解讀負資產

上一季金管局再錄得負資產個案，由之前的的0宗，升至95宗；「負資產」再成熱門話題。但現階段負資產與上一個高峰期的意義完全不同，港人宜以平常心應對。

負資產意指貸款抵押品的價值比未償還貸款餘額更低。在業主的立場看，不論是否透過按揭貸款入市，自然希望資產價格上升。正常按揭貸款，借款較物業估值為低，物業成為負資產，原因便是樓價下跌；由業主角度來說，負資產不是好事。

另一個實在的問題是資產運用的彈性：物業如較購入價下跌，如果不是負資產，買家不看好後市，又或有資金需要時，大可以市價出售物業止蝕／套現。相反，物業一旦成為負資產，業主出售物業，需要先籌措現金到銀行贖樓。換言之，單純考慮物業市值與按揭餘額的關係，物業成為負資產會影響業主的財務彈性。不少建議因此說：買家宜多付按揭首期，以減少物業成為負資產的機會。但「多付首期」是否一個利好未來財務彈性的建議，其實大有討論空間，請考慮以下兩個情況：

情況一，你手上有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數9成；購入單位後，樓價即跌2成，物業成為負資產，由於之前支付了樓價一成的首期即10萬元，現時你手上有現金20萬元。

情況二，你手上一樣有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數7成；購入單位後，樓價即跌2成，物業「不是負資產」，由於之前支付了樓價3成的首期即30萬元，現有現金0元。

以財務彈性的角度考慮，情況一其實較佳，萬一失業，手上的更多現金，可以應付更長時間的開支。萬一判斷樓價跌幅有限，打算再購置物業，也需要手上有一定現金儲備。

在此不是宣揚「負資產不是壞事」，而是說明，坊間有關「避免成為負資產」的建議，其實未有由業主理財需要的角度考慮。量力而為，重點應在考慮按揭總額是否可負擔範圍，而不在按揭成數。

說回負資產重現的話題，感覺上「負資產出現」似乎意味市場環境較「沒有負資產個案」時轉差。但少有人會留意：要市場完全沒有負資產出現，只有兩個方法。方法之一是樓價只升不跌，那便永遠不會有負資產。但此明顯是脫離現實的，甚至可以說，政府種種措施，某程度上正是要打破「樓價只升不跌」的幻想。另一個理論上可行的方法是不容許按揭存在，原則上全資購買的物業都不可能成為負資產，但此明顯在現實上不可行。

換個角度看，只要按揭存在，樓價有升有跌，負資產便只是一個或多或少的問題。97年前樓價長升，港人腦中無負資產概念(官方也沒有統計)，反而是不正常情況。往後負資產數字將隨樓價升升跌跌而波動，但以現時平均按揭成數偏低、借款人有良好還款能力的情況看來，在上一個高峰期泡沫爆破後與負資產同時出現的連串問題，破壞力將大為縮減。

原文刊於iMoney 2016年2月20日 

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消滅負資產的方法

官方統計去年第四季有九十多宗負資產出現，立時引來各方研究。一個最常見的建議是：要減低成為負資產的機會，買家應該提高支付首期的比例。其實要杜絕負資產，有兩個簡單方法。介紹有關「方法」之前，大家不如先想一下，以下兩個情況，何者更好：
情況一，陳先生手上有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數9成；購入單位後，樓價即跌2成，物業成為負資產，陳先生之前支付了樓價一成的首期即10萬元，現有現金20萬元。
情況二，何先生手上有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數7成；購入單位後，樓價即跌2成，物業「不是負資產」，陳先生之前支付了樓價3成的首期即30萬元，現有現金0元。
樓價損失與按揭成數無關
如果你認為，何先生因為物業不是負資產，所以情況較陳先生佳。你可以根據那些常見的建議行事，置業時盡量多付首期，物業成為負資產的機會的確會較 低。不過，那些建議沒有提及的是，你的損失其實跟負資產與否沒有多少關係。在上述例子中，樓價100萬，跌2成，損失便是20萬元，與按揭成數無關。
那些「多付首期可減低負資產機會」的說法，其實100%正確，但卻沒有真正站於小業主角度考慮。單以上述個案來說，陳先生手上留有較多現金，理財靈活性其實較何先生更高。
借款人要為借款進行風險管理，關鍵在於將借款總額限制在自己的支付能力以內，而不在於控制按揭成數。
回到消滅負資產的兩個「有效方法」。「負資產」定義是物業估值低於按揭餘額，邏輯上，只要不容許按揭，全民必須以現金買樓。又或官方規定物業賣價必須高於購入價，那便不會有負資產出現了。
樓價飛升 負資產「消失」非好事
當然，兩個方法在現實中都不可行。問題在於，既然按揭存在，樓價也不可能只升不跌，負資產出現，其實便是一個正常現象。2014年至2015年負資 產「消失」，全因其時樓價飛升。既然由政府至社會都認定樓價飛升不是好事，願意接受樓價有時升有時跌的事實，大家亦應坦然接受，負資產宗數會隨樓價下跌而 增加的結果。

原文刊於經濟日報網站2016年2月17日

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給用家的留言

上季負資產個案重現，雖然數字不足百宗，但已引起市場連日討論。惟各種議論，集中於分析負資產規模會不會進一步擴大、對大市有什麼影響。但對於小業主來說，負資產的風險就是損失？那麼不是負資產便沒有損失？
負資產與失戀的情人
港人聞「負資產」而色變，不少「專家」更建議，為了減低物業成為負資產的機會，買家應提高首期比例。現行「負資產」的定義是，物業市值低於按揭餘額，所以負資產意味損失；但少有人提及，現行定義主要出於銀行利益考量。試舉例說明：
A：物業購入價100萬元，小業主向銀行借80萬元，物業價值跌至70萬元，那便是負資產，這亦是所謂資不抵債的情况；B：同樣物業購入價100萬元，沒有向銀行借按揭，物業價值亦跌至70萬元了，但根據現行定義便不是負資產。
以上兩個例子中，小業主似乎處境不同，即A和B分別是否定性為負資產的類別，但實際的損失其實一樣。想像一下你去訪問兩位業主，後者會不會因為自己 的物業不是負資產而較為高興。筆者認為，不管按揭借多少，樓價跌低於購入價已是負資產，雖然與市場定義，即條件化於有沒有向財金機構借錢不同，但這更貼近 當事人的利益着想──不管按揭成數多少，樓價跌了，虧損不會因為有沒有按揭而改變！
因此，專家建議，為了減低物業成為負資產的機會，買家應提高首期比例，此中邏輯就有如愛情小說的免費意見：情人付出的愛愈多，失戀時就會更傷心，為了減少傷心，就不要付出太多的愛。不過，傷心程度可以減少，但傷害仍是存在。
為什麽把買樓做按揭比喻為談情說愛？因為對於筆者而言，兩者都是需要負責任的行為！
資不抵債結果迥異在於借貸途徑
負資產對銀行不是好事，在資不抵債的情况下，萬一業主斷供又破產，銀行便會出現損失。所以高價買下的物業而又敘做按揭，損失便有可能由業主轉移貸款人。
市場把負資產的定義條件化在「有沒有」向財金機構借錢，因為貸款機構或可向負資產貸款增加利率、要求提供其他抵押品作補差價，甚至收回貸款 (call loan)的要求。但在實際操作中，如果住宅按揭以正規途徑由銀行取得，且作自住用途，即使物業成為負資產，也不會促使銀行作以上的要求，至於銀行以外的 渠道，筆者卻不敢肯定。
市場有說，財務公司對負資產或瀕臨負資產物業call loan取態會較銀行更積極，甚至可能衍生出逾萬宗銀主盤。財務公司call loan較為積極，此是有可能的事實，而銀主盤的大量湧現，亦勢將影響整體信貸情景(credit landscape)。
觀乎官方數據，金管局於2015年初估計，前年由財務公司提供的按揭規模約250億元，參考銀行每宗按揭平均金額330萬元計，大概牽涉7600個 貸款個案。這個數字有三個有用參考：財務提供按揭的物業市佔率有限、不是所有財務提供按揭的物業都是負資產，以及不是每一家財務公司都會call loan。
上述參考的結論是，不是說市場絕對不可能出現過萬宗銀主盤；如果金管局數據低估財務公司按揭規模、有關按揭又集體成為負資產，以及多數財務公司又傾向call loan，仍有機會出現大量銀主盤。
翻看數據，目前銀行按揭未償還貸款逾萬億元，估計按揭單位逾30萬伙，即使真的有一萬宗銀主盤，對比整體市場的規模約3%至4%，並不算什麼嚇人數 字，再細看由拍賣物業得到的本金償還率，計算出來的虧損值(loss severity)，則明顯知道一切都是銀行體系可承受的。樓價下跌＞負資產湧現＞推動樓價進一步向下此種螺旋式惡化是個繪影繪聲的預測，實現的可能性則 其實可用理性和數據去判斷。
負資產下的信貸情景，會直接影響當下樓市調整的方向及速度，下星期筆者會嘗試由小業主角度考慮，物業成為負資產，應該如何自處。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

 原文刊於信報網站2016年2月16日

官方統計以外的負資產更值得留意

早前金管局公布2015年第四季負資產數據，由去年第三季的零宗，上升至第四季的95宗，為2014年第三季以來，再度錄得負資產個案。如無意外，年內官方統計的負資產個案將持續上升，但更值得留意的，其實是官方統計未能反映的個案。
回顧香港負資產高峰期於2006年6月，當時負資產宗數高達10.56萬宗，其後樓價回升，負資產數字輾轉下跌。至2008年中，數字回落至936 宗，其後金融海嘯爆發，樓價下調約三成，2008年第四季負資產個案大幅回升至一萬宗水平。在各國量化寬鬆後，資產價格回升，2009年至2011年中， 負資產個案由9000多宗陸續減少至雙位數水平。較特別的2011年，第二季負資產個案為48宗，第三季卻升至1653宗。主要原因相信與當年樓價出現 4%左右調整有關。
簡單來說，在樓價有升有跌的市場，官方統計中不時出現負資產個案，其實是正常現象。2014年第三季後整整一年未有負資產個案，某程度上屬反常現 象。由於去年第四季樓價才剛調整，負資產個案增加只是起步，在中國經濟增長放緩和美元轉強的情況下，港元資產價格不宜樂觀，樓價如回落二或三成，出現數千 至一萬宗的負資產個案，亦不應太意外。
在銀行體系而言，當年10萬宗負資產都安然渡過，就算樓價出現明顯跌幅，統計中出現一萬幾千宗負資產個案，對銀行體系的衝擊都較為有限。何況近年收緊按揭，平均按揭成數及新批按揭供款負擔都降低，因為負資產出現，最終導致銀行壞賬的可能性其實較以往更少。
不過，真正的問題不在於官方統計涉及的負資產。那些未經銀行同意的二按，以及新盤包批的一按等，都不會反映在官方統計的負資產個案中。此類組合的整 體按揭成數一般比標準按揭的五至六成為高。而且非正規的二按及新盤的一按(在優惠期後)，利率一般較高，選用此類按揭產品入市的小業主，物業成為負資產， 要持續以較高利率供樓，而且在物業估值下跌的情況下，亦難以透過轉按慳息。此批按揭的規模本身難以估計，雖然對銀行體系不會有直接影響，但對樓市帶來的潛 在壓力卻不容忽視。

原文刊於信報網站2016年2月9日

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負資產個案回升解讀

上周金管局公布最新按揭負資產數字，由去年第三季的零宗，上升至第四季的95宗，為2014年第三季以來，再度錄得負資產個案。一般估計，在樓價持續調整下，來季負資產數字或進一步上升，但暫時而言，應不會對銀行體系帶來明顯衝擊。
回顧香港負資產高峰期在2006年6月，當時負資產宗數高達10.56萬宗，其後樓價回升，負資產數字輾轉下跌。至2008年中，數字回落至936 宗，其後金融海嘯爆發，樓價下調約3成，2008年第四季負資產個案大幅回升至1萬宗水平。在各國量化寬鬆後，資產價格回升，2009年至2011年中， 負資產個案由9,000多宗陸續減少至雙位數水平。較特別的2011年，第二季負資產個案為48宗，第三季卻升至1,653宗。主要原因相信與當年樓價出 現4%左右調整有關。2012年至2015年第三季，負資產數字徘徊在雙位數水平。
按物業代理統計，2015年第四季樓價按季下跌約7%，以按揭保險上限為9成，一般新盤一+二按上限85至90%計，即使在2015年第3季以高成 數按揭入市，理論上也不會在2015年第四季淪為負資產。事實上在金管局的公布上，也列明新出現的95宗負資產個案，大部分為銀行職員的住屋按揭貸款，情 況與2012年以來情況類似，只要樓價輕微下跌數個百分點，那些新近以銀行職員住屋貸款入市，按揭成數逼近成交價的個案，統計上便會為負資產。
上季負資產「重現」，其實未反映整體大市走勢；踏入1月以來，樓價指數仍輾轉回落，當累積跌幅接近1成時，那些在去年中以9成按揭入市的個案，便會 陸續納入負資產的統計中。簡單來說，如果樓價跌幅逾1成，負資產個案可能出現暴升現象。例如2008年第四季，樓價按季下跌15%左右，而負資產個案卻由 2,568宗上升至10,949宗。
今次負資產重現，有兩點值得留意，其一是樓價如出現類似2008年中的跌幅，負資產出現的規模是否接近。其次是負資產如再大規模出現，對銀行體系會有甚麼影響。
對於第一點，如果樓價出現類似2008年的跌幅，恐怕負資產的規模也及不上當年。原因之一是2009年後，金管局收緊按揭指引，按揭保險的適用範圍 亦收窄，2009年10月之前，按揭保險上限是95%，樓價適用範圍更達2,000萬元。在多次調整後，現時按保的樓價適用範圍是600萬元以下，而且只 有400萬元以下物業可借9成。按保收窄，意味樓價出現較明顯跌幅，負資產個案的增加程度亦不如2008年。
另外值得留意，即使負資產大規模出現，對銀行體系的影響亦未必太大，尤其是近年投資者新按、加按受限，市場以用家為主導，面對負資產、用家與投資者有完全不一樣的心態，後者可能會止蝕甚至破產，為銀行帶來實際損失，前者卻會傾向持有物業，繼續供樓，對銀行影響相對較小。
當然，以上說的都是銀行提供按揭的情況，在按保之外，去年多個發展商亦為旗下新盤提供高成數一按。此類貸款不會被納入金管局的負資產統計，未來解讀金管局統計時，要留意真實的負資產情況可能較官方數據嚴重。

原文刊於經濟日報網站2016年2月3日

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「港豬」與「廢青」的負債視角

早前香港電台一個討論「港豬」的節目上，請來人稱「阿叻」的藝人陳百祥作嘉賓，與主持唇槍舌劍之餘，也令網上潮語「港豬」變得街知巷聞。相對於「港 豬」，社會另一面是被稱作「廢青」的一群。一般人的印象，「港豬」年紀大至是中年以上，「廢青」則多為80後，兩類人的樓債情況，當然地也大有不同。
「港豬」一詞，大概出自香港青年人(港青)網上論壇，在政治劃分上他們多為「黃絲帶」，他們不滿的除了建制、藍絲，也包括被稱為「港豬」的一群人。 對港青來說，「港豬」就是那些自稱不理政治甚至討厭政治、但求生活安穩、卻自認醒目、叻仔，會以「有無錢/有無樓」作為唯一衡量人生是否成功的一群人。
「港豬」的安定繁榮批次
相對於「港豬」，部分人會將對社會有眾多不滿，動輒發起抗爭的青年人稱為「廢青」，青指的自然是年紀，而廢的標準，一般也就是指他們「無錢/無樓」。
有人說港台找來「阿叻」作節目嘉賓，成功將「港豬」概念具體化，是耶非耶，大家可自行判斷。筆者記得，回歸之前，「阿叻」主持一個遊戲節目，主題曲 有一句「yeah, 我至叻……玻璃可變鑽石」。歌詞可能唱出了那個時代的「主題内容」──物質價值就是叻/成功的標準；有錢搵、有着數的話，其他都不成問題。
或者用較正面的方向理解以上思維，其實便是追求「安定繁榮」的心態。「阿叻」作為藝人，言行或者較在意是否有噪音，其人對公共事務的評論，應不必太 認真對待。不過，無容否認社會上不少「六、七十前」持有與「阿叻」類近的價值觀。計算下來，目前起碼是四、五十歲的中年人，此批人可名之為「安定繁榮批 次」。
他們除了會以物質作為衡量成功與否的標準，此個年齡層的人似乎也有其集體傾向，例如較為逆來順受，這或是某些人理解的「獅子山精神」；又例如視讀書為搵錢的工具，是否格物致知已是次要。
在公共事務上，他們帶着一種秩序潔癖，將是否守規矩，看得比「是否公義」更重要。規矩和秩序可帶來的就是完美「搵食空間」。
在政治上，他們往往會採取迴避討論的態度。簡單而言，他們所求者不外乎穩定的環境，以及個人的繁榮，其他都是次要；而「安定」便是「繁榮」的先決條件。
負債和資產值的分野
一般人直覺印象，「黃絲」和「廢青」以年輕人為主，常見的解釋是向上流的機會較過去少，以前經濟增長、年年加薪、資產升值，紓緩了社會不滿的聲音。但當增長放慢、升職無望，難以買樓的情況下，新一代人自然傾向質疑社會和制度不公平。
不同世代的人，是否有如此明顯不同的政治/社會意識，有待社會學家研究。但由筆者掌握不同世代人士的物業/負債情況看，某程度上可以解釋為什麼「老一輩」(大概是於七十年代之前出生)人士會將「安定繁榮」視為核心價值。
找了一堆按揭個案，發現50歲左右的借款人，按揭貸款大概只為收入的4倍，即年入100萬元的人，大概貸款在400萬元左右，而物業的資產值大概是 貸款額的兩倍。簡單來說，老一輩業主，典型的情況是樓債負擔不大，反而自住物業有價。想當然已，他們應該不會對社會有太大的抱怨。
相對而言，如果看30歲左右的借款人，按揭貸款可達月入7至9倍，逼近按揭壓力測試容許的上限，部分由家人擔保的，負擔比重更高於此水平。而他們的 物業資產值，一般只輕微高於貸款額，例如個人月入3萬元，貸款額300萬元左右，物業資產值則不到350萬元，亦即他們的按揭槓桿更高，而且未算享受什麼 資產升值的好處。必須強調，此已經是年輕人中情況較佳的一群，更多人是欠缺首期入市，可能租住小單位或與家人居於老家。
年輕人把追求安定繁榮的老一輩叫作「港豬」，的而且確帶點刻薄；不過，客觀環境是目前要「上位」，遠較幾十年前「阿叻」一輩出道時困難；勉強晉身業主階級的，也面對相當供款壓力。如果「阿叻」輩出身有「生活迫人」之苦，那麼港青就有「生活嚇人」之困。
被稱作「港豬」的人，不會認同新世代對制度事事批評的態度。但我們或許要問的，屬於「安定繁榮批次」的一群人，成功真的全賴於個人努力，與社會因素 無關？那曾經造就他們的經濟、社會及政冶因素都已轉變，而人及社會制度需要卻不必與時並進？或者，「安定」二字表面看來依舊，但不同世代對此的了解卻早大 有不同，舊世代視之為搵食的先決條件，新世代卻更重視表面和諧之下，是否公平公正？


原文刊於信報網站2016年2月2日

港樓難負擔的啟示

國際機構Demographia發表報告，指去年香港的樓價與收入比率（House Price to Income Ratio）達19倍，較2014年的17倍再創新高，令香港蟬聯全球主要都會中樓價最難負擔的首名。但另一方面，金管局向立法會提交報告，15年11月，平均供款入息比率卻見34%的低位，反映借款人供款負擔相對輕鬆。究竟何者更貼近現實？

Demographia由2010年起把香港納入其研究，由該年開始，香港住宅的便已接連6年為全球最難負擔。 樓價收入比率在2010年不足12倍；接連升至去年的19倍。有關調查以物業價格中位數與家庭入息中位數比較。機構引述的香港樓價中位數為556.1萬元，家庭年收入為29.3萬元。月入中位數即2.44萬元，大概與統計處去年中統計的家庭月入中位數2.43萬元接近。

新批樓按借款人財務情況較理想

而根據金管局統計銀行實際批核的按揭數據，2015年11月，平均按揭取用額335.1萬元，新批按揭還款期304個月，估計平均按息2厘，供款與入息比率34%；按揭借款人平均月入即為41,352元；遠較統計處統計的家庭入息中位數，甚至是撇開較低收入公屋戶的「居於私樓家庭入息中位數」34,300元為高。

雖然「一般物業」的樓價與入息中位比較，是愈來愈高，但實際上借用按揭入市的買家，其收入遠較中位數為高。由樂觀角度看，近年實際取用按揭的借款人，供款佔月入只三成左右，代表此批買家財務情況理想，未來即使經濟收縮，此批借款人的 持貨能力甚至是持貨意願亦較強；樓價回落帶來的連鎖效應會較上一周期小。但悲觀而言，亦代表社會上中等收入的一群（以居於私樓家庭計，平均月入約 3.4萬元）；樓價仍是較難負擔。

值得留意，兩組數字予人的印象南轅北轍，但都有一定缺憾。國際級的調查除了說香港的樓價最難負擔，也說樓價處於入息中位數5倍或以下才算可負擔水平。但不幸的是，就算是2003年樓價谷底期，香港的住宅樓價中位數仍是家庭 入息的5.2倍——以國際標準，在本地樓價最平的時候，仍極難負擔。如果相信有關標準，要待樓價處於「合適負擔水平」才入市，可能等至天荒地老也無機會。

另一方面，官方數據似乎反映港人供款負擔不大。但值得留意有關統計只涵蓋銀行一按及銀行同意的二按(多數為新盤二按)，小業主向財務機構取得未經銀行同意的二按，或發展商整筆提供的一按，都不在官方統計之內。此類未納入官方樓按負擔的按揭，利率遠較銀行按揭為高；平均下來，小業主的負擔應該會較官方數字高。

總結而言，說本地樓價難以負擔，應該沒有太多異議；但如果按揭由銀行取得，借款人必已通過壓力測試，實際上的供款負擔應該不太重，一般只處於收入3、4成水平。至於那些在銀行以外，以更高利率取得成數較高的樓按貸款，往往不設壓力測試，貸款方甚至明言必批，透過此類融資安排入市，借款人便需要小心衡量供款會否超出負擔了。

原文刊於iMoney 2016年1月30日

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