50-20-36

題目的三個數字，起伏得十分誇張，其實都是官方描述香港人供樓負擔的數據。由於計算的方式不同，不同的官方機構，得出一般香港家庭的供樓負擔，由佔月入20%，至50%不等，究竟，哪一個數字更接近現實？

50%，是財政司司長去年底提及的數據，指現時一般香港家庭供款負擔已達月入50%。據了解，計算方式是以「月入處於中位數家庭，以市價購買一個400呎單位，按揭成數7成，供款期20年」為準。財爺採用此數字時，更曾說明，如果按息上升3厘，供款負擔會升至65%水平。

20%，是2011年人口普查得出的平均數據，由統計對象回報自己按揭供款佔月入多少而得出。
36%，是金管局向立法會提供的數字，指新批住宅按揭申請中，每月供款佔申請人/家庭月入比例的數字。

三組都是官方數字，目的同樣是反映「一般家庭的供樓開支佔月入比重」。政府高層常常建議市民在置業時要「量力而為」，但單單計算一般供樓負擔，已有3個標準，除了業內人士，試問尋常市民又有沒有能力判斷，現時香港一般家庭的供樓負擔是輕是重？

三組數字中，以人口普查的數據最低。20%的意思是：「居所需要支付按揭還款的家庭當中，按揭還款平均佔家庭月入20%」。


此組數字偏低，原因可能是大量家庭是在數年前樓價偏低時申造按揭，加上部分家庭進行提早還款，令統計時的供款佔月入比重偏低。當然，人口普查數據滯後，只反映2011年進行調查時的情況。

36%，是金管局的數字，據了解是統計每月新批按揭中，實際上的批核條件，以2012年12月為例，平均按揭年期為300個月，即25年，平均按揭金額272萬元、利率2厘至2.25厘，及申請人申報的收入，計算而來。

以金管局公布的數字推算，得知實際上申請按揭的人/家庭，月入約3.26萬元，不但高於所有家庭入息中位數(2.06萬元)，也稍高於「居於私人住宅家庭月入中位數(2.9萬元)」的水平。
50%，是財政司司長多次提及的數字，此數字純粹是以「入息中位數」、400呎單位平均價、7成按揭20年供款計算出來的；並不反映現實中真的有很多月入處於中位數家庭，以7成按揭20年期還款購入400呎單位。

正如財爺所言，如果按息上升3厘，數字會升至65%，但現實中，由於有壓力測試，不會有銀行在按揭申請人供款佔月入逾一半時，仍批出按揭。

買家風險需自理
市民常聽到當局擔心樓市上升的風險；但市民需要留意，「風險」二字具體的指涉內容。上述三組數字中，金管局應該會較在意「36%」，即每月新批按揭 中，每宗按揭的平均供樓負擔。客觀來說，數字是偏低的，其意義是：即使未來按息急升，新近取用按揭的業主，仍有足夠的償還能力；「銀行被拖延供款、出現壞 帳，令銀行按揭資產貶值的風險不高」。
市民必須留意的是，在金管局立場，他們進行的風險管理，對象是銀行體系，而不是個別借款人。

至於政府，更為在意的是「50%」那組數字，因為數據正正說明，現時收入偏低的家庭，難以置業的現實。中低收入家庭負擔不了高升的樓價，但他們也不合資格申請公屋。此群人看不到房屋問題有解決的機會，將會是社會的一大不穩定因素。

對一般市民來說，首先要留意的，便不是上述不同計算標準的「一般家庭供樓負擔」；而是自己實際上的供款負擔比例。正在供樓的業主，如果供款佔月入比例較金 管局提及的36%，甚至是統計處統計的20%更低，大致上反映供款佔月入比例處於安全水平，未來按息即使回升至約5厘的平均水平，仍有充足的償還能力。

相反，如果置業人士的供樓負擔已貼近財爺提及，「約50%」的水平，已肯定屬高風險一族，需要認真考慮削減不必要開支，努力減債，以對應未來利率回升的影響。
特別需要指出的是，上述3個官方標準，都是利率敏感的；供款佔月入20%或36%屬偏低，主要原因是現時按息偏低，一旦按息回升，負擔亦會增加。

如果在現時低息環境下供樓負擔已達50%，更代表一旦按息回升，將嚴重影響借款人財務。
由於供款負擔易受利率干擾，我們建議置業人士在規劃按揭借款時， 以兩個標準來衡量風險：
1) Size of Debt
2) Cost of Debt
Size of Debt 可譯為「債務的規模」，要考慮的是債務總額與現時收入的比例。
而Cost of Debt指「債務的成本」，即利息；要計算的不只是「當前利率」，更要考慮中長期的平均利率。對於兩個標準的應用，有機會再詳談。

原文刊於信報網站2013年2月9日

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今日出絕招？

  市場本周瘋傳，政府及金管局今日（2月8日）將出辣招遏樓市。我們不是預言家，不知道當局是否一如傳言在今天出招，但我們認為現時主要的政策風險不是「新 辣招可不可以壓下持續高升的樓價」；而是當局受輿論影響，最終被迫以攤牌的方式出招，病急亂投醫，未必可壓下樓價升勢，反而強化「政府無能」的指摘。
單單討論本周瘋傳的絕招，我們認為，今天政府出招的可能性偏低，理由是「出招」理應是高度機密，具體的招數不太可能如此繪影繪聲的流出。其次，近一個星期二手成交回落，官方已達到以出口術方式為樓市降溫的目標，亦減緩了真正出招的需要。
有趣的是，雖然本周瘋傳的招數極為誇張，甚至接近不合情理；但傳言出現後，我們留意到批評政府樓市政策無能的聲音反而較前收斂；認為樓市高處未算高的預言 家也少了發言。反映「政府出招」的確有一定的阻嚇力，樓市大好友也會擔心，樓市會重現「狼來了」的故事---官方在多次「快出招了」的警報後，真的推出重 招。
輿論逼迫政府出招 只為證明政府無能
不容否認的是，政府出招的壓力愈來愈大。施政報告被輿論批評只有遠景，甚至被指在長遠房屋供應上「報大數」。另一方面，施政報告後的樓市反而轉旺，如無意 外，今天公布的中原領先指數會再創新高（這不需要預言能力，也不需要內線消息，全因指數有一定滯後，而最近數周，多個屋苑均出現高價成交，反映在指數上， 幾可肯定將再觸高位）。高官言者諄諄，指出現時樓市風險偏高，但市場反應是成交轉旺，成交價節節高升。市場參與者及利益集團主導的輿論，眾口一詞認為「政 府無料到」，表面上是迫政府以絕招遏市；但背後主旨更似是顯示政府在樓價上的無能，以突顯其「樓市高處未算高」的預言。
試想一下，現時樓價瘋漲，政府如出虛招、弱招應對，不單不可遏抑樓市升勢，更會強化市場「政府無料到」的印象。政府受輿情左右，要證明自己「有料到」，只好以攤牌（SHOW HAND）方式出招---將現階段可行的遏市措施一次過推出。
攤牌式出招 後果難料
但攤牌有兩個後果----攤牌後，如果再無跟進措施，而樓價仍然上升，「政府無料到」的指摘將更深入民心，樓價將失控上升，直至崩潰。此結局的可能性較高，因為現時樓價高企的結構性因素，是2008年以來外圍量寬，加上近10年香港土地供應不足，難以由短期措施化解。
另一個可能性較低的結果是：重招、絕招之後，樓市成功受壓，轉勢回落，但本地經濟與樓市息息相關，樓價回落，也意味經濟收縮。兩種結果表面上不同，但對政府的殺傷力一樣---都是「政府無能」的證據。
我們認為，樓價持續上升後，政府有較大機會在農曆新年過後出招。但我們希望當局有足夠的智慧，看到部分鼓吹出絕招輿論背後的動機，不要被輿論牽着鼻子走， 推出後果難料的重招。接連出招未必有效，反而會影響政府權威。與其透過加印花稅等增加成本的方式遏抑需求，不如着力加快供地，以行動令市場相信未來供應陸 續有來，才是紓緩市民入市壓力的王道方法

原文刊於經濟日報網站 2013年2月8日

競爭者增加=價格下跌？

 港鐵荃灣西站上蓋一幅地皮，由內地龍頭發展商萬科聯同新世界地產中標，可算是近年罕見的國內地產商參與本地物業發展的案例。有分析指內地發展商對香港物業發展的興趣增加，變相令市場競爭者增加，對本地樓市生態有何影響？
多年以前，香港只有一家公司供應本地及長途電話服務，服務費用尤其是長途電話收費高昂。90年代後期，市場開放，競爭者增加，香港人對於當時某電訊商的「殺價超人」廣告，應該印象深刻。當時本地電訊市場由賣方主導變為買方主導，價格更跌至接近全球最低水平。
經濟學上，當某種服務/產品在只有一個供應者時，便形成壟斷，買家因為別無選擇，不得不接受賣方的訂價。對買方來說，較完全壟斷好一點的是寡頭，即市場上有幾個主要供應者，不是完全沒有競爭，但價格仍由賣方主導。不少分析便指目前本地樓市亦是一個寡頭局面。
原則上，開放市場，或引入更多供應者的確值得支持，但不見得在電訊業出現的減價現象，會在樓市重現。樓市與電訊行業不同，在寡頭之上，有一個真正的壟斷者-政府。
土地供應才是地價關鍵
電訊業在開放競爭後，新加入的競爭者只要投資基礎設備（例如跨海光纖），便可進入市場。在物業市場，新競爭者加入，也要「購買」原材料如土地。而在香港，土地供應幾乎由港府壟斷。
不少人認為，香港實行的高地價政策，是一種間接稅，政府藉此以維持低稅率，而發展商只不過是高地價政策下的稅吏。現時有更多外來發展商加入競爭，理論上是 稅吏增加，但卻看不到高地價政策會因而改變。相反來說，由於投地是價高者得，代表在「土地買賣」層面，買家增加，如果獨家供應土地的政府未能提供更多土 地，地價反而有上升空間。
另外，內地發展商來港投地的動機是甚麼？本地發展商又如何看待新競爭者的加入？
其實，萬科已不是首個進軍香港的國內發展商，撇開回歸前已進入市場的中國海外不計，近年雅居樂集團便夥同本地的建旺集團，向城規會申請發展南丫島項目。今次引起較多入注意，一來萬科是國內發展商龍頭，二來項目可算是處於核心地段。
香港與內地的房地產市場環境有很大不同，以一手住宅註冊量計，本地五大發展商，市佔率達7至8成，銷量最高的長實、新地，在2010年的市佔率共達57% （表一）。相對而言，萬科在國內市場雖已是銷售一哥，其市佔率只有約4%。當然，國內市場的規模與香港不可同日而語，去年香港一手住宅市場銷售總額約 1,322億港元，而萬科是3,200億元人民幣。國內發展商有的是資金，但在國內難作壟斷式發展，向外尋找商機，是自然趨勢。
另有陰謀論指出，內地發展商進軍本港，背後可能有政治考慮：引入更多內地資金，既可加強香港與大陸的連繫，亦可沖淡本地幫的影響力。
內地資金或沖淡本地幫勢力
萬科是次進入香港市場，夥拍本地公司投得地皮，此現象亦有其他值得留意的地方：
表面上，香港政府沒有為外來資金進入房地產市場定下任何限制。但撇除回歸前英資背景公司不計，多年以來，外資以過江龍身份，成功打入本地市場、有重大影響力的發展商，卻寥寥無幾。
外來發展商難以在香港成功發圍的原因是，進場門檻比實際看到的更高。房地產發展是資金密集的行業，但要順利賣樓，發展商要有一定的本地營銷經驗及渠道，這 並不是單靠錢就可在短期內解決。因此，萬科作為國內的一手樓銷售冠軍，也要找來本地發展商合作，作為進入市場的盲公竹。
對本地發展商來說，尤其是在內地有眾多項目的集團，早已與內地發展商有合作經驗，在當地發展時可能曾受內地行家指點，甚至有過不少利益往來；現時內地發展商要來港發展，在「你幫我時，我亦幫你」的人情關係上也難以拒絕。
後市要留意的是，內地其他發展商會否仿效萬科，進入香港市場一試身手？他們在香港的銷售經驗增加後，會否拋開本地合作夥伴，日後獨資投地？如果趨勢持續，我們可預期本地幫的市佔率會衰退，單一發展商的議價能力將下跌。但在更多資金投入的情況下，如土地供應未能配合，地價將持續高企。

原文刊於經濟日報網站2013年2月6日

加息對長年期物業按揭有何影響？

市場正討論美國會否提早加息，事實上，按揭還款期愈長，受加息影響的程度亦愈高。

以一筆100萬元按揭貸款為例：假設現行利率為2.15厘，按揭年期20年，月供為5130元。如按息升至5厘，每月供款為6600元，升幅28.7%。

同是100萬元按揭貸款，若現行利率為2.15厘，按揭年期30年，月供為3772元。如按息升至5厘，按揭月供則為5368元，升幅42.3%。

現時樓價高企，不少買家為通過壓力測試，傾向選擇較長年期按揭，未來一旦按息回升，而借款人收入又未有明顯增長，還款期愈長的話，借款人所受的影響將愈大。

原文刊於信報網站 2013年2月6日

信用卡「最低還款」對按揭申請的影響

在香港，不少人都有N張卡。但信用卡貸款（或透支）利率高昂，如持卡人習慣性只支付最低還款額，將影響按揭申請的批核結果。

申造按揭時，借款人需通過銀行壓力測試。而銀行在批核時，會一併考慮借款人的其他債務。現時一般信用卡的貸款利率逾30厘，如按揭申請人習慣支付最低還款額，銀行在計算其還款能力時，會將有關未償還款項一併考慮。

以現時自用物業按揭的供款負擔標準，借款人如月入兩萬元，在現時按揭利率下，借款人按揭月供及信用卡還款不可超過月入一半。若申請人有十萬元的信用卡貸款，以一般計算標準三厘作為每月最低還款額，即每月償還3,000元，那借款人每月按揭供款上限便為7,000元。

若經常只以最低還款應付信用卡高利率，將會嚴重影響按揭申請。有意置業人士，宜盡早建立良好的繳費習慣，避免卡數積壓，阻礙置業大計。

原文刊於晴報 2013年2月5日

按揭「年初放水」現象不復見

銀行界流傳一個說法：銀行會為全年按揭貸款訂下目標，前線銷售部門為了減少年終未能達標的風險，會傾向在年初「跑數」，按揭批核在年初亦會較為寬鬆。此一坊間智慧，究竟可信性有多高？

上述說法有一定的根據，但某些先決條件在現時的市況下已不具備。過去在旺市時，銀行可能在10月、11月已達到全年按揭貸款目標，其後對爭取業務的積極程度便下跌，予人「收水」的印象。相反，每年年初，銀行有了新的貸款目標，員工積極爭取業務，予人「放水」的感覺。最近幾年，更發生了幾個大轉變，令按揭市場「年尾收水、年初放水」的情況變得不再明顯。

其一是金融海嘯以來的量化寬鬆，令銀行體系資金充裕。2008年底，本地銀行體系存款(包括港元、外幣)有60,579億元。至2012年底，數字上升至8萬億元水平，增幅3成以上。

銀行水浸  季節性收緊貸款不再

第二個因素是金管局由2009年起多次收緊按揭指引，2009年10月首先限制樓價2,000萬元以上物業按揭成數至6成，其後逐步收緊至樓價600萬元以下物業才可申做7成按揭。其他措施包括收緊非本地收入人士按揭成數、收緊第二套房的壓力測試標準等。

上述兩項因素同時存在，意味銀行在資金充裕的情況下，長期有跑數壓力。以去年年底為例，便完全看不到銀行在按揭業務上有任何收水的傾向，個別銀行更向新造按揭客戶提供各類優惠，如「存款戶口」開戶優惠。另一方面，金管局的各種指引(包括按息下限指引)，意味銀行難以透過價格競爭爭取生意。

以現時主流的最優惠利率按揭(P按)為例，一般P(5.25厘)減3.1厘的按息，早已觸及按息下限指引，再無下調空間；所以很難相信銀行會透過調整息口來爭取市佔率。

按揭指引下 銀行難減息搶按

在H按方面，現時有個別銀行提供H+1.7厘的按揭計劃，而在2010年，金管局提出的按息指引下限為H+0.7厘。理論上銀行如要減息爭客，可在調整H按利率方面著手。但現時樓價高企，政府高層官員多番提示置業人士要留意供款負擔，銀行下調按息則極可能被官方視為對著幹，就算沒有違反指引，也可能引起當局關注。加上在2011年之前，銀行爆發減息戰，現仍積壓大量以H+0.65厘批出的按揭，基本上無利可圖，如非必要，銀行亦不會再在H按方面發動新一輪減價戰。

銀行因為存款充裕，跑數壓力全年存在，但卻難以調整按息。銀行業生態改變，我們自然難再見到按揭市場「年尾收水、年初放水」的現象。

原文刊於iMoney 2013年2月2日

再推樓市絕招？

特首梁振英於1月中公布其首份施政報告，可能因為欠缺短期措施，樓市氣氛反而再次轉熱。地產代理公布的樓價指數，更創歷數新高，輿論紛紛指責政府壓市不力。民意正在迫使官方再出辣招，但我們擔心政府受輿論恫嚇而亂出招，反而引發更多問題。

在有關代理公布指數「確認」樓價彈反之前，傳媒已廣泛報導一、二手市場成交創新高的消息；由於地產代理的數據也有滯後，估計農曆新年前後的樓價指數會有更強勁的升幅。開火批評政府無能的輿論，亦會增加彈藥。

我們擔心的是，高官三申五令關注樓市風險，而樓價持續高升，政府病急亂投醫，會被迫使出殺傷力巨大的招數。但又有沒有人想過，再出重招，對香港發展是否有利？

市場上傳言，政府正討論追加遏市措施，可能的措施包括在現有招數上「加辣」，如延長額外印花稅SSD、買家印花稅BSD的徵收期，又或增加稅額。另 外一個方向是推出新措施，如仿傚新加坡，將買家印花稅擴至購買第二套房的買家，甚至有建議政府可考慮徵收資產增值稅，以至「按揭利息稅」。

上述眾多傳說中的辣招，如真的推出，相信已接近「攤牌」(show hand) 情况，可說是「遏市絕招」，部分招數甚至與香港長久以來賴以成功的原則相違背。
以「按揭利息稅」為例，去年10月已傳出風聲說政府會考慮。提出建議者認為，樓價高企原因之一是按揭利息偏低。「按息稅」的建議便是主張，利率(指 最優惠利率及拆息)在聯繫匯率機制下不由自主，但政府可向按揭貸款機構收稅，貸款機構最終會將稅額轉嫁至客戶，效果便等同利息上升，減低借錢買樓的誘因。


此種想法背後牽涉眾多問題，包括違反香港賴以成功的簡單稅制。此外，銀行按揭業務如有盈利，本身已需付稅，再收按息稅有雙重徵稅之嫌。在風險管理角度考慮，在按揭上再出招，或者會令銀行體系貸出的整體按揭金額下跌。

但市場收縮，銀行跑數壓力增加，勢將擴展風險較高的業務，以往不願批出的邊緣個案，反而成為爭奪對象。結果是整體按揭資產質素下跌，引發另一類風險問題。最後，此種按息稅將增加置業人士支出，原則上亦與政府「協助市民置業」的政策有衝突。

原則問題之外，同樣重要的是現實後果。萬一政府真的使出絕招，但樓價在短期調整後仍然上升，輿論將指責政府無招可出，樓市更可能出現「報復性反 彈」，失控上升直至泡沫爆破為止。相反的可能性是，使出「絕招」後，樓價受壓，上升周期終結，進入跌市階段。但香港經濟與樓市早已千絲萬結，樓價如出現明 顯下跌，經濟亦將收縮，此又是否香港人樂見？
歸根究底，現時房屋問題是過去十年，政府欠缺作為的結果。而期望新特首上場在短期內扭轉局面，並不現實。

「攤牌式」的輿論動機

我們認為，樓市失調的關鍵始終是供不應求。參考人口普查，香港的住戶數目由2006年的222萬戶，上升至2011年的236萬戶，5年新增戶數14萬戶。同期公私營房屋淨增加約11.5萬戶，短缺2.5萬戶，此便是今日房屋問題的根源。

施政報告開出的期票，即未來五年內落成約75,000伙新公屋單位，由2017年起的四年內落成約17,000伙新居屋單位，未來四年私人住宅供應67,000伙單位，如果成功落實，已是目前房屋問題最王道的解決方案。

關鍵只是，市場懷疑政府的執行力，認為目標未必可以落實，結果是樓市反而在施政報告發表後轉趨熾熱。

另一個觀察是，市場持份者及利益集團主導的輿論，表面上是迫政府推動「攤牌式」絕招遏市；但背後主旨是要顯示政府在樓價上的無能，以突顯其「樓市高處未算高」的預言。政府的官員宜三思鼓吹出招者的動機，不應以意氣待之！

然而，如果問題是在市場懷疑政府的執行力，應對方法應該是加快推地，令市場看到政府的決心，進而形成「短期內土地供應的確會增加」的預期，市民「趕上車」的壓力可舒緩。相反病急亂投醫，推出充滿爭議，甚至後患無窮的遏市措施，對香港整體利益並無好處。

原文刊於信報網站 2013年2月1、2日