按揭利率孰高孰低？

銀行按揭成數受限，發展商為求賣樓，由二按、發展商貸出整筆一按，到「多樓一按」，花樣百出。不少分析都指出，此類按揭在優惠期後利率較高，用家要留意到時的利息支出、供款負擔及轉按部署。但所謂百貨應百客，此類利率較高的按揭，在部分買家看來可能仍是「低息貸款」。

由於發展商的利息成本較銀行高，無從提供全期低息的按揭；但另一方面，新盤銷售又需要在按息上有一定吸引力，折衷的方法是「優惠期」的設計。常見的 包括「初期免息免供」或「初期低息」兩種，目的不外乎壓低初期供款。但在優惠期後，一般發展商提供的按揭，利率都會恢復「正常」，一般約P+/-1厘，現 時利率水平計，即4至6厘水平。

以發展商按揭平均5厘計算，與一般銀行的按息不足2厘比較當然是偏高。優惠期後，此類產品的每年按息支出更是比同額的銀行按揭高逾一倍。如果優惠期 完結同時碰上按息回升，更會出現供款震盪（Payment Shock，即供款較初期大幅增加）的情況。不少分析已提醒買家，如果選用此類按揭產品，必須留意優惠期後的利息支出、供款負擔，以及轉按至一般銀行的難 度。

參考座標決定結論
以上觀點自然正確，一個年利率5厘的按揭，利息支出、供款負擔自然比一般銀行按揭不足2厘的情況為高。但「高低」是相對的，一般人會以銀行按息作為比較的座標，認為發展商按揭在優惠期後利率偏高；但另一些人的參考座標如果不同，便會得出完全不一樣的結論。

其中一類與一般本地用家參考座標完全不同的，可能是內地買家。據了解近日新盤成交中，內地買家的比例回升；背後的可能原因眾多：部分新盤推出買家印花稅優惠，抵銷了政府辣招的效果，以及新盤提供名目不同的高成數按揭，也許都是原因之一。

傳聞內地部分民企依賴非銀行的貸款營運，利率可高至20厘；即使是按揭，內地一般首套房的按揭利率也在4厘；而二套房按揭利率約5厘－－大概就是香港新盤按揭優惠期後的水平。對內地人來說，香港人視為高息的產品，他們卻可能認為利率相宜。

與內地買家類似的是本地生意人，一般中小企貸款利率在P+2至P+5左右。對從商的新盤買家來說，可以用最優惠利率+/-1厘借取大額款項，可謂相當便宜，他們亦可能是不介意為借款長期支付此等利率的一群人。

過去幾年，港府及金管局出招，某程度上將非本地買家的入市比例降低；現時在新盤印花稅優惠及按揭安排下，外來買家比例似見回升。原則上，由於此類按 揭由發展商關連財務公司提供，與銀行無直接關係，似乎不會增加本地銀行的風險。不過，如果外來買家購置本地新盤比例進一步回升，會否觸發更多排外反應，屆 時政府又要如何應對，倒值得留意。


原文刊於經濟日報網站2016年6月29日

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說好了的加息呢？

英國公投意外脫歐，帶來的金融市場震盪可能持續一段時間，美國說好了的加息恐怕要再推遲；但低息持續，對香港樓市來說，最多只能算是中性影響。

公投之後，英人忽然驚覺英國脫歐成本極大，而且蘇格蘭和北愛爾蘭分離之聲再現(當地學生可能是最明顯的受惠者，以後或者不用再分UK、Great Britain和England)；數百萬人聯署要求「再投多次」，但歐盟已表明不可挽回。

未來兩年，英歐要就分家談判，眾多歐資銀行可能會撤離倫敦，英國短期內經濟絕對不樂觀。而英國脫歐，亦可能刺激歐洲各國的脫歐派爭取公投，歐盟也絕 不好過。中國經濟放緩和歐洲前景不明，市場已估計美息於年內難以回升，甚至明年美息也需要維持低位，避免英歐的震盪拖累美國經濟。美息不加，港息自然也難 升，低息環境持續，理論上利好香港樓市，但環顧全球，大國經濟全部不樂觀；利率不變，影響只能視為中性。如果認為樓價會因利率不升而反彈，可能有點堅離 地。

本地樓價自去年9月見頂回落，再於今年3、4月左右止跌，跌幅大約10%，期間市場按息一直平穩。美國在年初上調聯邦基金利率一次，香港最優惠利率 未有跟隨；一個月拆息於2月一度升穿0.3厘水平，但其後回落。簡單來說，之前樓價回落，與利率關連不大。未來一年，如果按息維持低企，也只是代表利率維 持不變，難以演繹為利好樓市。

另一方面，雖然最優惠利率和銀行同業拆息大致維持不變，但4月開始，銀行新造按息更見輕微回落，拆息按揭利率由之前的H+1.7厘，微跌至 H+1.6厘水平，理論上利好樓價。但宏觀而言，利率上落0.1厘，對大局了無影響；相反，港府數年內着力增加住屋供應，效果開始浮現，在經濟放緩的情況 下，供應增加，不宜對後市過於樂觀。

不過，即使外圍因素轉差，由於過去幾年樓市投機者幾乎被政府辣招趕絕，持貨業主以自住用家為主；加上利率低企，此類業主沒有多少減價放盤的動機，後市在高位橫行的可能性仍然較高。

原文刊於信報網站2016年6月28日

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本港按息或持續偏低

美國聯儲局6月份維持按息不變，而且市場普遍估計，美息在年內或只會再上調1/4厘。由於本地最優惠利率在美息下調時未有跟足，加上本地熱錢仍然充斥，不少分析估計，本地按息在年內可能維持不變。按息維持偏低，是否代表樓價可重新向上？

估計美息欠上升空間，不單是一眾專家的分析結果。由美國債券孳息走勢看，也可得出市場認定美息難升的結果。去年年中10年期美國債券孳息高位為2.47厘，2016年初在2.26厘水平，近日10年期美債孳息報1.6厘左右。孳息跌是因為市場普遍預期美國難以加息，美債價格上升所致。簡單來說，真金白銀買賣美債的投資者，似乎普遍預期美息難以上升，持有美債收息仍有可為，故美債價升、孳息回落。

如果參考債市的集體智慧，可以預期美息在未來一段時間仍會維持平穩，低息環境可能比大家想像中要維持更長時間。一般而言，在溫和通脹，通脹率又較按揭利率的情況下，會對樓價有支持作用。(香港4月消費物價指數為2.7，較一般新造按揭利率約2厘為高)

比起任何專家的個別意見，投資市場的價格走勢往往更有參考價值。一如英國會不會脫歐，與其看專家估計、民意調查，倒不如看博彩公司的賠率。同理，近期的美國債市走勢，的確預示美息難以大幅上升。問題是---市場也有集體看錯市的時候，情況就如博彩也會出現爆冷。

2013年初，10年期美債孳息1.7%，同年年底時，孳息上升至3厘水平，反映當時市場估計市場利率將回升，但美息一直要待2016年初，才上升1/4厘。說到底，未來始終是不確定的因素，債券價格及孳息走向，在評估美息走勢時，亦只有參考作用。債市投資者在2013年可以看錯市，也難保2016年不會再看錯。

此外，置業人士也要留意，按息可能難以大升，但低息利好樓價的效果可能已完全反映在市價上，現階段按息維持低企，影響可能只算中性而非特別利好。

回到本地按息的問題，不時有人會說，現行按揭壓力測試標準過嚴，可見將來按息難以大幅上升3厘。除了債券價格，個別聯儲局官員也有類似預期，例如過去被視為美國聯儲局加息「鷹派」的聖路易聯儲銀行行長布拉德態度轉變,認為利率於未來2年半內可能只須要調高不多於一次。如果未來利率長期維持偏低，現時壓測加3厘的要求看來便是過於嚴謹。問題是未來難料，誰又可保證按息一定不會上升3厘？

撇開按息會否升3厘的問題不談，壓力測試的存在其實有穩定樓市的作用。壓測某程度上確保透過銀行按揭入市的買家，有較高的償付能力。去年中至今年初樓價下跌一成多，而二手市場未見大量劈價放盤；其實與現時持貨業主實力較高有關。此類風險管理工具有減少樓市波動的功能，有可能會長期存在。

原文刊於iMoney2016年6月25日

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新盤按揭演化流程

聯儲局無加息，市場預期低息環境再持續一段時間，一手新盤亦維持相對暢旺。不過，一手新盤銷售成績背後，其實有賴發展商按揭持續演化支持，面對愈來愈複雜的新盤按揭，買家亦有不少地方需要注意。

發展商以關連的財務公司為新盤買家提供融資，可謂由來已久，較常見的是第二按揭(二按)，協助買家在銀行一按之外多借一筆貸款，令買家可以低首期入市。

 新盤一按不涉銀行 免壓測「包批」

近年銀行按揭收緊，如果向銀行申請一按，再加發展商二按；由於二按的利率較高，通過壓力測試的難度亦相對較高；眾多發展商開始提供不涉銀行的一按，是為近年新盤按揭的第一階段演化。

大部分發展商的一、二按雖然不需壓力測試，但一般而言，都會要求買家提供收入證明，保證其有一定還款能力，去年開始出現「包批」按揭，即發展商表明不管借款人實力，一定批出貸款，又是一個新的變種。

至於上周佔據地產新聞版面的120%按揭，是發展商一按的新演化版本；買1000萬元的新樓，最高可借1200萬元---前提是你要有另一個價值起碼700萬元的物業共同擔保。當中新元素是「多樓一按」，即以多於一個物業，作為一筆貸款的抵押。

較少人提及的是近期幾個新盤按揭都推出「提早還款回贈」的安排，此類付款計劃一般要求買家在三至五年內還款。其中一個新盤，如借款人向發展商借500萬元，第一年利息支出約12.5萬元，一年內償還欠款，可獲回贈貸款額6%，即30萬元。某程度上可視為長成交期付款計劃的變化，可說是以優惠換時間的安排。

 計劃多先甜後苦 留意是否易轉按

變來變去，發展商按揭的目標萬變不離其宗：幫助賣樓。借貸並不是零和遊戲，發展商之得(樓盤銷情暢旺)，不一定帶來買家之失。但必須留意，此類新盤按揭有兩大特色，借款人必須留意有關風險。其一是不需壓力測試，可能令借款人借入超出自己負擔能力的債務。其二是相關按揭往往以前期低息、免供，甚至利息回贈等吸引買家採用，但買家必須留意，在優惠期結束後，有關貸款利率回升時，是否容易轉按。

文章標題中的「演化」，概念來自生物學的evolution，此字香港、中國一般譯為「進化」，台灣多譯為「演化」，前一翻譯有「進步」的價值判斷，其實物種演化難說什麼進步，相對而言「演化」是較準確的中性翻譯。用在新盤按揭上，如果說「進化」，似乎暗示新產品愈來愈好，想來想去，還是用「演化」合宜一些。

原文刊於置業家居2016年6月25日 

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一樓多按 vs 多樓一按

不同的發展商一向有為新盤提供多種第二按揭，在此類以一個物業作抵押，取得多筆按揭貸款的「一樓多按」之外，近日也有發展商推出以多於一個物業抵押借取一筆按揭的計劃，不妨稱為「多樓一按」。兩者名稱、結構看似完全相反，但兩者的共通點卻意外的多。

在結構上，傳統二按是在一按之外，以同一物業抵押取得另一筆貸款；而發展商在新盤推出多樓一按，是以新盤單位+借款人另一物業共同抵押，取得一筆貸款。表面上南轅北轍，兩者在新盤銷售中，效用都是提供買家一個提高借款額的途徑，協助買家以低首期入市。

以元朗區一個新盤為例，早前推出的按揭，貸款額最高可達新盤單位售價的120%，箇中竅妙，就是借款人需要將自己/家人持有的另一個物業同時抵押， 在符合多個條件後，借款額最高便可達新購物業樓價的120%。坊間不少意見認為高成數按揭風險高，借貸額達樓價十二成的，肯定是超高風險了？其實計算兩個 物業價值，貸款成數大概為7成水平。

有關產品的出現，的確為手上另有一個物業的買家（例如換樓客），提供低首期入市方案。但選用類似計劃時，仍有不少地方要考慮，其中最明顯的是利息因素。

新盤的「一樓多按」與「多樓一按」，除了提供低首期入市方案此個共同目標之外，另一個共同點是利息成本。銀行提供的按揭利息偏低，主要原因是銀行的 利息成本（存款利率/同業拆借）低，按息低至2厘水平，銀行仍可賺取一定息差，但發展商利率成本較高。不論是較傳統的新盤一、二按，抑或上周成為市場焦點 的多樓一按，撇開初期免息/低息的優惠，優惠期後利率一般在最優惠利率加/減一厘水平（或者更極端的，全期利率偏低，但還款期短至數年，借款人屆時需要一 次過償還樓按餘額）。

不管是哪一種安排，至目前為止，發展商提供的按揭，由於利率成本較高，未見5年或以上的全期低息安排。意味新盤買家如選用發展商的按揭，享受數年的低息優惠後，便需要償還整筆樓按。一般人如沒有幾百萬元閒置現金，通常會以轉按的方式償還利率較高的樓按。

問題在於，轉按成功與否，牽涉眾多因素：屆時的按揭指引（銀行按揭成數上限）、物業估值、借款人的收入等，全部都是變數。如果未能順利轉按，借款人便可能需要較長時間承擔發展商按揭較高的利息。

原文刊於經濟日報網站2016年6月22日

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120%按揭的美麗誤會

上周元朗一個新盤的發展商推出一項按揭計劃，新盤成交價1000萬元的話，最高可借1200萬元的按揭。之前坊間不時說高成數按揭風險高，目前居然有發展商提供「借突樓價」的貸款，豈非超高風險？不過，一切其實是美麗的誤會。

有關計劃為新盤買家提供一個借款額高於購入樓價的貸款選擇，問題在於借款人不僅僅是以新購物業為抵押品──他們(或家人)需要另外持有物業，並將舊 樓和新樓一同作為抵押借款。如果同一個物業，同一時間重複抵押，取得多筆按揭貸款，叫「一樓多按」；把多於一個物業抵押取得一筆款項，可稱為「多樓一 按」。

所謂120%按揭，120%指的貸款額最高可達新購物業估價的120%，但計算同為抵押品的舊居價值，實際按揭成數是在七成左右。

借款人如購買發展項目中一個成交價1000萬元的單位，而舊居又有按揭未償還的話，舊居樓價要達700萬元，發展商才會借1200萬元予買家，用於 償還舊居按揭及支付新樓樓價。以抵押品總值1700萬元計，整體按揭成數其實是70.6%。對貸款人來說，風險反而比之前按揭成數高達八、九成的新盤一按 略低。

發展商如此大費周章，相信也是源於銀行按揭成數收緊。如果新盤買家持有其他按揭物業，再為新盤單位申請銀行按揭，全部按揭供款不可高於月入四成，壓力測試下假設按息加3厘，整體供款不可高於月入五成。發展商提供「多樓一按」，由於不涉銀行，便可迴避壓力測試的要求。

上文提及，計算所有抵押品價格，貸款額只相當於抵押品估值七成，究竟按揭借款相當於樓價七成，對借款人是否高風險？

我們多次提出，借款的風險不在成數高低，而在借款額是否過高，還款是否超出負荷。舉一個簡單例子，一名月入10萬元的買家，購買一個樓價400萬元 單位，就算成數真的高達120%，如果按揭條件是P-3.1%，30年還款期，每月供款18104元，實在看不到什麼風險；相反，同一個人，如果購買一個 一億元的物業，按揭成數25%，即借2500萬元，供款便達9.4萬元，負擔絕對過高。

發展商為新盤提供按揭，多數情況下迴避了壓力測試，「方便」買家多借一點；比起高成數，此種方便會不會令買家借入超出負擔能力的金額，才是問題所在。

原文刊於信報網站2016年6月21日

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供息不供本按揭

一手樓盤市場競爭激烈，除了多個新盤推出高成數一、二按外，亦有發展商推出置業初期按揭供款只供利息的安排，力求壓低置業初期的供款開支。但選用類似產品時，有不少地方要留意。
其中一個推出供息不供本計劃的樓盤，按揭成數8成，還款期5年，首年免供，第2、3年按息1厘，第4、5年按息為P。以一個600萬元單位，8成按 揭即借480萬元計，第二年起按息1厘只按息，即每月償還按息4,000元，第4年起按息以最優惠利率（5厘）計，每月供息則為2萬元。3年內如借款人提 早還款，可獲退回所有已支付利息。
單純以借貸條件考慮，上述安排可算優惠，如果借款人有能力在3年內全額還款，可視之為免息貸款。發展商作出如此優惠的貸款條件，自然因為發展商與銀行對貸款的視角完全不同之故。
對銀行或財務公司來說，按揭貸款是取得盈利的業務，當然不可能提供類似「提早還款退回利息」的安排。對發展商來說，按揭不過是吸引買家入市的工具，甚至有可能提供一定補貼。
對買家來說，要留意的是，類似的優惠安排，其實接近與發展商對賭。如果選用類似計劃入市後樓價上升，大可賣樓還債賺差價，又或以轉按方式還發展商一按，變相享受幾年免息貸款。
不過，如果樓價在期內下跌，便難以將按揭轉回轉統銀行較低息的產品。上文例子中的物業，樓價600萬元，如果樓價不升不跌，原則上幾年後仍可申請按 揭保險轉按；不過，如果購入的是樓價高於1,000萬元的物業，按揭成數上限5成，借款人便需要善用幾年，增加儲蓄，以便日後償還新舊按揭的差額。
當然，部分發展商也會有其他安排，例如提供另外一份二按供買家申請，雖然利率較高，但可降低未能轉按、又無足夠現金償還原有按揭的風險。
按揭產品是中性的，沒有絕對的好壞。如果投資者看好後市，認定幾年後樓價回升，只供息的按揭產品，未償不是一個有效降低供款支出的工具。但對用家來說，此類產品便會有欠款總額一直未有減少的問題，是否採用，宜細加考量。

原文刊於經濟日報網站2016年6月15日

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