 去年按揭指引收緊，轉按要借足$390萬，物業估值便要有$650萬，如果估值低於此數，轉按便需要另行籌措資金，償還新舊按揭的差額。當然，如果原有按 揭在更早時候借入，物業累積一定升幅，上述問題的影響便會較輕微。
最後一個考慮因素，可能有部分業主期望按息會有更大下調幅度，要等更優惠的利率出現才轉按。我們難以估計按息會否持續下跌，但要知道，等待本身也有其成本，究竟是「早轉早享受」，抑或「遲轉供款再平幾舊」，便要業主自行衡量了。

原文刊於置業家居2016年3月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按息下調 轉按比例料增

多家銀行下調新造H按利率至H＋1.6厘水平，加上近日拆息回落，按息可謂不升反跌，但此時此刻按息回落，對樓價未必有太大利好作用，對銀行而言，減息亦會帶來眾多惡果。

單純考慮利率因素，似乎對樓市不應太悲觀：美國聯儲局表明年內只會加息2次，香港仍有條件暫不跟加；拆息在1至2月一度因人民幣貶值預期而扯高，但近日已回落至「正常」水平，3月22日一個月拆息為0.229厘，貼近去年平均。

以幾家銀行開出H＋1.6厘的條件，新批按息即在1.83厘水平。相對而言，2月份通脹率為3.1%，即按揭利率較通脹為低，理論上利好資產價格。 但市況與此相反，上周樓價指數見近期較大跌幅，地產大亨仍然預期樓價調整未完。原因自然是在利率之外，其他因素展望較為負面：新供應較為充足、中國經濟增 長料放緩、海外需求下跌等，都遏抑買家入市意欲。

雖然市場以減息來形容幾家銀行下調H按利率的行動，但此形容其實有一定討論空間。的確，以牌價計，H按底綫由之前H＋1.7厘，調整至H＋1.6 厘，按息的確是下調；但早前H＋1.7厘的組合，往往提供高息存款掛鈎優惠；例如客戶按揭戶口的按息是1.9厘，銀行亦向客戶提供1.9厘的存款利息，額 度上限為未償還按揭貸款的一半。

但現時多家提供H＋1.6厘息口的銀行，都不為此優惠提供存款掛鈎。客戶在兩者之間選擇，究竟是否可減少利息支出，將視乎本身有多少閒置資金而定。在銀行角度來說，由於有以上分別，開出H＋1.6厘的按揭條件，倒不一定代表在個別客戶身上賺取的息差收窄。

雖然銀行如此調整，不一定代表息差收窄，但仍然反映市場競爭激烈。尤其現市況一、二手成交量放緩，因買賣而來的按揭申請有限。買賣少而轉按可能增加，整體而言，估計今年轉按的比例將持續高企。

個別銀行下調按息，相信策略是以輕微息差，加上現金回贈，吸引其他銀行的按揭客戶轉按。形象化的說法是：餅沒有造大，銀行唯有瞄準同業的舊客戶。銀行新批按揭的息差未必有明顯下調，但現有客戶，尤其是息差較高者，卻大有流失可能。

原文刊於經濟日報網站2016年3月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

樓市的損失厭惡

不同領域中的專業人士，對一定範疇的認識較其他人多，是正常不過的常識。他們的意見可供業外人士參考，因此，他們往往被尊稱一句專家。不過，總有一些人會以為自己是全方位的專家，會對近乎所有領域的事件都有過人洞見。
話說友人心理冶療師阿寬，他的岳母便是一位全方位極有意見專家，舉凡阿寬應該佩什麼款式的眼鏡、阿寬家的電視應該有幾吋，她都會奉上其見解。而阿寬岳母專研的其中一個領域，就是樓市。
稟賦效應的損失厭惡
此位岳母大人「研究」樓市多年，有一份心得，可化為五字真言，叫「賣咗買唔返」。較詳細的解釋，是樓價大致上跑贏通脹，長升長有，因此樓之為物，只 應買，不應賣。即使迫不得已要賣樓(例如說阿寬及寬嫂要換樓)，如以市價賣樓也是失敗，一定要高於市價才考慮。於是，市場同類成交800萬元的物業，放盤 叫價起碼要達1000萬元，成交價低於900萬元也算「賣得太便宜」，即所謂 「蝕章」。
以上想法，心理學上形容為稟賦效應(Endowment Effect)，古文叫敝帚自珍。
簡單來說是全面高估自己擁有東西的價值。有此想法的人絕不是少數，阿寬岳母大可欣慰其道不孤。在稟賦效應內的損失厭惡(Loss aversion)或能解釋香港樓市的現象：站在經濟學角度，一元就只是一元的價值，但心理學卻發現，對不少人來說，失去所帶來的失落感，程度將遠高於物 品本身的價值。所以，因放棄擁有而帶來的失落，令人更緊扣當下的所有。放在物業市場的行為將會是怎樣？
在樓市中，「賣咗買唔返」的損失，行為演變就是連連的叫價一個比一個高。雖然放盤業主未必是比你我更心雄的炒家；但相信自己的物業比別人好，鄰居單位成交價800萬元，自己的單位怎樣也應該多一點；加上要預留買家討價還價的水位，叫價1000萬元似乎是合理不過的事。
媒體報道和明燈導向
當然，目前市況逆轉，稟賦效應減弱，部分負債重的業主開始接受議價空間；而此類個案經傳媒放大，卻會進一步加強「樓市要跌」的心理預期。如果將媒體報道方式前後比較，看到的是一個頗有趣的言說方向：
升市時，上述單位如果以820萬元成交，媒體一般會比較鄰居成交價，大字標題：某屋苑呎價再創新高；跌市時，如果單位以780萬元成交，拿來比較的 很多時卻是叫價，那些標題便是「某屋苑業主劈價220萬元」，讀者宜留意，比較的標準究竟是同類單位的成交價，抑或是本來已「堅離地」的叫價。當此等言說 配合專家分析，就成為一種導向式的「預言己造」。
類似阿寬岳母此類專家，或多或少都帶來參考價值。如果他們在跌市之時，仍然堅持「賣咗買唔返」的信念，大概反映樓價未跌夠；相反，如果他們改口說「賣咗買得返時」，或者是入市時機。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年3月22日

全民退保與安老按揭

政府正就退休保障進行諮詢；討論來討論去，似乎難見共識，根據過去經驗「社會沒有共識」就是政府不推行某些政策的最佳理由；估計港府如推退保，也只會推官方的「有經濟需要」方案。

在價值多元的今天，不管你持有甚麼立場，背後都可找到大堆理論支持，單就原則層面，已難取得共識。以全民退保而言，支持不設審查一方，認為退休人士 過去對香港貢獻良多，享受一定退休保障，符合公義原則。反對一方認為資源有限，不宜向所有退休人士發放退休保障，一定的資產審查更合乎香港謹慎理財的原 則。除非一早認定持有不同觀點者立心不良，否則你不得不承認兩個立場都有其道理。

究竟政府會以「社會無共識」而索性拉倒，抑或會在社福界批評聲浪下強推「有經濟需要」方案，目前難以預測。但本地社會過去推崇自己靠自己，加上討論 中的退休保障金額只是按月三數千元，也許有一定經濟實力，或者只是供滿自住物業的小業主，都未必太在意計劃是否通過。以現行的安老按揭計劃來說，便可為退 休業主提供一定的現金流，一定程度上解決退休後的經濟問題。

以一對年紀均屆65歲的夫婦，二人持有一個已供滿，市值400萬元的小單位而言，假設二人申請安老按揭，選擇未來20年領取年金，每月已可取得 10,200元，較現時討論中的退休保障金額為高。而且安老按揭有一個彈性：物業估值如果上升，可申請「加按」（安老按揭貸款成數不變而金額上升）。理論 上，只需要物業樓價跟隨通脹上升，申請安老按揭的小業主不必擔心年金貶值。

事實上，連實行社會主義的中國大陸，面對人口老化，都提出類似安老按揭的以房養老概念，希望退休業主可透過類似安老按揭的安排，補貼部分生活支出。以香港約一半家庭居於自置物業，而安老按揭一年只有幾百宗申請，似乎在此方面的宣傳仍有改善空間。

當然，安老按揭的推廣，並不必然可解決人口老年化、退休人士儲蓄不足應付生活開支的問題。以現時至少有一半家庭並未持有物業，莫講安老按揭有多成 功，都與他們無關。不過，如果安老按揭更為市民接受，社會上有相當人口由此可以解決退休後的財政需要，一定程度上或可紓緩全民退休保障的爭議。

原文刊於經濟日報網站2016年3月16日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

兩種免息免供安排

本月一手成交量明顯上升，除了新盤開價貼近二手樓外，另一個原因相信與發展商安排眾多不同的付款安排有關。發展商的一、二按安排，為首期不足的買家提供高成數貸款入市方案，二手業主根本難以仿效。在多種發展商安排的按揭中，有兩種類似的付款安排較易混淆，值得留意。
兩種按揭安排在不同發展商的新盤價單中，有時都會被稱為免息免供，設計上的目的，都是人為降低置業初期的供款，兩種安排對借款人的效果類似，但細節上的差異仍不容忽視。

第一種免息免供，是在指定期間內不用供款和不用還息，例如一個物業售價600萬元，兩成二按即120萬元，還款期25年，利率最優惠利率(5厘)， 免息免供2年；於首2年內，借款人是真的不用為二按還款。還款期會在第25個月才開設，實際還款年期是276期，而不是300期；如果利率不變，第25個 月起，每月供款為7503元。

第二種免息免供，一般是發展商根據貸款額、還款年期及當前利率，以現金回贈方式，把一筆相當於指定期數供款的金額，交予借款人。雖然借款人一開始便 需分期還款，但收取現金回贈，變相抵銷供款。以600萬元按揭，兩成二按即120萬元，利率為最優惠利率(5厘)。正常月供為7015元，如發展商提供此 類免息免供，為期2年；實際上發展商會向借款人回贈等同2年供款的現金，即約16.84萬元予買家。

兩種安排有幾點不同，其一是利率升跌的影響：在第一種安排下，不論利率升跌，借款人在免供期內都是毋須供款及支付利息的。但第二種安排下，如利率上升，供款增加，2年優惠期內的供款支出便會高於現金回贈的金額；相反，如果期內利率下跌，實際供款減少，現金回贈便會高於在優惠期內的供款支出。

其次是壓力測試的影響，上述兩個例子中，物業成交價都是600萬元，二按利率和年期表面上一樣，但採用了兩種不同的免息免供安排。第一種由於實際上二按供款期較短，每月供款略高，在計算壓力測試時，每月供款會以實際供款期計算，通過壓測的入息要求較第二種安排略高。

最後要注意，不論是現金回贈，抑或是指定年期內不必供款，在申請銀行一按時，現金回贈的金額，或2年免供期內的利息支出，都需要自估價中扣除，會令一按金額略為下跌。對於手頭現金較緊張的買家來說，便要留意相關影響。

原文刊於信報網站2016年3月15日

樓價回落對轉按的影響

差餉物業估價署本周公佈1月樓價指數，指數連跌4個月，樓價重回2014年底水平；市場主流意見對樓市後向亦傾向看淡，在升市時很多問題會自動消失，在跌市市問題卻會倍加嚴重。

差餉物業估價署數據略為滯後，但印證了市場數據：樓價較去年9月高位下調已約一成。由於中國經濟增長放緩，一般估計本港今年經濟增長將似有若無，但新樓供應穩定增加，港息可能隨美息上調，市場普遍看淡今年樓價走勢。樓價一時的升升跌跌，影響本來不算太大；但持續幾年的大升市，隱藏/消解了不了問題，在樓市轉勢之後，此等問題卻會陸續出現。

以按揭為例，其中一個較大的影響是轉按。近年轉按活動相當蓬勃，去年新批按揭2850億元，當中567億元為轉按，佔近2成。轉按涉及眾多原因，包括套現、慳息、剔除擔保人等，近幾年另一個較常見的原因是純粹以轉按獲取銀行現金回贈。但不管轉按的動機為何，轉按要成功，物業估值都是一個重要因素，估值下跌，轉按貸款金額與低於原有按揭餘額，而借款人手頭現金又不足以支付差價，便難以完成轉按。

以剔除擔保人為例，部分收入不足，或收入證明不足的按揭申請，銀行都會要求借款人親人作為擔保人。擔保人的身份一般較難剔除，但在現有按揭指引下，為親人的物業按揭作擔保，卻會令擔保人自己申請按揭時，較難通過壓力測試。過去常見的「處理方法」，是待樓價上升，借款人收入改善(或整理好收入證明文件)後轉按，此時新提供按揭的銀行如認為不必加擔保，便可自然剔除擔保人。

在樓價回落的當下，上述操作的難度卻大為增加。例如購入價400萬元的物業，按揭6成即240萬元，按息2.15厘，30年還款期，2年罰息期完結後，按揭餘額大概是228萬元。如果樓價下跌1成，物業估值360萬元，6成按揭可借216萬元。業主要轉按，便需要另外準備最少12萬元的現金，以支付新舊按揭的差價。如果欠缺現金，即使作為原有按揭擔保的親人有置業需要，亦可能因為擔保人身份，影響自己的按揭申請。

剔除擔保人之外，以轉按慳息的操作難度一樣會因樓價回落而上升。在升市時，買家以利率略高的按揭，例如發展商的二按入市，問題也不會太大：一般發展商二按供款初期有利率優惠，甚至是免息免供的安排。樓價上升周期，用家借入發展商二按，在優惠期完結前後，樓價可能已累積一定升幅，大可透過轉按，償還二按本金，再減低利息支出。對投資者來說，如透過發展商按揭入市，如在二按優惠期後不欲支付較高利息，大可放售單位止賺。但在樓價回落，加上按揭指引收緊的當下，轉按較難執行，借入發展商二按的用家，要有心理及財務準備，或需較長時間方可擺脫二按。

原文刊於iMoney 2016年3月12日