樓市的死綫

 港府自2010年底推出額外印花稅（SSD）之後，市場一直有聲音指SSD不單遏抑不了樓價，反而令市場上放盤減少，刺激樓價上升。近日港府推出SSD加強版，有分析指將令放盤進一步減少，樓市將如火上加油般上升。我們並不完全同意有關分析。
以炒賣演唱會門票的黃牛黨比喻：現時很多人想入場看演唱會，但座位不足，吸引黃牛黨炒賣門票。門票的黃牛價愈炒愈高，想入場欣賞表演的歌迷大表不滿。演唱 會因不能加座位，當局惟有打擊黃牛黨。原則上，打擊黃牛黨解決不了門票供不應求的根本問題。但我們卻可看到，在官方推出買家印花稅及加強版的SSD後，各 區都出現放盤叫價回落的個案---不少報道指此類放盤都是由投資者出貨。
「用家主導、市況健康」的真象
有市場人仕經常表示：在兩年前首次推出SSD後，炒家已近乎絕迹，市場已由用家主導。但現時同一批人仕，卻指出SSD加強版會令放盤減少，刺激樓價上升。其實這是自打嘴巴，或者該說是Freudian Slip---不經意說出真話，市場根本地充斥着不少炒買活動。
在一個以用家為主的市場，正常細樓換大樓不會令市場放盤減少；而只有在投資者為主的場境下，當有單邊的入市或出市誘因出現時，便會出現量及價的失衡現象！ 用演唱會黃牛黨的例子，就是大量演唱會門票給炒票的投資者所包攬，他們買票動機是為了賺取差價而非為看演唱會。因此炒家活動減少，直接影響放盤量-即市場 供應被包攬。
現實中，政府上調SSD的稅階及適用時間，已令投資者的策略作出修正：部分將單位由放售改為放租，部分因應SSD稅階，直接減價以吸引用家購買。這都是新 措施的實際作用。簡單來說，除非100%持貨的投資者都採取坐盤的策略，否則只要新措施成功迫使部分投資者改以減價放盤，便可算是取得一定程度的成功：將 樓價略為壓低，並整體上減少投資者的持貨量。投資者持貨量，其實正左右着樓市的方向！
本質上，演唱會門票的比喻有一點與樓市不同：演唱會門票價格在開場一刻便會暴跌，理論上，樓市沒有如此一條死綫。但現實是聯儲局表明2015年年底前不加 息，炒家正是看好此「三年低息期」而入市，希望在2015年前炒多幾轉。因此2015年也可說是現時樓市的一條死綫。加強版SSD向三年內轉讓的住宅徵 稅，正好對應了2015此條死綫，遏抑了資金瘋狂流入樓市的可能。
樓市死綫或提早出現
此外，值得留意的是，「低息期終止」此條死綫有提前出現的可能。本文刊登之際，美國選民正在投票選出新一任總統。民主黨現任總統奧巴馬與共和黨挑戰者羅姆 尼的支持度相若；鹿死誰手尚未可知，甚至有可能出現2000年時票數過度接近，要由法院裁定少數疑問票是否有效，隨時左右大選結果。不論如何，如果是奧巴 馬連任，我們大可預期美國的財政、稅務、貨幣政策將大致不變---量寬及低息極可能維持至2015年年底。
相反，羅姆尼已發表了減稅政綱，也一早表明不同意聯儲局的量寬政策。加上聯儲局現主席伯南克已表明去意，羅姆尼一旦當選，有可能透過委任親共和黨的聯儲局新主席，迫使聯儲局提早終止量寬。
近幾年的樓價急升，由幾個火車頭帶動：其一是新供應短缺，雖然自曾蔭權任期末段，港府已開始修正土地供應偏緊的方針，梁振英明顯會在此方向上再加大力度。 第二個火車頭是外來資金大舉購買本地物業，隨着買家印花稅的推出，此類成交在短期內料會大減。最後，亦是近日仍在發力的火車頭，便是熱錢流入、按息維持極 低水平；如果量寬持續，此一火車頭動力將維持多數年，樓價的確難以大幅下調。不過，只要前兩個因素持續，量寬的推動力己不及當初，現在或許是停車前的滑行 而己。

原文刊於經濟日報網站 2012年11月7日