樓價升 供款負擔比率居然下降？

統計處最新公布的2016年中期人口統計，結果顯示私樓每月按揭供款及借貸還款中位數為1.05萬元，按揭還款與收入比率的中位數為19%，較2011年的數字更有輕微改善。為何樓價上升，供款負擔反而下跌？

可能與近年「靠父幹置業」的討論熾熱有關，有關人口統計報告的報導，焦點多集中提及年輕業主的數據：去年全港共有約250.9萬個家庭住戶，當中約121.7萬（約48.5%）屬自置物業業主。其中8234伙的個人業主屬於25歲以下，估計此批業主大部分均是由家庭資助入市。

在年輕業主的統計之外，另一個可留意的數據是居所按揭供款佔入息的中位數：去年需要為居所償還按揭的私樓住戶有29.7萬戶，每月供款的中位數是10,500元，而按揭供款佔收入比率中位數為19%，而2011年數字為20%。

將數據反推，反映現時需要為居所償還按揭的住戶，每月平均收入約5.5萬元。數字較去年中「居於私樓住戶入息中位數」的35,000元為高。

人口普查數據反映，供樓業主的按揭負擔在5年來有所改善。情況與於高官經常引用政府經濟報告「按揭供款相對入息比率」大異其趣，根據經濟報告，2011年中為按揭供款相對入息比率47%，去年中為56%，今年9月為68%。

將兩個官方數據比較，不但有大幅差距，更有趣的是，人口普查數字反映，供樓業主的平均按揭負擔在5年內有輕微減少；而經濟報告卻說供款相對入息比率越來越高。

表示上的矛盾其實有很簡單的原因。人口普查問的是為自己居所供樓業主的實際負擔。雖然香港的住宅算是易於流通，但過去幾年在重重辣招下，整體買賣數字減少(2016年一、二手私樓成交約5.7萬宗，上一個高峰期的1997年為16.7萬宗)。成交少了，意味大部分業主其實在早年樓價較低時入市，除非主動加按，否則在按息維持偏低的情況下，供款不會上升，如果業主收入按年增加，統計出來的供款負擔中位數更會輕微下跌。

而經濟報告的數字出於估算，標準是以居於私樓家庭收入，以市價、現行利率、7成按揭、20年還款為條件，購入市區45平方米單位而來。在物業市值升幅遠高於薪金升幅的情況下，即使利率不升，數字亦會顯示樓價越來越難負擔。

雖然表面上兩組數字都是在討論供款負擔，但意義絕對不同。以人口普查的數據而言，大致表示供樓業主的實際負擔偏低。而經濟報告的數據卻是反映中等收入家庭如果過去沒有買樓，要追價入市的難度越來越大。

原文刊於iMoney2017年12月4日

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