住宅市場由一、二手市場組成。一手住宅成交量，主要由當年發展商的供應量左右，過去20年，大致上維持在萬多至2萬宗水平。反而二手成交量的上落，更有助於檢視市場的變化。在香港上一個樓市高峰期的1997年，全年約有13.4萬宗二手住宅成交；2015年之後，每年二手成交量均不足4萬宗，較上一高峰期幾乎少了10萬宗成交。在樓價屢創新高的情況下，為何成交量大不如前？
原因之一自然是政府陸續加徵印花稅，本來香港的物業買賣印花稅，稅率是成交價的0.75%至4.25%。在2012年港府開徵額外印花稅之後，2013年又加收買家印花稅、其後又上調從價印花稅率。以一名非本地永久居民現時入市購買住宅為例，整體印花稅支出為樓價30%；3年內轉讓，最少再支付賣價10%稅費。稅率大幅上調，令持有多個物業的投資者稅務成本急增。
用家主導 外圍惡化樓價亦難大跌
由2009年起，香港金管局陸續收緊按揭指引，包括限制按揭成數、按揭申請人需通過壓力測試等等。在1997年，一名投資者可以用一份收入，分別向多家銀行就多個物業申請按揭，而在2011年後，此漏洞被完全堵住。
現時一名有一個未完成供款按揭自住物業人士，如計劃購買第二個物業投資，第二個物業的按揭成數只有40至50%；而且他兩筆按揭貸款的每月還款，不可多於月入40%，假設利率上升3厘，其總供款不可高於月入50%。措施令投資者的槓桿嚴重受限。反過來說，近9年借入按揭的客戶，絕大多數都是用家，而且有較高的償付能力。
綜合印花稅及按揭收緊的影響，令市場成交大幅放緩。一年的一、二手成交，大致在5.5萬宗水平。如果說市場內投資者絕迹，可能有所誇大，但近年樓市由用家主導，大概是客觀描述。
一個用家主導，而且借用按揭入市者都有一定償付能力的市場；與過去投資者主導、按揭監管寬鬆的市場，在樓市調整時，表現將會有完全不一樣。即使外圍因素惡化，類似上一個高峰期市場出現大量割價成交的情況，也應該不會出現。
原文刊於置業家居2018年10月27日
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