放寬按揭成數會否令供款負擔增加？

港府高層對是否放寬按揭成數意見分歧，但特首一錘定音，估計短期內按揭成數上調的機會已不大。有意思的是，特首曾表示放寬按揭成數可能令供款負擔增加。究竟放寬按揭成數是否真的會令供款負擔增加？

問題看來不算複雜，驟然看來，按揭成數放寬的話，按揭的平均借款額上升，平均收入和利率等條件不變的話，供款負擔焉有不升之理？

實際按揭供款比率料維持穩定
不過，答案其實並不簡單。要回答上述問題，最起碼要先澄清：根據那一個標準計算供款負擔？以官方機構來說，單是較常用的供款負擔也有兩個；其中，由金管局定期向立法會彙報的「新批出住宅按揭貸款平均供款與入息比率」，最新的數字是去年8月，平均供款為入息的35%。此數字理論上不管按揭成數如何放寬，都應該不會有大波動。
原因在於，此處的供款與入息比率由銀行新批按揭個案統計而來，而新批按揭都要通過壓力測試。壓力測試其實會令借款人的供款上限壓制在四成多的水平。由於不是每一個借款人都會計到最盡，就算按揭成數上調至十成，金管局此個供款負擔標準難以高於40%。

經濟報告數據可能受間接影響
另一個較多被引用的官方按揭負擔指標是政府經濟報告中的「按揭供款相對入息比率」；數字以固定於「七成按揭、20年還款、45方米單位」計算而來，變數是利率、樓價及住戶入息中位數。去年初的數字是71%。過去不少行內人批評，此數據甚為「離地」。一來是新批按揭的實際平均成數是45%左右，平均年期是26.5年，都與官方的計算標準相差甚遠。

由於政府多年來均以「七成」為計算標準，理論上放寬按揭成數，不會直接影響計算結果(不管一般人按揭成數是45%，抑或90%，官方都是七成按揭計算)。不過，如果放寬按揭成數令整體樓價上升的話，在其他條件不變的情況下，經濟報告的供款負擔卻會上升。或者可以說，結果仍會受放寬按揭成數的間接影響而惡化。至於放寬按揭成數會不會令樓價上升，卻是另一個問題了。


原文刊於信報網站2019年1月15日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181
👉https://wa.me/85255966181

放寬按揭成數 反而更難買樓？

財政司司長表示，在合適時間可能會放寬按揭成數，以助首期不足市民置業。對於有財力供樓，但欠缺首期的準買家來說，可能會想：今次機會來了。但在慶祝之前，不如先想清楚。

多數人在思考社會政策時，往往會先想到對自己的影響。在按揭層面，假設初次置業人士的按揭成數由6成放寬至7成，不少人會計算自己是否可以提早入市。問題在於，放寬不是只有「你」受惠，而是整體準買家的限制同時放寬。

以賽跑為喻，你認為400米短跑太辛苦，賽會改為跑200米，表面上是易跑了；但得獎名額不變，其實你跑出的可能性未見增加。更有甚者，整體參賽人數可能會因標準放寬而增加，宏觀而言，奪標的難度反而上升。

放寬按揭成數，代表有效需求上升，刺激更多資金入市。當供應未增加的情況下，如何在入市資金增加時又要令樓價不上升，可說是兩難。另一方面，由於政府已表明未來的公私營房屋供應會由過去的6：4，改變為7：3。在十年建屋目標量未見調整的情況下，未來的私樓供應反而會下跌。此種情況下上調按揭成數，可能會刺激私樓價格上升。

至於不少人擔心的供款負擔，在實際操作上反而不是問題。假設按揭成數放寬，但壓力測試標準維持不變，同樣月入的準買家，在年期、利率一樣的情況下，事實上可借入的「按揭金額」是不會改變的。具體來說，在現行的壓測要求下，月入4萬，利率2.375厘，還款期30年，如無其他債務，可借入的按揭上限便是428萬元，放寬成數本身不會改變借款人的負擔。

原文刊於經濟日報網站2019年1月9日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181
👉https://wa.me/85255966181

局長網誌看樓市政策

發展局局長陳茂波周日發表網誌談樓市，傳媒將討論焦點集中在「樓價不算反彈」、「未打算撤辣」兩項；但其實其他內容，例如官方如何看待低成交量，也值得留意。

傳媒將焦點集中在樓價有沒有反彈、政府會不會放寬樓市辣招是意料中事。前者關乎小業主身家、準買家上車難度，可說是全港關心的議題。至於是否撤辣，除了關乎準買家的置業成本，亦關係發展商、物業代理的業務，自然亦是聚焦對象。

上述兩個焦點中，樓價算不算轉勢，政府應不應該撤辣招，不同人都會有不同的判斷；判斷有不同，自然有討論/爭議，此都是議題成為焦點的原因之一。相 對而言，局長提及上半年住宅成交量較去年同期下跌，單純提及數字，沒有判斷好或不好，多或不多，市場便較少討論；但有關數字絕對值得留意。

陳局長提及：「今年上半年（住宅）成交量更進一步收縮，只有約19,900宗，較去年同期少38%，亦較去年下半年少16%。當中一手樓佔整體住宅成交量約27%，繼續處於近年較高的水平。雖然最近三個月的成交宗數回升至每月約4,600宗，但仍較去年同期低約10%。」

未視成交收縮為問題
假設下半年樓市每月平均維持4,600宗成交，全年計，住宅成交量即約47,500宗水平；較大家心目中樓價谷底2003年的73,000宗，或近年成交量低位2013年的52,000宗都低。值得留意，局長對成交量收縮，既未有表示好，也未有表示不好。

某程度上，樓市成交減少，可說是「壓抑樓價上升」此一目標的副產品。不論是收緊按揭、增加不同印花稅，目標都是減少資金流入樓市的規模，成交減少因 此是自然結果。問題在於，壓低樓價，最終目標應該是增加用家的入市機會；將樓市成交壓至近20年低位，究竟有沒有令用家較易置業？

過去數年官方以加稅、減按揭的方式提高入市門檻，結果入市的用家相對實力較高；綜合地產代理的觀察，二手市場放盤已經少，面對外圍市況波動，放盤業 主提供的議價空間也不大。對用家來說，現時面對的情況是：其實樓價只比去年高位略為回調，但市場上可選擇的單位反而較沒有辣招時更少。

當然，情況有可能改變：未來數年新樓供應應會增加，二手業主有實力不減價，新盤發展商要去貨一樣會提供多種優惠。但以陳局長不慍不火的描述成交量收 縮，相信官方完全不認為情況有何問題，考慮減辣的可能甚低，二手成交淡靜（每月成交四千多宗）的情況，可能會成為樓市新常態---持續的日子可能比很多人 預計的更長。

原文刊於經濟日報網站2016年7月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站