業主理財夢 一開二的難題

香港小業主常見的理財夢想，是置業後「一開二，二開四」，最終依靠資產升值致富。
一般來說，執行「一開二，二開四」的策略，單單靠薪金收入增長難以實行（或者說，如果單靠薪金收入增長已可慢慢購入多個物業，在大多數人眼中已屬富有之列）。多數「一開二」，都要依靠樓價升值及按揭理財的技巧進行。

以於2003年購入一個$100萬的單位，原有按揭成數七成為例，同一物業在2006年左右，估值可能已升至$200萬，未償還貸款大約在$65萬左右。 看好後市的業主，如決定將物業加按，以當時一般按揭成數上限七成為例，便可借入$140萬，償還舊按的$65萬，套現$75萬，可作為購置物二個物業的首 期。

購入第二個物業後出租，以租金應付部分供款，便可在按揭供款不大幅增加的情況下，持有多個物業。以下3點值得買家留意：

1. 執行難度及成本上升
以加按方式「一開二」，在過去較易執行。在正面按揭資料未加入信貸資料庫的年代（即2011年之前），只要業主向不同的銀行借入按揭，並維持良好供款紀律；新申請的按揭供款不逾月入一半，不難獲批按揭。

但近年金管局收緊對按揭業務的監管，將正面按揭資料加入信貸資料庫後，按揭申請人有多少按揭未償還，銀行可一目了然。持有多個物業的業主，難再用「自住」 名義向銀行申請按揭。而持有1個或以上未完全償還按揭貸款物業的按揭申請人，按揭供款壓力測試的標準會更嚴格，按揭成數亦會受限。

更不用說，購買第二個住宅物業，要支付雙倍印花稅。簡單來說，技術上業主仍可透過加按套現作購置收租物業首期，但難度、成本大幅增加。

2. 策略只於樓價上升周期有效
其次，有關策略只在樓價上升周期有效。在樓價下跌周期，不論業主本身有沒有興致增加持貨；在樓市下跌時，既有物業估值下跌，即使未成負資產，加按套現的金額亦有限，業主難以透過加按、轉按套現。

3. 執行策略的風險
第三點與第二點是相關連的。一如前文所述，透過按揭「一開二」的策略只在樓市上升周期可行。投資者可能一直順風順水，不斷透過「加按——買樓——收租」的方程式增持物業。一旦樓價、租金下跌，投資者便難以將遊戲持續進行。甚至出現斷供、破產的情況。
值得留意的是，近年按揭指引持續收緊，令市場上只有較具實力投資者留下。從樂觀的角度看，是未來即使經濟收縮，市場上也不會有大量斷供銀主盤出現，進一步 拖低樓價。但從另一角度來說，只有「較具實力者」參與資產增值的遊戲，在某程度上也影響社會流動——中產向上流的機會，的確較以往為低。

原文刊於置業家居 2014年10月25日

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