美國聯儲局是否加息，將於本港時間周五揭曉，筆者之前提過，對本地樓市參與者來說，重要的問題不是9月加息抑或不加息，而在於中長線而言，美息走向如何。本周筆者嘗試評估幾個美息走向的情景下，將對樓市有何影響？
加息的四個場景
第一個情景是加息：美息在年內加息之後，利率正常化的策略順利執行，例如在2年左右的時間，聯邦基金利率回升至2、3厘水平。
第二個是延後加息：是因應市場變化，年內不加息，在一年後再醞釀加息。
最三個是不加息、再推量寬：不再談加息，甚至計劃再推量寬。
第四個是當下加息，不過隨後減息和推量寬：即加息半年內，美國經濟轉差，聯儲局再將利率下調，甚至之後再推新一輪量化寬鬆。
本地市場有一個流行的觀點：美息上升是好事，因為加息確認經濟好，某程度上，此是事實，例如利率正常化，回升至2、3厘水平，參考歷史數據，此仍是 偏低的利率，加上只有在經濟(至少是美國的經濟)全面好轉時，聯儲局才有可能持續加息，此種情況下的加息，未必會利淡樓價，但問題是，目前市場愈發擔心中 國經濟下行拖累環球，部分有影響力人士，如美國前財長紛紛發言建議聯儲局暫緩加息；另一方面，市場一直有一個陰謀論：美國「宣傳加息」是吸引資金回流，而 近日人民幣滙價波動，美國已相當程度上達到資金回流的效果，再加息倒可能令美元達到不必要的强勢。
二、三及四的利淡預估
根據「利息升=經濟好，因此利好樓市」的觀點，不加息反而是利淡訊號；不過，曾提出「加息利好樓價」觀點的人，到時一樣會說利率不升仍利好樓價。不 論如何，萬一本周美息維持不變，意味第二、三個情景出現的機會增加，客觀而言，此不是好消息──利率與之前維持一致，業主供款負擔無變化，無所謂特別利好 或利淡樓市；但情景背後意味，聯儲局寧可失信於市場(曾明示暗示年內加息)，暫緩利率正常化，也要維持利率不變，意味經濟環境不容樂觀。此會是一個偏淡的 訊號。
而最差的情況是情景四，即年內加息一次，半年內利率卻下調，甚至再推量寬。情況容易被市場理解為聯儲局方寸大亂，政策前後矛盾，感覺上似本地某政治 人物說的──有前無後的什麽漢子行為：先基於為兌現加息言說而為做而做，之後卻覺今是昨非的減息，等同宣示經濟大局不妙。屆時可能減息、量寬的效果都會大 打折扣。筆者會說這是先發射、後瞄準的下着。
說到底，聯儲局是否加息，優先考慮是對美國經濟的影響，反而之前明示暗示年內加息的言論，應該不是重要的決定因素。在云云的可能情景中，的確是利率 緩慢上升最為有利美國及環球經濟，但現時一般認為美國沒有條件持續加息，利率不變，或只是象徵性加一次，再謀定後動的可能性最高，對正在供樓的業主來說， 也許會欣慰於利率不變，但宏觀而言，利率遲遲未能正常化，已是經濟有隱患的訊號。如果此階段經濟轉差，在樓市都可能帶來意料之外的負面影響──2015年 中本地樓市可能已是階段性的高峰，問題只是，稍後的調整，會是急抑或慢，以及幅度如何而已。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年9月15日
加息的四個場景
第一個情景是加息：美息在年內加息之後，利率正常化的策略順利執行，例如在2年左右的時間，聯邦基金利率回升至2、3厘水平。
第二個是延後加息：是因應市場變化，年內不加息，在一年後再醞釀加息。
最三個是不加息、再推量寬：不再談加息，甚至計劃再推量寬。
第四個是當下加息，不過隨後減息和推量寬：即加息半年內，美國經濟轉差，聯儲局再將利率下調，甚至之後再推新一輪量化寬鬆。
本地市場有一個流行的觀點：美息上升是好事，因為加息確認經濟好，某程度上，此是事實，例如利率正常化，回升至2、3厘水平，參考歷史數據，此仍是 偏低的利率，加上只有在經濟(至少是美國的經濟)全面好轉時，聯儲局才有可能持續加息，此種情況下的加息，未必會利淡樓價，但問題是，目前市場愈發擔心中 國經濟下行拖累環球，部分有影響力人士，如美國前財長紛紛發言建議聯儲局暫緩加息；另一方面，市場一直有一個陰謀論：美國「宣傳加息」是吸引資金回流，而 近日人民幣滙價波動，美國已相當程度上達到資金回流的效果，再加息倒可能令美元達到不必要的强勢。
二、三及四的利淡預估
根據「利息升=經濟好，因此利好樓市」的觀點，不加息反而是利淡訊號；不過，曾提出「加息利好樓價」觀點的人，到時一樣會說利率不升仍利好樓價。不 論如何，萬一本周美息維持不變，意味第二、三個情景出現的機會增加，客觀而言，此不是好消息──利率與之前維持一致，業主供款負擔無變化，無所謂特別利好 或利淡樓市；但情景背後意味，聯儲局寧可失信於市場(曾明示暗示年內加息)，暫緩利率正常化，也要維持利率不變，意味經濟環境不容樂觀。此會是一個偏淡的 訊號。
而最差的情況是情景四，即年內加息一次，半年內利率卻下調，甚至再推量寬。情況容易被市場理解為聯儲局方寸大亂，政策前後矛盾，感覺上似本地某政治 人物說的──有前無後的什麽漢子行為：先基於為兌現加息言說而為做而做，之後卻覺今是昨非的減息，等同宣示經濟大局不妙。屆時可能減息、量寬的效果都會大 打折扣。筆者會說這是先發射、後瞄準的下着。
說到底，聯儲局是否加息，優先考慮是對美國經濟的影響，反而之前明示暗示年內加息的言論，應該不是重要的決定因素。在云云的可能情景中，的確是利率 緩慢上升最為有利美國及環球經濟，但現時一般認為美國沒有條件持續加息，利率不變，或只是象徵性加一次，再謀定後動的可能性最高，對正在供樓的業主來說， 也許會欣慰於利率不變，但宏觀而言，利率遲遲未能正常化，已是經濟有隱患的訊號。如果此階段經濟轉差，在樓市都可能帶來意料之外的負面影響──2015年 中本地樓市可能已是階段性的高峰，問題只是，稍後的調整，會是急抑或慢，以及幅度如何而已。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年9月15日
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