上季負資產個案重現，雖然數字不足百宗，但已引起市場連日討論。惟各種議論，集中於分析負資產規模會不會進一步擴大、對大市有什麼影響。但對於小業主來說，負資產的風險就是損失？那麼不是負資產便沒有損失？
負資產與失戀的情人
港人聞「負資產」而色變，不少「專家」更建議，為了減低物業成為負資產的機會，買家應提高首期比例。現行「負資產」的定義是，物業市值低於按揭餘額，所以負資產意味損失；但少有人提及，現行定義主要出於銀行利益考量。試舉例說明：
A：物業購入價100萬元，小業主向銀行借80萬元，物業價值跌至70萬元，那便是負資產，這亦是所謂資不抵債的情况；B：同樣物業購入價100萬元，沒有向銀行借按揭，物業價值亦跌至70萬元了，但根據現行定義便不是負資產。
以上兩個例子中，小業主似乎處境不同，即A和B分別是否定性為負資產的類別，但實際的損失其實一樣。想像一下你去訪問兩位業主，後者會不會因為自己 的物業不是負資產而較為高興。筆者認為，不管按揭借多少，樓價跌低於購入價已是負資產，雖然與市場定義，即條件化於有沒有向財金機構借錢不同，但這更貼近 當事人的利益着想──不管按揭成數多少，樓價跌了，虧損不會因為有沒有按揭而改變！
因此，專家建議，為了減低物業成為負資產的機會，買家應提高首期比例，此中邏輯就有如愛情小說的免費意見：情人付出的愛愈多，失戀時就會更傷心，為了減少傷心，就不要付出太多的愛。不過，傷心程度可以減少，但傷害仍是存在。
為什麽把買樓做按揭比喻為談情說愛？因為對於筆者而言，兩者都是需要負責任的行為！
資不抵債結果迥異在於借貸途徑
負資產對銀行不是好事，在資不抵債的情况下，萬一業主斷供又破產，銀行便會出現損失。所以高價買下的物業而又敘做按揭，損失便有可能由業主轉移貸款人。
市場把負資產的定義條件化在「有沒有」向財金機構借錢，因為貸款機構或可向負資產貸款增加利率、要求提供其他抵押品作補差價，甚至收回貸款 (call loan)的要求。但在實際操作中，如果住宅按揭以正規途徑由銀行取得，且作自住用途，即使物業成為負資產，也不會促使銀行作以上的要求，至於銀行以外的 渠道，筆者卻不敢肯定。
市場有說，財務公司對負資產或瀕臨負資產物業call loan取態會較銀行更積極，甚至可能衍生出逾萬宗銀主盤。財務公司call loan較為積極，此是有可能的事實，而銀主盤的大量湧現，亦勢將影響整體信貸情景(credit landscape)。
觀乎官方數據，金管局於2015年初估計，前年由財務公司提供的按揭規模約250億元，參考銀行每宗按揭平均金額330萬元計，大概牽涉7600個 貸款個案。這個數字有三個有用參考：財務提供按揭的物業市佔率有限、不是所有財務提供按揭的物業都是負資產，以及不是每一家財務公司都會call loan。
上述參考的結論是，不是說市場絕對不可能出現過萬宗銀主盤；如果金管局數據低估財務公司按揭規模、有關按揭又集體成為負資產，以及多數財務公司又傾向call loan，仍有機會出現大量銀主盤。
翻看數據，目前銀行按揭未償還貸款逾萬億元，估計按揭單位逾30萬伙，即使真的有一萬宗銀主盤，對比整體市場的規模約3%至4%，並不算什麼嚇人數 字，再細看由拍賣物業得到的本金償還率，計算出來的虧損值(loss severity)，則明顯知道一切都是銀行體系可承受的。樓價下跌＞負資產湧現＞推動樓價進一步向下此種螺旋式惡化是個繪影繪聲的預測，實現的可能性則 其實可用理性和數據去判斷。
負資產下的信貸情景，會直接影響當下樓市調整的方向及速度，下星期筆者會嘗試由小業主角度考慮，物業成為負資產，應該如何自處。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2016年2月16日
負資產與失戀的情人
港人聞「負資產」而色變，不少「專家」更建議，為了減低物業成為負資產的機會，買家應提高首期比例。現行「負資產」的定義是，物業市值低於按揭餘額，所以負資產意味損失；但少有人提及，現行定義主要出於銀行利益考量。試舉例說明：
A：物業購入價100萬元，小業主向銀行借80萬元，物業價值跌至70萬元，那便是負資產，這亦是所謂資不抵債的情况；B：同樣物業購入價100萬元，沒有向銀行借按揭，物業價值亦跌至70萬元了，但根據現行定義便不是負資產。
以上兩個例子中，小業主似乎處境不同，即A和B分別是否定性為負資產的類別，但實際的損失其實一樣。想像一下你去訪問兩位業主，後者會不會因為自己 的物業不是負資產而較為高興。筆者認為，不管按揭借多少，樓價跌低於購入價已是負資產，雖然與市場定義，即條件化於有沒有向財金機構借錢不同，但這更貼近 當事人的利益着想──不管按揭成數多少，樓價跌了，虧損不會因為有沒有按揭而改變！
因此，專家建議，為了減低物業成為負資產的機會，買家應提高首期比例，此中邏輯就有如愛情小說的免費意見：情人付出的愛愈多，失戀時就會更傷心，為了減少傷心，就不要付出太多的愛。不過，傷心程度可以減少，但傷害仍是存在。
為什麽把買樓做按揭比喻為談情說愛？因為對於筆者而言，兩者都是需要負責任的行為！
資不抵債結果迥異在於借貸途徑
負資產對銀行不是好事，在資不抵債的情况下，萬一業主斷供又破產，銀行便會出現損失。所以高價買下的物業而又敘做按揭，損失便有可能由業主轉移貸款人。
市場把負資產的定義條件化在「有沒有」向財金機構借錢，因為貸款機構或可向負資產貸款增加利率、要求提供其他抵押品作補差價，甚至收回貸款 (call loan)的要求。但在實際操作中，如果住宅按揭以正規途徑由銀行取得，且作自住用途，即使物業成為負資產，也不會促使銀行作以上的要求，至於銀行以外的 渠道，筆者卻不敢肯定。
市場有說，財務公司對負資產或瀕臨負資產物業call loan取態會較銀行更積極，甚至可能衍生出逾萬宗銀主盤。財務公司call loan較為積極，此是有可能的事實，而銀主盤的大量湧現，亦勢將影響整體信貸情景(credit landscape)。
觀乎官方數據，金管局於2015年初估計，前年由財務公司提供的按揭規模約250億元，參考銀行每宗按揭平均金額330萬元計，大概牽涉7600個 貸款個案。這個數字有三個有用參考：財務提供按揭的物業市佔率有限、不是所有財務提供按揭的物業都是負資產，以及不是每一家財務公司都會call loan。
上述參考的結論是，不是說市場絕對不可能出現過萬宗銀主盤；如果金管局數據低估財務公司按揭規模、有關按揭又集體成為負資產，以及多數財務公司又傾向call loan，仍有機會出現大量銀主盤。
翻看數據，目前銀行按揭未償還貸款逾萬億元，估計按揭單位逾30萬伙，即使真的有一萬宗銀主盤，對比整體市場的規模約3%至4%，並不算什麼嚇人數 字，再細看由拍賣物業得到的本金償還率，計算出來的虧損值(loss severity)，則明顯知道一切都是銀行體系可承受的。樓價下跌＞負資產湧現＞推動樓價進一步向下此種螺旋式惡化是個繪影繪聲的預測，實現的可能性則 其實可用理性和數據去判斷。
負資產下的信貸情景，會直接影響當下樓市調整的方向及速度，下星期筆者會嘗試由小業主角度考慮，物業成為負資產，應該如何自處。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2016年2月16日
沒有留言:
張貼留言