銀行為何再搶按

去年下半年起，銀行陸續上調新造按揭利率，但農曆新年後，多家銀行主動下調按揭利率，市場更盛傳多家銀行曾批出低於最優惠利率(大P，即5.25厘)減3.1厘的按揭息口，超逾金管局曾經提及的界線，銀行態度比起去年下半年明顯有變，究竟原因何在？

傳統解釋是，踏入新年度，銀行都會有新的貸款目標，主管為免下半年情勢有變，傾向在上半年跑業績，因此，一般來說，每年年初銀行的按揭批核都會比下半年度寬鬆一些。但今年市場明顯有基本因素改變，令銀行按揭部門跑業績的態度較往年更為積極。

附表為2010年底至2012年1月，銀行體系中，未償還按揭總額的數字。未償還按揭總額，指的是銀行貸出，未收回的累積按揭貸款。在「正常」情況下，由於每月都有新增按揭貸款，數字是會慢慢、持續地上升的。但由附表可見，自2011年11月之後，銀行體系未償還按揭總額罕見地持續下跌2個月。

但未償還按揭總額下跌，代表的是：「整體而言，現有按揭償還本金的速度高於新取用按揭的增長率」。新取用按揭金額減少是因為去年下半年成交放緩；而現有按揭償還本金的速度高，背後的原因是近年按息低。按息為8厘時，20年還款期的按揭，首月供款，有8成是還息。早兩年大量業主轉用拆息按揭，現時很多人的供款利率仍在1厘水平，按息為1厘時，20年還款期的按揭，首月供款，卻反過來有8成是還本。近年按息低，令銀行體系中，現有按揭的償還本金速度急升；一旦樓市成交下跌，未償還按揭總額便會下跌。

事實上，根據金管局數字，不單是按揭，整個銀行體系的貸存比率都見回落，截止2011年底港元貸存比率從9月底的87%降至2011年12月底的84% (雖然金管局會認為仍是偏高)。銀行吸納存款是有成本的，貸存比率下跌，結果便是銀行有更大的填氹(replenishment)壓力，令今年銀行搶按的態度更見積極。

展望未來，除非未償還按揭總額出現回升，否則銀行仍有需要以各種方式搶佔按揭市場。由於市場P按利率已觸及金管局指引，我們估計銀行下一步有可能下調H按利率，以吸引客戶；在樓市而言，銀行下調新造按息，或會掀起新一輪入市熱潮。

表：近月銀行體系未償還按揭總額

月份	銀行體系 未償還按揭總額(億元)
Nov-10	7313.28
Dec-10	7402.53
Jan-11	7458.05
Feb-11	7558.3
Mar-11	7616.82
Apr-11	7702.17
May-11	7800.6
Jun-11	7881.98
Jul-11	7942.79
Aug-11	7970.72
Sep-11	7993.9
Oct-11	8010.85
Nov-11	8023.29
Dec-11	8010.74
Jan-12	7997.73

資料來源：金管局

原文刊於iMONEY置富雜誌 2012年3月24日

按揭年期延長 樓市響警號

香港樓價持續上升，物業按揭年期亦持續增長。現時一般物業的樓價大致與97年相若，但新造按揭平均按揭年期卻接近24年，較98年時的18年延長了6年，按揭年期有愈來愈長的趨勢。

香港樓按年期偏長，有眾多原因，因素一是樓價高，買家不得不選擇較長的按揭還款期，以減少每月供樓支出。原因之二是近年按息偏低，在2010、2011年 取用的拆息按揭，一般條件為H加1厘以下，現時實際按息1厘多；即使是最優惠利率按揭，現時新造按息亦只在2.25厘水平；較1月份通脹6.7%為低；債 務利息低於通脹，理論上對債仔有利，部分解釋了為甚麼香港樓市的買家，不介意承擔較長期的債務。

樓齡50年 亦可承按30年

值得留意的是，似乎銀行也預期本地按揭合約年期將持續延長，兩家大型銀行近日將「人齡/樓齡+按揭年期」的上限，由70年調整至80年，即一個樓齡50年的物業，或一位50歲之人士最長按揭年期可承造至30年。

銀行願意，或者說需要調整有關限制，原因之一是香港人口開始老化，年齡中位數已逾40；很多成交活躍的屋苑，樓齡亦愈來愈高；更大的原因，是樓價愈來愈高，銀行不接受較長的按揭合約，便難做生意，惟有順勢延長有關限制。我們估計，其他市場競爭者會陸續仿效有關措施。

此外，按揭年期延長除了按息低、樓價高之外，與香港人頻密換樓可能大有關係。

港人換樓頻 債務愈拖愈長

上周中國人大、政協會議閉幕，溫家寶總理亦出席任內最後一場人大政協閉幕記者會，吸引大批傳媒；會上溫總提到香港，傳媒集中他提到特首選舉，筆者卻留意到 溫總提到03年訪問淘大花園，希望有機會再探訪居民云云。當時筆者就想，以香港人頻繁換樓的程度，溫總當年探訪的住戶，有極大可能已經搬遷。

筆者找來03年的剪報，確認溫總探訪的是淘大花園E座某層，當時報道未有提及具體的單位。筆者再找找2003年以來，E座該樓層的成交紀錄，發現一層8戶 中，有5戶在最近幾年都已轉手，溫總如再訪淘大，可能已人面全非。根據差餉物業估價署數字，2010年底，香港的私人住宅總存量為110萬個；而2011 年二手市場有7.5萬宗成交，2010年有12萬宗成交，香港私人物業年流通率接近9%。換一個說法，「平均來說」，香港人持有物業大概十年左右便會換 樓。

香港人大概持有物業十年八載便會換樓，在統計上，的確會令長年期的按揭合約，最終在十年八載後，便完全償還整筆按揭。但當一眾業主都預期自己十年八載後換 樓時，思考中隱藏了一定的盲點：的確，今天的按揭合約訂下24年的還款期，也不用真的供足24年，大概十年八載後就換樓了。問題正是：多數「換樓」情況， 都是小單位換大單位，除非可以動用大筆現金作首期，否則假設樓價不變，一般情況下新居樓價會較舊居為高，此亦代表債務會持續上升。今天30歲的買家，以 24年期的按揭購買一個單位；10年後他40歲換樓，舊按是甩開了，卻負上了新居按揭的債務，金額可能更高，年期不見得縮短。

所以，即使「多數按揭合約，供十多年便提早完成」是事實，亦不可看輕香港按揭合約年期愈來愈長的現象。如果樓價升幅長期高於一般家庭收入升幅，「十年後換樓」，只是換上了更長更多的債務。筆者認為，按揭合約年期持續增長，可能已是一個樓市警號。

原文刊於置業家居 2012年3月24日

壓力測試有何荒謬之處？

上星期筆者提到，金管局要求銀行在批核按揭前，先為借款人進行壓力測試。現有按息下，供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制。

荒謬的是，部分未能通過壓力測試的個案，如果申請人把還款年期由20年改為21年，便可成功通過以上測試。

以上周提及的假設為例，假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，以利率2.2厘計算，每月供款20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功過關。

陳先生以較長的供款期成功申請按揭後，如果他過了罰息期，向銀行要求縮短還款期，在多數情況下，部分銀行會無條件接受，部份或會收取手續費用 。例如說，他在1年後，要求將供款期縮短至15年，如利率不變，每月供款會上升至25121元。如陳先生收入不變，月供會佔月入63%。但只要陳先生供款 不脫期，銀行多數不會理會陳先生的供款是否佔收入過高。

類似的情況很多，例如按揭申請人須清還私人貸款，將影響按揭批核的；但如果他先償還了私人貸款，在銀行批出按揭後，再次借入等額的私人貸款，銀行卻多數不聞不問。

原文刊於信報網站 2012年3月25日

長命債長命還

香港的按揭合約年期越來越長，1998年時平均按揭合約年期18年，現時為24年。供樓期越來越長，原因是樓價越來越高，部分借款人不延長供款期，根本過不了壓力測試，展望未來，平均按揭合約年期有進一步延長的趨勢。

最近至少有兩家大型銀行，將「人齡 / 樓齡+按揭年期」的上限，延長至80年。十多年前，多數銀行規定，「樓齡+按揭年期」的上限為40年，後來隨眾多大型屋苑樓齡逾20年，銀行逐步放寬有關限制，近年多數是70年；兩家大行的新動作，相信其它銀行亦會跟隨, 表示香港樓市進入長命債長命還的年代。

樓價升幅高於一般人收入的升幅，為了減少每月供款，方法之一便是延長供款期。

類似情況曾在日本出現，日本泡沫經濟年代，東京及周邊地帶的物業曾升至天價，1991年東京的地價，相當於當年整個美國的土地價值，正常上班一族的薪金不足以供樓，銀行唯有將按年期盡量延長，於是出現了所謂的供樓供三代的苦況。

香港現時按息偏低，拖長還款期令每月供款支出減少，問題暫時不大；但對於那些必須延長按揭還款期才可借入按揭的人士來說，一旦按息回升，將為財政帶來重大壓力；加上購置物業時按揭年期已拉至最長，未來亦欠缺再延長還款期，令供款下跌的空間。按揭年期越來越長，對樓市長遠發展絕不是好消息。

原文刊於晴報2012年3月20日

如何善用按揭年期

上星期我們提到，按揭年期的限制，即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制，本周再談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過壓力測試時，透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試，銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款不可高於申請人月入50%；如按息上調2厘，每月供款不可高於申請人月入60%；假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為2.2厘，每月供款為20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。

調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。

值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，取用按揭後延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申造按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說，一名40歲的借款人，於銀行成功取得30年期按揭，而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年，理論上，此名借款人在日後即使財務有困難，希望減少按揭供款，銀行亦不會同意。

原文刊於信報網站 2012年3月18日

7.5與8的迷思

過去幾年，中國政府都以「保持經濟增長8%」為政策目標，很多「順手式分析」都以「保八目標不變」作為好壞分水嶺；在年初樓市氣氛仍然偏淡時，便有物業代理老闆指出：只要中國保八，香港樓市不會有問題。現時中國不再保八，有關人士即是說香港樓市會有問題？

讓我們先從國情角度看吧！今年溫家寶總理將今年度的經濟增長目標下調至7.5%，的確可說「出人意表」，跌眼鏡者大不乏人。中國經濟在金融海嘯後連續數年都維持高增長，何以現時在環球金融危機放緩、歐債問題解決有望時，才來放棄保八？

市場憂中國高增長時代過去

經濟增長目標為7.5%的消息一出，香港股市曾見明顯下調；國家經濟增長目標下調，市場擔心的不只是那下調的0.5%，畢竟，7.5%的增長率，已 明顯優於其他主要經濟大國。市場憂慮的，是數字背後代表的其他趨勢，宏觀的包括：中國的高增長年代是否已過去？微觀的包括：是否代表今年國內的信貸會收 緊？

我們認為，中國政府放棄保八，原因正正在於「環球金融危機放緩」。所謂危機放緩，眾所周知是環球政府量化寬鬆的現象結果。不論叫量化寬鬆抑或扭曲操作，最終都是以各種方式增加貨幣供應。而增加了貨幣最終要找出路，其中一大部分便以各種方式進入了新興市場。

通脹不只帶來民生問題

中國作為最大的新興市場，過去數年一直吸引最多的外來直接投資。今年歐美維持量寬，可以預期熱錢持續流入，如果中國本身維持較高增長的國策，在內外因素共同作用下，恐怕國內激發嚴重通貨膨脹。

須知道「通脹」在中國從來不只是民生問題，近的如89年學潮、遠的如國共內戰中，今天的執政黨成功建政，背後都有通脹因素起作用。中共正正是在二戰後嚴重通脹的環境下取得政權，80年代後的通脹又成為學運的背景因素；政冶局內9位執政人物，絕對會明白通脹問題為重中之重。

現時將經濟增長目標下調，雖然幅度僅是0.5%，但已有足夠的姿態，說明中國不再追求粗放式的經濟增長，國有銀行在下調了的增長目標面前，也沒有了 2009年般，將放款視為政治目標完成的壓力（或者說是「藉口」）。站在信貸周期來說，此未必不是好消息。現在所作的動作，可說是到了「讓」的路口而準備 減速。

經濟高增長有代價

從理性發展角度看，中國經濟持續多年高增長，成績亮麗；但海內外眾多分析均認為，現時的高增長背後有重大代價，包括高污染、貧富兩極化等。中國現時 調低增長目標，或可趁機紓緩過去粗放式增長帶來的種種副作用。而且，所謂下調增長目標，只是區區0.5%，放眼世界，又有幾多個主要經濟體有高達7.5% 的增長？

中國2011年的GDP，大概是7.4萬億美元，美國是15萬億左右，中國大概是美國的一半。如中國維持一年7%的增長，美國維持每年3%增長的 話，18年後的兩國的經濟規模都是25萬億美元水平。如無意外，中國國力將在一個世代的時間內超過美國。如果經濟增長維持7.5，「趕美」的時間只更早來 到。如果稍為放緩增長速度，可以減少通脹帶來的政經風險，北京何樂而不為？

回到本文的開場白，中國現時放棄保八，又是否意味「不利樓市」？下周再談。

原文刊於經濟日報網站 2012年3月14日

部分還款須知

華人社會傳統智慧是避免欠債，老一輩即使透過按揭入市，也會在儲蓄一定資金後，以部分還款的方式，減少負債。在考慮進行部分還款時，應留意以下3點：

1.手續費及還款款額：多數銀行要求部分還款不特少於某個金額，如5萬元，又或規定是某個金額的倍數，例如必需是5萬元的倍數，而不可是$50,001。此外，多數銀行在處理部分還款時，會收取手續費，金額一般為數百至千多元。

2.提早還款的影響：不論現時的供款利息是多少，進行部分還款後，如餘下供款期不變，影響便是供款按比例下調。舉例來說，如按息為2厘，仍欠銀行100萬元，餘下按揭年期為10年。本來每月還款為9,201元；如提早部分還款20萬元，年期不變，每月供款會下跌至7,361元，減幅2成。

除了可選擇扣減每月供款, 借款人亦可要求維持每月供款金額大致不變，而改為調整按揭年期，好處便是可提早贖樓，唯部份銀行亦會收取手續費用。

3.部分還款不一定最理想：過去按揭利率偏高，如果業主儲蓄了一筆資金，但無信心將之投資可賺取較按息為高的回報，提早部分還款的確有助減少全期利息支出。但近年按息偏低，早2年入市或轉按的用家，平均按息或不足2厘，按息甚至比通脹率更低。此情況下，在理財角度看，部分還款便不是最理想的方案。

原文刊於晴報2012年3月13日