兩種免息免供安排

本月一手成交量明顯上升，除了新盤開價貼近二手樓外，另一個原因相信與發展商安排眾多不同的付款安排有關。發展商的一、二按安排，為首期不足的買家提供高成數貸款入市方案，二手業主根本難以仿效。在多種發展商安排的按揭中，有兩種類似的付款安排較易混淆，值得留意。
兩種按揭安排在不同發展商的新盤價單中，有時都會被稱為免息免供，設計上的目的，都是人為降低置業初期的供款，兩種安排對借款人的效果類似，但細節上的差異仍不容忽視。

第一種免息免供，是在指定期間內不用供款和不用還息，例如一個物業售價600萬元，兩成二按即120萬元，還款期25年，利率最優惠利率(5厘)， 免息免供2年；於首2年內，借款人是真的不用為二按還款。還款期會在第25個月才開設，實際還款年期是276期，而不是300期；如果利率不變，第25個 月起，每月供款為7503元。

第二種免息免供，一般是發展商根據貸款額、還款年期及當前利率，以現金回贈方式，把一筆相當於指定期數供款的金額，交予借款人。雖然借款人一開始便 需分期還款，但收取現金回贈，變相抵銷供款。以600萬元按揭，兩成二按即120萬元，利率為最優惠利率(5厘)。正常月供為7015元，如發展商提供此 類免息免供，為期2年；實際上發展商會向借款人回贈等同2年供款的現金，即約16.84萬元予買家。

兩種安排有幾點不同，其一是利率升跌的影響：在第一種安排下，不論利率升跌，借款人在免供期內都是毋須供款及支付利息的。但第二種安排下，如利率上升，供款增加，2年優惠期內的供款支出便會高於現金回贈的金額；相反，如果期內利率下跌，實際供款減少，現金回贈便會高於在優惠期內的供款支出。

其次是壓力測試的影響，上述兩個例子中，物業成交價都是600萬元，二按利率和年期表面上一樣，但採用了兩種不同的免息免供安排。第一種由於實際上二按供款期較短，每月供款略高，在計算壓力測試時，每月供款會以實際供款期計算，通過壓測的入息要求較第二種安排略高。

最後要注意，不論是現金回贈，抑或是指定年期內不必供款，在申請銀行一按時，現金回贈的金額，或2年免供期內的利息支出，都需要自估價中扣除，會令一按金額略為下跌。對於手頭現金較緊張的買家來說，便要留意相關影響。

原文刊於信報網站2016年3月15日