早前金管局公布2015年第四季負資產數據,由去年第三季的零宗,上升至第四季的95宗,為2014年第三季以來,再度錄得負資產個案。如無意外,年內官方統計的負資產個案將持續上升,但更值得留意的,其實是官方統計未能反映的個案。
回顧香港負資產高峰期於2006年6月,當時負資產宗數高達10.56萬宗,其後樓價回升,負資產數字輾轉下跌。至2008年中,數字回落至936
宗,其後金融海嘯爆發,樓價下調約三成,2008年第四季負資產個案大幅回升至一萬宗水平。在各國量化寬鬆後,資產價格回升,2009年至2011年中,
負資產個案由9000多宗陸續減少至雙位數水平。較特別的2011年,第二季負資產個案為48宗,第三季卻升至1653宗。主要原因相信與當年樓價出現
4%左右調整有關。
簡單來說,在樓價有升有跌的市場,官方統計中不時出現負資產個案,其實是正常現象。2014年第三季後整整一年未有負資產個案,某程度上屬反常現
象。由於去年第四季樓價才剛調整,負資產個案增加只是起步,在中國經濟增長放緩和美元轉強的情況下,港元資產價格不宜樂觀,樓價如回落二或三成,出現數千
至一萬宗的負資產個案,亦不應太意外。
在銀行體系而言,當年10萬宗負資產都安然渡過,就算樓價出現明顯跌幅,統計中出現一萬幾千宗負資產個案,對銀行體系的衝擊都較為有限。何況近年收緊按揭,平均按揭成數及新批按揭供款負擔都降低,因為負資產出現,最終導致銀行壞賬的可能性其實較以往更少。
不過,真正的問題不在於官方統計涉及的負資產。那些未經銀行同意的二按,以及新盤包批的一按等,都不會反映在官方統計的負資產個案中。此類組合的整
體按揭成數一般比標準按揭的五至六成為高。而且非正規的二按及新盤的一按(在優惠期後),利率一般較高,選用此類按揭產品入市的小業主,物業成為負資產,
要持續以較高利率供樓,而且在物業估值下跌的情況下,亦難以透過轉按慳息。此批按揭的規模本身難以估計,雖然對銀行體系不會有直接影響,但對樓市帶來的潛
在壓力卻不容忽視。
原文刊於信報網站2016年2月9日
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