按息回落 部署轉按須知

多家銀行下調拆息按揭（H按）利率至H+1.6厘水平。按息輕微回落，未必會刺激樓價回升，但對有樓未供滿的業主來說，或是考慮轉按，節省利息支出的好時候。
H按利率底綫，過去數年大致維持在H+1.7厘水平，近日多家銀行下調新造H按的利率至H+1.6厘水平。本來市場普遍預期今年利率上升，但暫時而 言，新造H按利率可說不升反跌。在市場普遍看淡的環境下，按息輕微回落對樓市帶來的利好作用可能相當有限，現階段相信沒有多少準買家會因為按息回落0.1 厘而增加入市信心。不過，對持有未供滿物業的業主來說，或可考慮趁機轉按。
轉按慳息兼賺現金回贈
過去數年，新批按揭中大約八成多為H按，絕大多數的利息水平會在H+1.7厘或以上。如果其他條件配合，小業主成功申請轉按，又獲銀行批出H+1.6厘的按息，便可輕微下調每月供款及減少利息支出。
以未償還貸款額$400萬，尚餘還款期25年，原有按息H+1.7厘的按揭為例。參考本周中期一個月拆息0.23厘，其每月供款為$16,818， 如轉按後年期不變，利率下調至H+1.6%；在拆息不變的前提下，月供會減少至$16,625，而且每月償還本金的速度亦會輕微加快，一般銀行提供轉按客 戶1%現金回贈，亦足以抵銷轉按涉及的成本（主要為律師費），以上述例子而言，回贈扣除轉按成本，甚至足夠供一次外遊開支。對於上一次申請按揭時因任何理 由，需要親人作擔保的業主，如果財政條件改善，更可考慮趁轉按的機會，剔除擔保人；合適情況下，業主亦可透過轉按套現。
按揭成數收緊 先替物業估值
按息回落的情況下，轉按似乎好處多多，但要過程順利，也牽涉不少因素。包括：借款人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等。另 一個要考慮的因素是估價，由於按揭成數收緊，加上近半年樓價回落，轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，便是一個考慮的關鍵。
以一個在2014年初購入，作價$600萬的單位為例，當時採用七成按揭入市，按揭額為$420萬，2年下來，估算按揭餘額約$390萬左右。由於 去年按揭指引收緊，轉按要借足$390萬，物業估值便要有$650萬，如果估值低於此數，轉按便需要另行籌措資金，償還新舊按揭的差額。當然，如果原有按 揭在更早時候借入，物業累積一定升幅，上述問題的影響便會較輕微。
最後一個考慮因素，可能有部分業主期望按息會有更大下調幅度，要等更優惠的利率出現才轉按。我們難以估計按息會否持續下跌，但要知道，等待本身也有其成本，究竟是「早轉早享受」，抑或「遲轉供款再平幾舊」，便要業主自行衡量了。

原文刊於置業家居2016年3月26日

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