港樓難負擔的啟示

國際機構Demographia發表報告，指去年香港的樓價與收入比率（House Price to Income Ratio）達19倍，較2014年的17倍再創新高，令香港蟬聯全球主要都會中樓價最難負擔的首名。但另一方面，金管局向立法會提交報告，15年11月，平均供款入息比率卻見34%的低位，反映借款人供款負擔相對輕鬆。究竟何者更貼近現實？

Demographia由2010年起把香港納入其研究，由該年開始，香港住宅的便已接連6年為全球最難負擔。 樓價收入比率在2010年不足12倍；接連升至去年的19倍。有關調查以物業價格中位數與家庭入息中位數比較。機構引述的香港樓價中位數為556.1萬元，家庭年收入為29.3萬元。月入中位數即2.44萬元，大概與統計處去年中統計的家庭月入中位數2.43萬元接近。

新批樓按借款人財務情況較理想

而根據金管局統計銀行實際批核的按揭數據，2015年11月，平均按揭取用額335.1萬元，新批按揭還款期304個月，估計平均按息2厘，供款與入息比率34%；按揭借款人平均月入即為41,352元；遠較統計處統計的家庭入息中位數，甚至是撇開較低收入公屋戶的「居於私樓家庭入息中位數」34,300元為高。

雖然「一般物業」的樓價與入息中位比較，是愈來愈高，但實際上借用按揭入市的買家，其收入遠較中位數為高。由樂觀角度看，近年實際取用按揭的借款人，供款佔月入只三成左右，代表此批買家財務情況理想，未來即使經濟收縮，此批借款人的 持貨能力甚至是持貨意願亦較強；樓價回落帶來的連鎖效應會較上一周期小。但悲觀而言，亦代表社會上中等收入的一群（以居於私樓家庭計，平均月入約 3.4萬元）；樓價仍是較難負擔。

值得留意，兩組數字予人的印象南轅北轍，但都有一定缺憾。國際級的調查除了說香港的樓價最難負擔，也說樓價處於入息中位數5倍或以下才算可負擔水平。但不幸的是，就算是2003年樓價谷底期，香港的住宅樓價中位數仍是家庭 入息的5.2倍——以國際標準，在本地樓價最平的時候，仍極難負擔。如果相信有關標準，要待樓價處於「合適負擔水平」才入市，可能等至天荒地老也無機會。

另一方面，官方數據似乎反映港人供款負擔不大。但值得留意有關統計只涵蓋銀行一按及銀行同意的二按(多數為新盤二按)，小業主向財務機構取得未經銀行同意的二按，或發展商整筆提供的一按，都不在官方統計之內。此類未納入官方樓按負擔的按揭，利率遠較銀行按揭為高；平均下來，小業主的負擔應該會較官方數字高。

總結而言，說本地樓價難以負擔，應該沒有太多異議；但如果按揭由銀行取得，借款人必已通過壓力測試，實際上的供款負擔應該不太重，一般只處於收入3、4成水平。至於那些在銀行以外，以更高利率取得成數較高的樓按貸款，往往不設壓力測試，貸款方甚至明言必批，透過此類融資安排入市，借款人便需要小心衡量供款會否超出負擔了。

原文刊於iMoney 2016年1月30日

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