辣招新方向？

去年11月政府加辣上調印花稅之後，樓價只是受壓一時，今年農曆新年過後，樓價更是反覆上升，多個樓價指數已創新高，市場又再討論港府應否加辣。不過，市場似乎已有共識，既有的招數再加辣作用似乎不大。在此情況下，政府應否在新方向上出招？

既有的招數，包括幾種名目不同的印花稅，以及收緊按揭指引。原意應該是增加買家的成本，特別是投資者的買賣成本，以及減少借貸槓桿；但幾年執行下來，只見成交量大幅減少，樓價不但未見下調，反而屢創新高。而一手盤因為發展商可安排回贈、二按甚至一按等，所受影響較少，近年一手成交比例更見上升。

坊間不少分析指出，不論是再加印花稅、或再收緊按揭，都難以令樓價出現明顯下調，最多只會影響成交量，反而利好一手盤去貨。更有甚者，部分意見更指某些辣招令二手市場放盤減少，可能是樓價急升的原因之一。在此情況下，估計官方即使有意加辣，亦未必會再在印花稅或按揭方面出招。

近日便有評論建議，如港府出招，可考慮針對持有多個物業的業主，徵收更多差餉；甚或重新推出租務管制。有關措施對壓低樓價升幅有沒有用，我們不敢斷言，但要留意，比起加印花稅或收緊按揭，推行上述措施會有大得多的阻力，在現屆政府只餘幾個月任期的情況下，恐怕難以推行。

撇開租務管制需要立法的程序問題，租管及加差餉有一個共同點：直接受影響的包括在措施推出前的人。過去不論是推出任何印花稅、收緊按揭，在措施推出前入市的人都不會直接受影響。例如2015年2月，金管局將700萬元以下物業按揭成數由7成下調至6成，但在之前購買的單位（包括建築期樓花）的按揭申請不會受影響。同樣地，政府之前推出的買家印花稅、額外印花稅，都不影響措施推出之前購入的單位。

但不論是租管或差餉，自然要針對所有業主才有可能見效，總不成在某日之前購入的單位用舊稅率交差餉或不受租務管制。而現實的問題便是，不論是推行租管或加差餉，都會有大群人直接受影響。推行時的阻力，恐怕會比加印花稅或收緊按揭大得多。

現時香港社會恐怕沒有多少共識，「社會撕裂」反而是各界承認的現象。在此情況下，港府難有足夠政治能量推出一些爭議無窮的措施，至少在新一屆政府上台前，推出全新辣招的可能性似乎不大。

原文刊於經濟日報網站2017年4月5日

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一契多伙或只一時收斂

上周五金管局去信銀行，提示銀行注意有關一契多伙風險。結果周六及周日的一手成交中，一契多伙的比例急跌。不過，除非政府或立法會在審議印花稅條例時針對類似交易，令其適用於15%的印花稅率，否則此類交易的比例在一手市場料會維持高企。

市場統計，剛過去的周六日，一契多伙的交易只佔一手成交量約7%，比率較之前個別一手項目三成可謂大跌；當然，如果把視野放得遠一點，於去年11月之前，此類交易只會零星出現。近月此類交易比例暴增，原因自然是去年底港府調整印花稅至15%，而未持有住宅物業的永久居民(俗稱「首置客」)仍可獲豁免，可按舊稅率交印花稅，稅率最高為4.25%。

問題在於印花稅以文件而非物業數量為徵稅標準，一個「首置客」以一張樓契購買多個單位，稅率最多只是4.25%。由於過去不少投資者會以公司名義持有物業，本身名下未必有樓；又或即使本人已持有物業，仍可以家中無物業的長者或子女名義入市，只需按舊稅率交稅，結果政府加辣反而刺激更多投資者以一契多伙方式入市。

金管局的關注，似乎暫時令此類交易減少，但效用未必持久。原因之一是多數銀行其實一直視一契多伙為投資，已經引用較嚴格的審批標準。另一方面，一次過購入多於一個單位，成交價大概已超過1000萬元。而1000萬元以上單位，不管是自用或投資，按揭成數其實都是50%。而在銀行跟足指引，借款人(或加上擔保人)的償付能力合乎標準的情況下，似乎難以限制銀行向此類買家提供按揭。

除非政府或立法會在修訂印花稅條例時，找到方法向此類交易的買家徵稅，否則在「大幅慳稅」的誘因下，此類交易量可能反彈，比例料會維持偏高水平。

原文刊於信報網站2017年4月4日

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一客多購面面觀

近月一手市場「一客多購」現象持續，終於引起金管局關注，釐清此類交易申請按揭時的灰色地帶。往後銀行料會劃一以較嚴謹的標準批核此類申請，不過，由於此類交易的買家財力雄厚，加上之前銀行已經普遍從嚴處理申請，估計釐清標準對樓市影響不大，一客多購的現象料會持續。

一客多購流行於一手市場，源於政府去年11月就管理樓市措施「加辣」，劃一住宅印花稅15%，只有未持有物業人士入市，可按舊稅率繳付印花稅（最高為4.25%）。措施原意是壓抑投資者入市；但由於有「漏洞」存在，變相鼓勵投資者大手入市。漏洞之一，是過投資者多以公司名義持有物業，本人名下反而沒持有物業；又或曾經多次入市，但已沽出所有物業，只要在簽署新買賣位約時並未持有物業，此類買家入市，仍可按舊稅率付印花稅。其次，印花稅是以「文件」而非單位數目計算，一名未持有物業人士，以一份合約購買多個單位，仍可按印花稅率4.25%交稅。結果，近月一手成交中，一客多購的現象日益普及，由加辣前佔不足2%，升至近日逾2成。印花稅加辣，反而刺激投資者入市，一般用家入市難度反而上升。

一客多購「漏洞」難修改
由於印花稅以文件徵費涉及稅務原則，上述「漏洞」應該難以修改。但另一方面，由於情況普遍，此類交易亦引發金管局留意。原因在於，現行的按揭指引沒有明言，如果買家一次過以一份合約購買多於一個單位，申請按揭時要如何處理。

此處牽涉的問題是：一次過購入多個單位，如果算是投資，在按揭成數及壓力測試的計算上，都應該以較嚴格的標準計算：自住住宅的按揭成數是5至6成，非自住物業按揭成數劃一為5成（主要收入來自境外則為4成）。在壓力測試方面，如果是未持有物業人士申請按揭，供款入息比例要求為50%以上，加息3厘的壓力測試要求供款為月入60%以下。如果一次購買多個物業並申請按揭算是已持有物業，供款入息比例便要低於40%，加息3厘的壓力測試要求為月入50%以下。

金管局早前回覆傳媒，指經過了解，發現銀行對有關按揭申請都是從嚴處理。換言之，未需金管局出手，銀行之前已用較嚴格標準。

銀行的取態在風險管理上屬好消息：有投資嫌疑的申請都已按較嚴格的投資標準審批。在樓市上則屬中性消息：既不利好亦不利淡；「一客多購」的買家，目標為慳印花稅，只要稅制上仍然有利，仍可吸引他們以此方式入市。在按揭上，此批買家一般較具實力，而且一次過購買多個單位，成交價一般會高於1000萬元，不管是投資或自住，按揭成數上限都是5成。銀行從嚴處理，其實對他們沒有多少影響，如外圍市況不變，一客多購的比例仍會處於偏高水平。

原文刊於經濟日報網站2017年3月29日

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禁止內地客碌卡買樓多面睇

上周地產代理界突然傳出，銀聯指示本地銀行，煞停內地客透過銀聯卡刷卡買港樓。但措施似乎未有影響本地樓市氣氛，於剛過去的周六及周日多個新盤仍獲理想承接。

見微知著，禁止內地客刷卡買香港樓，反映有關情況已達嚴重程度，觸發內地部門反映。雖然在港府推出買家印花稅、雙倍印花稅，又收緊外地收入買家的按揭成數，多方統計都反映內地買家在市場的比重較高峰期有所回落；但明顯內地當局仍然認為情況不容忽視，一紙命令即封閉此走資漏洞。

問題嚴重/走資規模龐大是相對的。據代理統計，2016年內地客佔本地新盤市場13.8%，以去年一手成交註冊金額約420億元，五成首期計，內地客支付的首期不足30億元，以金額看，似乎不算太多，但在人民幣仍然看跌，之前內地人來港「買保險」也被禁的情況下，為防有更多內地人以刷卡買樓為新的走資途徑，倒不如提早禁止。

當然，對有意來港置業的內地人而言，禁止刷卡買樓，還是會有其他途徑調動資金來港，只是手續上較為麻煩。

另外要留意的是，有關措施應該不會對本地樓價有太大影響。目前最影響香港樓市的內地因素，並不是內地人來港置業，而是內地發展商來港買地，直接推高地價，一方面為開售中的新盤創造新的價格指標，另一方面又在買家心中營造「遲買更貴」的心理預期。

新香港人料不受影響
此外也要留意，地產代理統計的「內地人在港置業」比例，其方法是比較每一宗登記，如果買家的姓名是用內地漢語拼音，便視為內地客。但此方法有明顯的不足：以不同途徑取得本地居民身份的內地人，一直會繼續使用內地拼音。換言之，很多被代理統計為內地買家的交易，買家的身份可能已是香港永久居民。

這些新香港人不論是投資或走資，都有需要在香港購置物業，他們大概是不會受到銀聯卡新措施影響的；加上本地購買力近日已被成功動員，以周末及周日的成交看，預料短期內樓市氣氛仍然會維持暢旺。

不過，香港的經濟及樓市，有如單料銅煲，容易被個別利好消息刺激而上升；同樣亦易因個別因素而急速調整；加上目前樓市幾無投機空間，有意追逐樓市升浪的弄潮兒必須留意相關風險。

原文刊於信報網站2017年3月28日

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新盤付款選擇看購買力

近期樓市成交暢旺，早前三個大型新盤同期開售，均開出理想成績，一星期一手成交量逾千伙，之後幾個新盤均加價加推，買家完全無懼於美國加息及港府預言供應增加。樓價升勢可維持多久難以預測，暫時而言，似乎樓市有足夠購買力支持新一輪升浪。

以某九龍區新盤現場所看，大手購買多個單位的分組，有逾二百組買家入票，但籌號未到40，該批單位已消耗一空，意味有逾160組有意動用數千萬元大手入市的買家向隅，據了解此批買家絕大多數為本地客，反映近期氣氛轉旺，已吸引本地較具實力的買家出動。

將軍澳新盤四分三買家無申請二按

在付款安排上，也可以看到近期入市的買家實力。過去一兩年，發展商推盤，往往會以不需入息證明的一按作招徠。但3個大型新盤中，位於將軍澳的完全不設一按，但仍獲理想承接。項目首批出售單位中，約四分三買家選用不連二按的安排。

位於馬鞍山的新盤策略明顯有別，項目不設二按，但有樓價75%至85%貸款，部分只需還息的安排。最終選用5年貸款安排的買家，比用即供付款的多。

馬鞍山新盤買家償付能力高

以折實價1,000萬元單位，借75%貸款即750萬元為例； 首年每月還款 $46,900，第2、3年每月還款 $62,048，第4、5年每月還款$66,682；5年後要一次償還餘額500萬元。相對而言，一般借款額750萬，25年期，利率2.15厘的按揭，月供只是32,340元。換言之，此盤雖然較多買家選擇發展商貸款，但買家的償付能力極高。

至於同期開售，位於九龍的新盤，由於發展商付款安排較多樣化，部分貸款屬備用性質，難以統計有關數字。

以上述幾個新盤的銷情而言，香港樓市購買力充沛無容置疑；加上近期推出的官地均以理想價錢成交，在按息正式上升前，熾熱的氣氛料可持續一段時間，更不排除樓價再創新高。不過，市場當下購買力充沛是一件事，個別買家的償付能力又是一件事。有意入市的準買家，即使認為當下樓市氣氛暢旺，希望順勢入市，事前亦應小心計算自己的負擔能力，再作決定。

原文刊於iMoney2017年3月25日

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泡沫指標 難套用於港樓

樓市氣氛暢旺，連本來看淡後市的業內人士，都紛紛轉為唱好。但在旺市之中，也有盛世危言，指出樓市泡沫問題嚴重，提醒市民小心入市。市場上有看好看淡的分析，是健康表現，但部分「泡沫指標」，參考作用卻成疑。

其中一個指標，是比較平均樓價及家庭入息中位數；指香港的樓價，大概是家庭月入的十多倍，而「國際公認」的泡沫標準是5倍，即香港樓價泡沫程度遠超國際標準。此標準最有說服力的地方是「國際標準」，而且計算方式簡單明確。而最大的問題是，根據此一標準，香港樓價即使在近20年的谷底期，泡沫程度都是高於國際標準。根據美國顧問公司Demographia公布《全球樓價負擔能力調查》，2016年香港樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）為18.1倍。

沙士樓價谷底 仍有泡沫？
根據統計處數字，2016年底，全港家庭入息中位數為$2.5萬，即年收入為$30萬，18.1倍即$543萬；參考代理數字，2016年底，全港住宅實用面積呎價約$10,780；$543萬的單位即大概503呎的單位。國際顧問的數字，大致上沒有問題，但有關統計近年再加入香港，欠缺歷史參考。

我們如用同一方法：503呎單位的樓價及當時的入息中位數比較，會發現香港的樓價入息比率原來一直高企。以樓價最低的2003年為例，第四季家庭月入中位數$1.5萬；代理統計同期實用面積呎價$2,927，503呎單位平均樓價即$147萬，為家庭年收入的8.17倍。如果置業人士一心根據國際標準，待樓市「沒有泡沫」才入市，幾可說等同放棄在香港買樓。

未償還按揭比重 一直高於97年
另一個近期被提出的標準，是未償還按揭餘額相對於生產總值的數字。有分析指，1997年，香港的未償還按揭金額與GDP比率為30.99%；2016年，比率上升至44.94%——港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。

但問題在於，1997年之後的「每一年」，未償還按揭比重其實都高於1997的紀錄。例如在樓市谷底期的2003年，當年未償還按揭餘額相對於生產總值比率為41.56%。近年最低的紀錄是2007年，數字為33.79%。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比重30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，可說同樣是放棄入市機會。（上述比率在樓價回落時上升的理由很簡單：在高峰期借取的按揭貸款，不會一下子被急速償還；而即使樓價回落，只要有成交，新造按揭金額高於同期還款，未償還金額仍會上升；加上1997年後數年GDP收縮，令未償還按揭佔GDP比率上升）

在此要重申，質疑個別的「泡沫標準」，不表示我們認為樓價完全沒有泡沫。樓價偏高，中等家庭難以負擔是客觀事實。但近年收緊按揭、推出辣招，令市場成交量下跌，一般而言，用銀行按揭入市的，都是較高收入一群，此是評估樓市時，必須考慮的因素。

原文刊於置業家居2017年3月24日

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首置客大手入市 印花稅漏洞難改

去年港府上調印花稅，凡是已持有本地住宅物業人士再入市，印花稅一律以15%計算。結果新措施推出後，市場上多了「首置客大手入市」的現象—最誇張的更以7.6億元一次過購入半山新盤6伙。坊間亦開始有意見要求當局堵塞有關「漏洞」，不過，有關建議恐怕難以實行。

去年提高第二套住宅物業的印花稅至15%，原意應該是以提高交易成本的方式，壓抑樓市需求，但由近日成交看來，效果似乎未能持續。近月部分大額成交更出現「首置客」一份合約購買多個單位方式入市。由於印花稅是以文件而非單位數量計算，首置客以同一合約購買多個單位，仍會以舊稅率計算，上限只是4.25%。以上文提及的7.6億元成交，如是非首置客入市，需支付15%即1.14億元印花稅，以首置客、一份合約方式購買，只需支付3,230萬元，買家慳稅逾8,000萬元。

辣招的兩個「漏洞」
不少人會認為，以上情況是辣招的漏洞。「漏洞」之一，是所謂「首置客」，實質定義是「簽署買賣合約時未持有香港住宅物業的永久居民」；即使一個資深的地產投資者，在市場中有多次買賣紀錄，在簽約時並無持有香港住宅，仍可用舊的印花稅率交稅。「漏洞」之二，是印花稅以文件而非單位數目為準，令投資者以一次購入多個單位方式避稅。

由效果角度看，提高印花稅反而刺激大手成交，的確可說現時措施有漏洞。不過，效果欠佳不表示漏洞易改。印花稅基於文件計算，是行之有效的傳統，似乎難以強制購買多於一個單位的買家，必須以多於一份合約交易。至於有關「首置客」定義，操作上政府應該可以透過土地註冊處紀錄，分辨一個居民過去是否曾經持有物業，再針對過去曾持有物業的人士，收取較「真‧首置客（完全無持有物業紀錄人士）」較高的印花稅。

類似的情況在北京也出現，當地近年樓價持續上升，當局數年前開始收緊第二套房的按揭成數。結果卻出現已置業夫婦離婚再買樓，其中一人便可以「第一套房」資格申請按揭。為杜絕此「漏洞」，結果官方重新定義，任何曾經有借取按揭紀錄的買家，都不可獲得「第一套房按揭」資格，必須多付首期。當地戲稱「真初次置業按揭」為「處女貸」。

收緊定義 將嚴重影響正常換樓市場
以香港物業買賣及按揭紀錄的完善，應該可以輕易辨認出任何曾經置業/借取按揭者。問題在於，此舉將嚴重影響正常換樓市場。加上過去樓市投資者多以公司名義持有物業，本身/子女反而未持有物業，仍可以一份合約購入多個單位方式慳稅，就算真的收緊初次置業定義，對他們的影響反而較小。

其實樓市熾熱的關鍵，仍是源於熱錢充斥、住宅供應不足；在基本因素改變前，「辣招」充其量只會有止咳作用。與其研究加辣/收緊招數，不如集中精力，加快土地供應。

原文刊於經濟日報網站年3月22日

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