New Neutral時代的樓市策略

香港第二季經濟增長疲弱，政府下調全年增長預測，官方重複過去數年的預警：目前按揭供款相對入息比率已超過歷史平均，如果按息上升3厘，供款負擔將升逾70%。問題是，愈來愈多迹象顯示，未來按息可能難以上升3厘。

政府多次強調，「一旦按息加3厘」會如何如何、金管局按揭壓力測試以「按息加3厘」作標準；利率上升3厘並不是隨意定下的數字：過去20年，平均按息大約是5厘，較目前高約3厘。換言之，官方是參考歷史數據定下有關的風險管理指標。

港府下調全年經濟增長預測，估計全年只有2%至3%；但國際貨幣基金組織(IMF)估計，美國全年經濟增長更為悲觀，只有1.7%。IMF預測不一定準確，但美國經濟復蘇顯然不是一帆風順，經濟增長有限，美國便難以大幅加息。

聯儲局官員雖然已多番暗示，將於結束買債後不久加息。但10年期美債孳息跌破2.4厘，顯示以真金白銀投資在債券及利率期貨市場的投資者，並不認為 美國利率有大升空間。估計美息難大升，背後理由包括美國赤字、國債高企、經濟復蘇並不全面(失業率回落，但勞動參與率較金融海嘯前仍低半成，即大量人放棄 找工作)等，在此情況下加息會加重美國政府及個人利息支出。

債商德盛數月前便提出New Neutral(新中性)概念，簡言之，未來3至5年，世界主要經濟體的成長率都趨向溫和，政策利率會維持極度偏低。美國與歐洲經濟自難見增長；安倍三箭 後，日本消費稅增加已令經濟收縮；金磚國家的高增長年代似乎亦已告終。在此大環境下，環球經濟增長乏力，低息將持續一段較長時間。

如果德盛或美債投資者觀點正確，便意味環球於2008年開始的低息期，時間跨度會超過一般人的估計，於3、5年內，美息(及港息)都難以回升至歷史平均水平。

在政府層面，即使經濟顧問認同低息期維持，執政者都不可能放寬「加息3厘」的預警。金管局更不可能因為「美國加息幅度可能較低」而放寬壓測標準。政策上各種辣招應該會維持。
不過，在個人層面，便不宜忽視低息期持續的影響，在中國經濟增長相對較高的情況下，香港經濟料會維持低速增長，只要就業情況未見惡化，近期屢創新高的樓價亦難見回落，未來3、5年，本地樓價較可能出現高位橫行的局面。

在此情況下，要不要高位追貨固然令人腦交戰；但較為確定的是，雖然樓價高企，卻絕不是賣樓等跌市的好時機，現階段沽空的風險較持貨更高。

原文刊於信報網站2014年8月19日

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完美風暴 三重打擊 狼來了？

樓價指數破頂後，財金官員再走到台前，細數經濟、樓市風險，財政司司長、金管局總裁分別以完美金融風暴、三重打擊來形容金融市場的潛在風險。可能是類似的言論在近年已說得太多，在樓價高升的背景下，有關忠告有如童話「狼來了」中的警報般，被市場忽視。

在資產價格上升的當下，財金官員提醒市民，小心風高浪急，當然「唔啱聽」。但必須強調，與童話中的牧童貪玩亂發警報不同，財金官員的警報可說有根有據。可悲的是，可能虛驚太多，市場也與童話中的村民一樣，對有關警報已漸麻痺……。情況反而有助於構成財爺口中的完美風暴。

忠言或逆耳 警告非無憑
客觀而言，財金官員的擔憂絕非無中生有；經濟增長放緩是已知的事實、政制爭議可能進一步引發社會撕裂的可能性甚高。外圍因素方面，美國在明年加息幾乎已是 市場共識，分歧只是加息幅度如何。而金管局總裁口中的三重打擊：資金流走、利率上升、資產價格下跌，其實是三位一體的事：只要資金流走規模龐大，利率便自 然上升、樓股價格亦將回落。而不容否認的事實是，一旦外圍量寬政策結束，香港無從控制資金是否流走。

在行政上，財金官員自然有責任就潛在的危機發出警告；不單如此，政府、金管局已多次推出種種需求管理、逆周期措施，在可能的範圍內削減置業人士的貸款槓 桿、增加出入市成本。某程度上，今次的樓市泡沫化程度較之前的高峰期為低。財金官員憂心忡忡的完美風暴可能出現，但本港的「基建」在近年也大幅完善，受影 響難免，但「災情」會比早年欠缺準備時較為受控。

等跌市有成本 或迫使用家高追
現時處境較尷尬的，可能是真有住屋需要，一方面在捱貴租，另一方面仍有入市資格的真正用家。說到底，樓價看似位高勢危，但另一方面，如果美息上調幅度不 高，金融風暴、三重打擊的規模亦將有限，樓價可能只會高位橫行。畢竟，買樓有風險，不買樓卻一樣有高昂成本-數年前估計樓價會下跌，轉買為租的人已有切膚 之痛。此類用家即使認同樓價有下調風險，在租金上升的情況下，可能仍會選擇入市。

我們經常強調的是，如其估計後市走向，不如詳細計算自己承擔風險的能力；對用家來說，如果因自住需要而入市，除了要考慮利率上升後的供款負擔，預留一定資金，例如足供半年支出的儲備外，也要衡量一旦樓價回落的代價。

原文刊於經濟日報網站2014年8月13日

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