夫婦置業 單名入市有原因

傳統上，直系親屬如夫婦買樓，多數會以聯名的方式持有物業；但近年出於稅務及按揭原因，愈來愈多家庭在置業時選擇以單人持有物業。不過，具體至由家庭中哪一位上會，也涉及眾多考慮。

近年當局多次出招後，夫婦二人置業，如以傳統方式聯名持有單位，往後他們如另行購買單位收租，第二個單位便需支付樓價15%印花稅；如果他們的自住單位按揭未供滿，第二個按揭住宅的貸款成數亦會被調低一成、供款與入息比率及壓力測試的要求亦會更嚴格。

因此，近年新入市的家庭，多會選擇由一人單名持有物業、單一業主申請按揭。問題是，如果一早立志未來可能買第二個物業收租，目前入市時，又應該以哪一位家人名義自行上會？
假設夫婦二人現時購置自住單位，當中有一位的個人收入足以通過壓力測試、另一位則不足。在此情況下選擇較簡單，以收入「夠計」的一位作為業主、並申請按揭即可。未來二人可視情況，再由收入較低的一位購置第二個物業。

假設夫婦二人的收入，都不足以通過壓測；仍然可以由其中一人單名作業主，並由另一人作為按揭擔保人。作為擔保人的一方，未來置業時，雖然按揭成數、壓力測試等會受限，但起碼印花稅支出可以用舊稅率(最高為樓價4.25%)計算，而毋須以新稅率(15%)支付印花稅。

此外，假如作為業主的一方，日後收入上升、按揭餘額又隨持續供款而下跌。未來有機會以轉按撇除配偶的按揭擔保人身份，屆時購置第二個單位，不單印花稅支出較低，而且按揭上所受限制也可減少。

原文刊於信報網站2018年10月30日

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消失的10萬宗成交

近幾年樓價屢創新高，但比起上一個高峰期，二手住宅成交量大概少了10萬宗。為何旺價與旺市的程度完全不同，對後市又有何啟示？

住宅市場由一、二手市場組成。一手住宅成交量，主要由當年發展商的供應量左右，過去20年，大致上維持在萬多至2萬宗水平。反而二手成交量的上落，更有助於檢視市場的變化。在香港上一個樓市高峰期的1997年，全年約有13.4萬宗二手住宅成交；2015年之後，每年二手成交量均不足4萬宗，較上一高峰期幾乎少了10萬宗成交。在樓價屢創新高的情況下，為何成交量大不如前？

原因之一自然是政府陸續加徵印花稅，本來香港的物業買賣印花稅，稅率是成交價的0.75%至4.25%。在2012年港府開徵額外印花稅之後，2013年又加收買家印花稅、其後又上調從價印花稅率。以一名非本地永久居民現時入市購買住宅為例，整體印花稅支出為樓價30%；3年內轉讓，最少再支付賣價10%稅費。稅率大幅上調，令持有多個物業的投資者稅務成本急增。

用家主導 外圍惡化樓價亦難大跌
由2009年起，香港金管局陸續收緊按揭指引，包括限制按揭成數、按揭申請人需通過壓力測試等等。在1997年，一名投資者可以用一份收入，分別向多家銀行就多個物業申請按揭，而在2011年後，此漏洞被完全堵住。

現時一名有一個未完成供款按揭自住物業人士，如計劃購買第二個物業投資，第二個物業的按揭成數只有40至50%；而且他兩筆按揭貸款的每月還款，不可多於月入40%，假設利率上升3厘，其總供款不可高於月入50%。措施令投資者的槓桿嚴重受限。反過來說，近9年借入按揭的客戶，絕大多數都是用家，而且有較高的償付能力。

綜合印花稅及按揭收緊的影響，令市場成交大幅放緩。一年的一、二手成交，大致在5.5萬宗水平。如果說市場內投資者絕迹，可能有所誇大，但近年樓市由用家主導，大概是客觀描述。

一個用家主導，而且借用按揭入市者都有一定償付能力的市場；與過去投資者主導、按揭監管寬鬆的市場，在樓市調整時，表現將會有完全不一樣。即使外圍因素惡化，類似上一個高峰期市場出現大量割價成交的情況，也應該不會出現。

原文刊於置業家居2018年10月27日


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P按王者歸來？

過去幾年，H按與P按的使用比例非常懸殊，9成新批按揭都是H按。但近日情況出現變化，選用P按的借款人有增加跡象。為何如此？去片睇睇！

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調整市下 估價更為重要

近期樓價波動，市場上放盤的業主願意接受的議價幅度亦較過去旺市時高。對於有置業需要的人，可能是合適的入市時機，然而置業涉及程序繁多，需要及早準備。

樓市波動，對買家來說，其中一個風險是簽署買賣合約後，才發現物業估價不足，未獲銀行批出足額按揭。如果物業估價較購入價低，或其他原因未獲批足額按揭，而買家手頭資金又不足以彌補差價，便可能被迫撻訂離場，白白損失訂金及佣金。

以一個成交價800萬元的單位為例，如果估足價，在現行按揭指引下，按揭成數上限為6成，貸款額可達480萬元，買家首期支出為320萬元。如果估價不足，例如估值只有700萬元，按揭成數同樣是6成，貸款額上限便會下跌至420萬元，意味買家要準備380萬元首期以完成交易，較估足價的情況增加60萬元。如果買家無法籌措足夠資金完，便可能需要取消交易，撻訂離場，損失訂金及雙邊代理佣金。

留意估價時效

要避免出現估價不足，影響財務預算的情況，準買家可以考慮在簽署買賣合約前，透過銀行或按揭代理先行為心儀物業估價。不過，進行估價後再交易，亦不意味正式申請按揭時，估價一定無問題。原因之一，估價有一定時效，如果買家購買的物業涉及較長成交期，例如3個月以上，仍然可能會出現成交時估價不足的情況。選用長成交期的買家，為減少撻訂風險，宜預留更多的備用資金，以便一旦出現估價不足時，仍可完成交易。

值得留意的是，上述估價多數為銀行單純參考市價作出，只有參考作用。申請按揭時，需要正式的估價。有些時候，銀行會因為物業本身的情況而拒批按揭，準買家亦宜了解物業本身是否涉及其他問題。例如有關單位欠交管理費、有僭建物、現有業主涉及債務訴訟等，單位都可能被釘契。較嚴重的釘契情況，銀行都不會為有關物業提供按揭。準買家在簽署買賣合約前，宜先為物業進行查冊，可以提早發現相關問題，避免簽署買賣合約後，才發現難獲銀行提供按揭的情況出現。

原文刊於經濟日報網站2018年10月24日

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由26萬宗居屋申請說起

新居屋上星期截止申請，房屋署統計接獲26.5萬份申請，超額58.8倍。數字其實可作多方面解讀。

為何反應熱烈？
今期居屋反應熱烈的主要原因是，政府改變了新居屋的定價標準。同一批居屋本來在年初接受申請，當時的申請數字是15.2萬宗；後來政府決定改變居屋定價標準，由過去與私樓樓價掛鈎再打折；改為考慮買家負擔能力。直接的效果是原本平均為市價七折的售價，下調至市價五二折，價格大減。

政策更改後，今年居屋的銷售程序壓後，年初已入紙的申請仍然有效，而且接受新申請，結果便是出現逾26萬宗申請，大概59人爭一個單位的現象。要留意的是，與一手私樓一個家庭可用不同組合入票不同，居屋申請基本上沒有水份，一定程度上，可視此批申請者為有實際置業需要人士。

「中籤率」低的影響
今年新居屋只有4400多伙，如果日後政府落實公私營房屋比例調整至7:3。每年4.8萬個建屋目標中，大概有要3.3萬個公屋，假設三分一撥為各類出售物業(居屋、首置上車或綠置居等)，而每年申請數量維持26萬份左右，運氣平平的話，申請人需要等待十多年，才可透過資助房屋計劃，達成置業目標。

當然，申請居屋平均要等多久涉及眾多因素，運氣只是其一；每年居屋供應多少，又是另一個關鍵。房委會的數字顯示，未來5個財年中，有4個的公營房屋落成量嚴重滯後於目標(2.8萬伙)，有3年短缺約1萬伙，而2022/23年短缺約1.4萬伙。未來幾年就算把部分私樓地皮改劃興建公營房屋，供應仍然不足。上述的平均等候中籤時間，可能會變得更長。如果部分申請人真有置業需要，而抽籤多年仍然落空，估計部分買家會回流至舊居屋的第二市場，甚至再考慮私樓。

事實上，以今年居屋白表申請資格，二人家庭月入上限6萬元，資產限制196萬元計。申請者當中月入較高的家庭，其實也有能力負擔私樓。至於在今期居屋完成揀樓後，會否真的出現購買力回流至私人市場的現象，便要留待時間證明了。

原文刊於信報網站2018年10月22日

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調整公私營房屋比例的影響

施政報告建議將未來公私營房屋比例，由現時的6:4，變成7:3。如果建議落實，對未來私樓樓價會有何影響？

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轉按旺場的啟示

據金管局統計，8月新批轉按宗數達4788宗，按月上升41%，創近8年新高；轉按更佔所有新批按揭逾四成。如無意外，轉按活躍的情況在可見將來仍會持續。

上一次轉按如此活躍，要數2010年，當時單月新批轉按數字曾逾5000宗。2010年轉按活躍的理由，主要是部分銀行當年推出低至H+0.7厘的按揭優惠，當時實際按息不足1厘，而之前主流的P按，實際按息約2.15厘。在轉按可節省逾1厘按息的情況下，自然刺激大量轉按活動。

今年8月的轉按活動，卻不可以用「慳息」解釋，2、3年前批出，已過罰息期的按揭，當時按息大約是2.15厘水平。8月多家銀行上調新批按揭利率0.1厘，令新批按揭利率上升至約2.25厘水平；但部分銀行可接受當月入紙的申請，以舊有條件批出，此批業主成功轉按，利率其實沒有改變。不過，不少已過罰息期，對轉按處於「可轉可不轉」的業主，可能會為了賺取現金回贈，在轉按後利率持平的情況下，加快決定，結果令單月新批數字大幅上升。

如無意外，部分銀行未及在8月處理的申請可能會反映在9月數據中，估計9月轉按數字仍然可觀。而10月之後，對近2、3年取用按揭的業主來說，由於新批按揭利率一般比原有按揭利率高0.1厘，業主考慮的因素增多，數字可能回落。

二手成交縮 轉按業務更見重要
近年二手成交量受制於官方辣招而大幅縮減，以上次轉按高峰期的2010年為例，當年二手私樓成交登記逾11萬宗，2017年只有4萬宗，今年首9個月約3.3萬宗。銀行按揭業務源於一、二手新買賣及轉按。一手買賣受限於供應，一年大概萬多宗，二手成交量萎縮，銀行要爭取按揭業績，惟有向轉按市場打主意。

近日樓市調整，二手成交量又創新低，二手新買賣按揭難以拓展。在競爭之下，銀行難免要維持轉按對業主的吸引力，轉按的各種優惠，包括按息及回贈只好維持。大局如此，未來轉按比重自然難以下跌。

原文刊於信報網站2018年10月16日

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