股市回落、美息仍然看升、人民幣貶值，再有市場人士大膽估計樓價將見頂回落。部分看淡的分析，更有詳實的數據作為立論基礎。但筆者覺得有些根本改變已在樓市出現，分析後市時應有更全面的考慮。
一般說本地樓價偏高，其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率，已較1997年中更高，即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。
樓價對收入比偏高
本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為3.34萬元；土地註冊處統計，7月二手住宅平均成交價675萬元，即二手樓平均價為私樓家庭收入 中位數16.8倍。與1997年中比較，當時樓價與收入比只是14.6倍。目前樓價的確較1997年中更難負擔。形象一點的比喻，上次舉重選手揹起本身體 重14.6倍槓鈴，不支倒地，但今次舉重選手卻負起了體重16.8倍槓鈴，情況令人擔心。
二手樓價已高至一個地步，統計上的中產，已難以負擔一般私樓價格，甚至已迫得官方機構推出中產資助房屋，例如市建局煥然壹居；中產都需要資助才可入市，正好又是九十年代樓市爆煲前出現過的訊號。
樓價與收入比偏高的現象，其實已持續數年，樓價仍居高不下，一般均指與按息有關── 1997年中新造按息平均是8.25厘，目前卻不足2厘，低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價，不少分析因此估計，一旦港息隨美息上調，業 主供款支出大增，將難以支持，樓價會有下調壓力。
實際按揭負擔較97年低
有關數據絕對準確，也解釋了為什麼樓價偏離月入中位數程度較上一周期更甚，卻維持高企。看來「中等收入家庭難以負擔一般私樓的價格」，此點無容置 疑；但有關分析卻忽視了一個事實：目前樓市的成交量遠低於1997年，幾乎只有當年三分一，實際上入市買樓的，其實是中等收入以上家庭，以他們的角度考 慮，負擔其實不算高。
金管局統計，新申請按揭個案，供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示，典型的客戶約是月入8萬至9萬元的家庭，按揭負擔大概是500萬元，供款佔月入大約三成，而且基本上全部是自住用家。
數字的意義是，考慮中位數的話，目前樓市負擔比率較1997年更高，但實際申請或取用的按揭個案，目前的負擔比率，或者說借款業主的負擔能力，反而 是有史以來最理想的情況，因為供款佔月入比例偏低，就算利息回升，供款佔入息比仍然在合理水平。而且絕大部分為自住物業，負債對比家庭收入跟槓桿都是在一 個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較投資者為低──他們不大可能因為樓價升跌二、三成，而改變住屋規劃。
如果說1997年金融風暴後，因為投資者借貸過度，按息上升、租金下跌，投資者止蝕，觸發連環跌價的話；可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施 有效管理。當然，筆者此言不是說樓價永不下跌，但今天基本因素是，高樓價基礎由一眾自用買家築成，他們投入相對多的首期、以較穩定的收入，真金白銀的支持 樓價，樓房對於用家有實際使用價值，因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現，樓價才會大跌！
先前寫一篇「給好友的留言」，現在此篇留言給淡友，不代表筆者滑頭，只是想指出市場本身就存在一些吊詭局面，看好看淡，似乎各有道理。
然而，市場上充斥各種利益糾纏的言論，有說某某吹淡風其實為壓價入貨、又有說樓市已成牛市N期，買家最好魚貫入場。筆者認為，有幸能在公共空間獻曝，實應堅守持平、陳明利害，不能只有一己之利的視野。在此分享一個戰時故事，向各位專業博客致敬之餘，同時亦幫助筆者自省。
話說，一場戰事之中，雙方領袖都在戰前祈禱，尋求造物者祝福。一方說：「我們一起禱告，祈求上帝站在我們這一方！」另一方的領袖同樣地說：「我們都一起祈求，盼望在這戰役中，能夠站在上帝的一方。」後者正是林肯總統，由他領導的聯邦政府，在南北戰爭中戰勝南方邦聯。
樓市充斥好淡爭持的言論，立場固然重要，但更重要的是視野，是我們用什麼態度去塑造論點，能否抱持開放的心，讓更有力、更有用的觀點改變出於一己之私的立場和看法。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年9月1日
一般說本地樓價偏高，其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率，已較1997年中更高，即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。
樓價對收入比偏高
本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為3.34萬元；土地註冊處統計，7月二手住宅平均成交價675萬元，即二手樓平均價為私樓家庭收入 中位數16.8倍。與1997年中比較，當時樓價與收入比只是14.6倍。目前樓價的確較1997年中更難負擔。形象一點的比喻，上次舉重選手揹起本身體 重14.6倍槓鈴，不支倒地，但今次舉重選手卻負起了體重16.8倍槓鈴，情況令人擔心。
二手樓價已高至一個地步，統計上的中產，已難以負擔一般私樓價格，甚至已迫得官方機構推出中產資助房屋，例如市建局煥然壹居；中產都需要資助才可入市，正好又是九十年代樓市爆煲前出現過的訊號。
樓價與收入比偏高的現象，其實已持續數年，樓價仍居高不下，一般均指與按息有關── 1997年中新造按息平均是8.25厘，目前卻不足2厘，低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價，不少分析因此估計，一旦港息隨美息上調，業 主供款支出大增，將難以支持，樓價會有下調壓力。
實際按揭負擔較97年低
有關數據絕對準確，也解釋了為什麼樓價偏離月入中位數程度較上一周期更甚，卻維持高企。看來「中等收入家庭難以負擔一般私樓的價格」，此點無容置 疑；但有關分析卻忽視了一個事實：目前樓市的成交量遠低於1997年，幾乎只有當年三分一，實際上入市買樓的，其實是中等收入以上家庭，以他們的角度考 慮，負擔其實不算高。
金管局統計，新申請按揭個案，供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示，典型的客戶約是月入8萬至9萬元的家庭，按揭負擔大概是500萬元，供款佔月入大約三成，而且基本上全部是自住用家。
數字的意義是，考慮中位數的話，目前樓市負擔比率較1997年更高，但實際申請或取用的按揭個案，目前的負擔比率，或者說借款業主的負擔能力，反而 是有史以來最理想的情況，因為供款佔月入比例偏低，就算利息回升，供款佔入息比仍然在合理水平。而且絕大部分為自住物業，負債對比家庭收入跟槓桿都是在一 個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較投資者為低──他們不大可能因為樓價升跌二、三成，而改變住屋規劃。
如果說1997年金融風暴後，因為投資者借貸過度，按息上升、租金下跌，投資者止蝕，觸發連環跌價的話；可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施 有效管理。當然，筆者此言不是說樓價永不下跌，但今天基本因素是，高樓價基礎由一眾自用買家築成，他們投入相對多的首期、以較穩定的收入，真金白銀的支持 樓價，樓房對於用家有實際使用價值，因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現，樓價才會大跌！
先前寫一篇「給好友的留言」，現在此篇留言給淡友，不代表筆者滑頭，只是想指出市場本身就存在一些吊詭局面，看好看淡，似乎各有道理。
然而，市場上充斥各種利益糾纏的言論，有說某某吹淡風其實為壓價入貨、又有說樓市已成牛市N期，買家最好魚貫入場。筆者認為，有幸能在公共空間獻曝，實應堅守持平、陳明利害，不能只有一己之利的視野。在此分享一個戰時故事，向各位專業博客致敬之餘，同時亦幫助筆者自省。
話說，一場戰事之中，雙方領袖都在戰前祈禱，尋求造物者祝福。一方說：「我們一起禱告，祈求上帝站在我們這一方！」另一方的領袖同樣地說：「我們都一起祈求，盼望在這戰役中，能夠站在上帝的一方。」後者正是林肯總統，由他領導的聯邦政府，在南北戰爭中戰勝南方邦聯。
樓市充斥好淡爭持的言論，立場固然重要，但更重要的是視野，是我們用什麼態度去塑造論點，能否抱持開放的心，讓更有力、更有用的觀點改變出於一己之私的立場和看法。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年9月1日
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