樓市的期望錯配

 由10多年前開始，「樓價難負擔」、「月入X萬元中產難買樓」的抱怨持續不斷。部分原因可能是小市民的期望錯配。

傳統上，華人社會似乎有「置業」才可「安居」的思想。而「中產」這個標籤，又被寄予生活應該較安穩、有餘力應付消閒開支等的期望。如果位列中產，而又未能置業，便很容易對現況心生不滿。

 

先說「中產」的定義，中產定義人言人殊。如果參考家庭月入中位數，政府統計處資料，今年第一季本地所有家庭月入中位數是2.58萬元，如果只計居於私樓的住戶(包括業主及租客)，月入中位數是3.6萬元。居於私樓的家庭中，部分可能已是退休人士，並無收入，如果進一步計算有成員從事經濟活動的私樓住戶，入息中位數是4.5萬元，香港有三成多的家庭月入在此水平以上，統計上此類家庭已算中產。

不過，現實是月入4.5萬元，處於統計中位的中產家庭，在壓力測試要求下，選用最長的30年還款期，可借入的按揭上限為475.5萬元。如果透過九成按保入市，可購買的樓價上限約528萬元，大概可買到新界30年樓齡的細2房單位，或一手盤的開放式至1房單位。

中產家庭收入只可應付上車盤樓價，便是市場的現實。情況持續多年，背後原因與新樓供應不足、量化寬鬆推高樓價有關。展望未來，量化寬鬆是否持續不由香港控制。雖然政府看來開始着力增加住宅供應，但焦點卻放在公營房屋之上(如最近收回數幅私人地皮以供興建公營房屋)。未來數年中產收入家庭只可購買上車盤的情況難以扭轉。

近幾年種種壓抑投資需求的辣招只有治標作用。要減少此類家庭的怨氣，長遠而言只有增加供應一途。如果供應難以在短期內明顯增加，政府也應想方法管理市民的期望。如果有計劃可推高長遠住宅供應，即使短期內難以扭轉供不應求的局面，也可紓緩市民急卡入市的心態。

而對於收入正好處於「統計上中產」的家庭來說，也許要現實一點，計算自己可負擔的樓債後，調整自己的置業目標，暫時放下「上車便買夢想家居」的想法。

原文刊於信報網站2021年8月17日