官方統計以外的負資產更值得留意

早前金管局公布2015年第四季負資產數據，由去年第三季的零宗，上升至第四季的95宗，為2014年第三季以來，再度錄得負資產個案。如無意外，年內官方統計的負資產個案將持續上升，但更值得留意的，其實是官方統計未能反映的個案。
回顧香港負資產高峰期於2006年6月，當時負資產宗數高達10.56萬宗，其後樓價回升，負資產數字輾轉下跌。至2008年中，數字回落至936 宗，其後金融海嘯爆發，樓價下調約三成，2008年第四季負資產個案大幅回升至一萬宗水平。在各國量化寬鬆後，資產價格回升，2009年至2011年中， 負資產個案由9000多宗陸續減少至雙位數水平。較特別的2011年，第二季負資產個案為48宗，第三季卻升至1653宗。主要原因相信與當年樓價出現 4%左右調整有關。
簡單來說，在樓價有升有跌的市場，官方統計中不時出現負資產個案，其實是正常現象。2014年第三季後整整一年未有負資產個案，某程度上屬反常現 象。由於去年第四季樓價才剛調整，負資產個案增加只是起步，在中國經濟增長放緩和美元轉強的情況下，港元資產價格不宜樂觀，樓價如回落二或三成，出現數千 至一萬宗的負資產個案，亦不應太意外。
在銀行體系而言，當年10萬宗負資產都安然渡過，就算樓價出現明顯跌幅，統計中出現一萬幾千宗負資產個案，對銀行體系的衝擊都較為有限。何況近年收緊按揭，平均按揭成數及新批按揭供款負擔都降低，因為負資產出現，最終導致銀行壞賬的可能性其實較以往更少。
不過，真正的問題不在於官方統計涉及的負資產。那些未經銀行同意的二按，以及新盤包批的一按等，都不會反映在官方統計的負資產個案中。此類組合的整 體按揭成數一般比標準按揭的五至六成為高。而且非正規的二按及新盤的一按(在優惠期後)，利率一般較高，選用此類按揭產品入市的小業主，物業成為負資產， 要持續以較高利率供樓，而且在物業估值下跌的情況下，亦難以透過轉按慳息。此批按揭的規模本身難以估計，雖然對銀行體系不會有直接影響，但對樓市帶來的潛 在壓力卻不容忽視。

原文刊於信報網站2016年2月9日

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