樓價上升 供款負擔反下跌

近月樓市氣氛持續好轉，一手成交暢旺之餘，二手屋苑亦陸續出現高價成交，市場已在討論，年內樓價有沒有機會回升至去年9月的高位。按一般人的印象，樓價上升，而整體收入未見增加，平均供樓負擔應會上升。但印象不一定準確，下半年的供樓負擔數據可能會下跌。
樓市好轉，加上第二季經濟明顯反彈、恒指上升及各國又持續大開水喉，形勢上樓價可能進一步反彈。如果樓價一如樂觀派預測，回升至去年中水平，意味比 現水平再上升約11%，由於「打工仔」收入難見如此升幅，樓價上升，應該意味供款負擔增加。不過，官方數據未必與一般人估計一致，而且「官方」有兩個原全 不一樣的數據，一個會告訴你供樓負擔增加，另一個卻可能會說減少。
經濟報告供樓負擔反映樓價走勢
官方有兩個較常被引用的供款負擔數據，一個是每季政府經濟報告中的「按揭供款相對入息的比率」。2012年第一季數字是46.4%，其後輾轉上 升，2015年第三季數字是64%；2015年下半年樓價回落，這個供款與入息比率亦下跌，2016年第一季為59%，第二季為56%，大致上數據與樓價 走勢同向。
另一個官方有關供樓負擔的數據為金管局每季向立法會滙報的「新批出住宅按揭貸款的平均供款與入息比率」，2012年初約37%，2015年8月為34%，2016年3月為35%；數字未見與樓價有明顯關係，自2010年以來，反而呈反覆下跌的趨勢。
兩個同樣反映供樓負擔的官方數據表現各異，因為統計方式大有不同。政府經濟報告的供樓負擔，是以「45方米單位樓價，七成按揭，供款20年，相對私樓住戶入息中位數」計算而來。過去數年入息中位數升幅平緩、按息大致持平，當樓價上升時，數字便見明顯上升。
新批按揭平均供款數字近年反呈跌勢
金管局的統計以實際批出的按揭貸款申請而來，由於近年按揭指引收緊，實際批出的按揭貸款平均成數下跌、還款期上升，加上壓力測試對供款負擔有明確要求，結果是實際批出的按揭申請中，平均供款佔入息比率反而下跌。
如果樓價於未來數月真的回升，只要升幅高於入息中位數增幅，經濟報告中的供款負擔比率亦會上升。但樓價上升，卻不會直接影響金管局的供款負擔統計； 反而近月新做H按按息微跌，但計算壓力測試卻要以最優惠利率為準的鎖息上限作準，新批按揭的平均供款與入息比率反而有機會進一步下跌。
嚴格而言，兩個官方數據表達的訊息並不一樣。經濟報告中的數字反映「一般家庭」如果買樓的供款負擔；金管局的統計卻是反映「實際借取按揭借款人的平 均供款負擔」──那些「負擔不了」的家庭，事實上根本不會獲批按揭。至於有意入市的準買家，與其看「平均供款負擔」，還是看心水物業供款佔自己收入比重較 為實際。

原文刊於信報網站2016年8月16日

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二手樓市在乾升？

上周一手新盤銷情暢旺，加上近日政府、市場的樓價指數均見回升，似乎整體樓市已見好轉。但不少意見也指出，樓市轉旺，似乎僅限一手；至於二手成交價 雖見上升甚至創新高，但成交量仍然偏低；價升量不升，似是「乾升」格局。但回顧近年發展，二手成交量偏低，其實已是樓市新常態。

說現時樓市似乾升格局，並沒有錯。以上周末、周日而言，一手有新盤開售，成交逾450伙；同期二手「十大屋苑」成交不足20伙；明顯不算全面旺市。 以過去樓市較暢旺的2007、2009、2010年為例，一般二手成交量均逾10萬宗水平，樓市去年踏入9月調整，1年只有約4萬宗成交，符合「跌市成交 縮」的現象；今年3月以來雖說樓價反彈，但1至7月成交量只有19,000宗水平，按傳統智慧，算是「乾升」，不算是健康的升市；如外圍有利淡消息，少量 減價成交又會令價格回落。

不過，要留意的是，2013至2015年，每年二手成交量都在5萬宗以下，偏低的成交量已維持3年半。可以說，二手成交量偏低，已不是一時三刻的現象，而可能是新常態。

2009年後，金管局陸續收緊按揭指引，由於初期只限制高價物業樓按成數，對上車級二手樓的影響不大。2012年9月之後，第二套按揭物業的供款與 入息比率收緊，此後二手成交量開始放緩；至2005年2月，標準按揭成數收緊至6成，一手新盤的發展商可以推出一、二按吸引買家，無法仿傚的二手市場，成 交只有進一步放緩。

簡單來說，現時申請按揭，不論是按揭成數、計算按揭供款比例的要求都比2009年前嚴格。當然，不管是收緊按揭，抑或開徵印花稅，目標大致上都是遏 抑非自住需求。近幾年二手住宅成交量減少，可以說各類辣招生效的結果；展望未來，除非樓價較明顯調整，否則各項新辣招、逆周期措施估計不會撤回。在此情況 下，未來每年二手成交量維持4萬宗左右的水平的新常態，勢將持續。

過去數年投資需求已被逐步擠出市場，入市的以用家為主，此批用家在三、五年內換樓的數量估計有限，二手市場需求受壓但放盤也少，偏低的成交量，或許也不算「乾升」。

原文刊於經濟日報網2016年8月10日

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估價升代表銀行貸款意欲高？

近期銀行估價回升，有指反映銀行想「多做生意」；但此說法有點本末倒置。究竟為什麼銀行批會時要做估價？估價對按揭的作用是什麼？

「銀行為了多做生意，所以在估價上鬆手」似乎是不少人的想法，問題是早前估價較低，原因難道是銀行不想做按揭生意？在有關論述中，似乎物業估價高 低，主要由銀行的貸款意欲左右──想做多些按揭生意，估價便手鬆一些；反之亦然。討論以上觀念是否真確之前，不如先了解一下為何按揭申請要做估價？估價又 是由誰執行？

其實，估價在按揭的作用，主要是風險管理。按揭是以物業作為抵押品的貸款。貸款機構在批核按揭時，必須考慮兩大因素，即借款人的償還能力及抵押品的 價值。業主將一個物業抵押予銀行，可以取得多少貸款，除了監管機構的限制外，便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中，都會列明「最高貸款額可達 物業成交價或估價(以較低者為準)的n%。」以一般六成按揭為例，一個成交價400萬元的物業，如果估價只有380萬元，借款上限便是228萬 元，而不是240萬元。

估價目的控制貸款風險
銀行貸款受估價限制，與風險管理有關；如果銀行只按成交價批出貸款，一些有心人便可透過關連交易，自製高價成交，再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價 的機制，可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。而所謂「合理價」，一般以新近成交的市價為準。換言之，估價上升，其實更多是反映近期成交價回升，而不是銀 行的按揭貸款意欲上升。

當然，機制不是沒有漏洞，行內一般準則，估價公司向銀行正式提交估價報告才會收費，而口頭估價一般免費。假設某單位市價400萬元，某買家以偏高價 420萬元購入單位，三家估價公司的口頭估價分別是390萬元、400萬元、420萬元，口頭估價最高的那一家公司便較可能被銀行職員選用。假設一家估價 公司估價偏向保守(長期較同業為低)，其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低，結果可能影響有關公司收入。結果就是，雖然制度上，估價公司應該提供一 個獨立客觀的估價，但在市場競爭下，有關設想難以百分百發揮作用(當然，上述是一般情況，據了解，某些貸款機構的內部指引是三家估價公司，以最低估價為 準，較保守的取態反而對估價公司較有利)。

世事並不完美，目的為控制風險的估價制度亦然，但大致上，影響估價波動的，仍然是市場成交，而非銀行貸款意願。

原文刊於信報網站2016年8月9日

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人均壽命逾日本 安老按揭或更普及

早前日本政府發表報告，指香港人平均壽命已逾日本，成為全球人均壽命最長地區。傳統觀念，長壽是福氣，但今時今日，要「安享晚年」，可能要早作部署。

根據日本政府的報告，香港人榮登全球最長壽寶座，女性平均預期壽命達87.32歲，男性則達81.24歲，已超逾日本，成為全球最長命地區。本地一份英文報章以Hong Kong People women and men enjoy the longest life expectancy in the world 為題，網上卻有人指應該用「suffer」而非「enjoy」。長命究竟是suffer抑或enjoy，自然要看情況而定，具體來說，是看財務情況。

全民退保討論來討論去，本屆政府大概也會以「社會無共識」而拒絕推行。既然沒有普及的退休保障，香港人愈來愈長命，如何保障退休生活，惟有自求多福。

華人傳統有養兒防老之說，但本地現實是「上樓靠父幹」，一般新世代大學畢業，投身職場多年，沒有父母資助，亦難以儲足首期。退休生活寄望子女，可能有點超現實。另一個傳統智慧，是買樓防老，退休時有兩個已供滿按揭的物業，一個自住，一個收租，便是不少中產的理想退休方案。

不過，近年政府及金管局多次出招，購買第二個物業的印花稅支出較多、申請按揭時的供款與收入比例要求較高。「買樓收租防老」的難度較高，退而求其次，未來安老按揭或更為市民受落。

安老按揭的概念是業主將已供滿的物業，抵押予銀行，再領取年金；待業主百年歸老，銀行收回物業轉售，取回貸出的本金及利息；由於與傳統按揭借款人分 期向銀行供款不同，反而是銀行分期向借款人發放年金，所以產品又稱逆按揭。而年金的額度，視乎物業價值、借款人年齡而定。簡單來說，樓價愈高或業主年紀愈 大，領取的年金額度愈高。

以一對年紀均屆65歲的夫婦，二人持有一個已供滿，市值400萬元的小單位而言，假設二人申請安老按揭，選擇未來20年領取年金，每月已可取得 10,200元，較現時討論中的退休保障金額為高。而且安老按揭有一個彈性：物業估值如果上升，可申請「加按」（安老按揭貸款成數不變而金額上升）。理論 上，只需要物業樓價跟隨通脹上升，申請安老按揭的小業主不必擔心年金貶值。

當然，安老按揭的推廣，並不必然可解決人口老年化、退休人士儲蓄不足應付生活開支的問題。以現時至少有一半家庭並未持有物業，安老按揭有多成功，都與他們無關。不過，如果安老按揭更為市民接受，社會上有相當人口由此可以解決退休後的財政需要，一定程度上或可紓緩全民退休保障的爭議。

 原文刊於iMoney 2016年8月6日

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負資產數據回落

金管局統計，第二季負資產數字1307宗，較前季1432宗略為回落。如果市場普遍預測無錯，年內負資產數字料會回落至3位數水平，但現時官方統計的負資產數據未必完全反映問題。

根據官方、市場的統計，第二季樓價輕微回升，此個是負資產數字回落的主要原因。說到底，「負資產」就是物業市值低於未償還按揭餘額；包括銀行職工按 揭計劃在內，按揭成數都不會高於10成，樓價如果處於升軌，統計上負資產宗數自然會回落。近月市場氣氛改善，數家大型證券行估計全年樓價或將輕微上升，如 果有關分析準確，便意味官方統計的負資產數字會進一步回落。

不過，現時市況下的負資產數字升升跌跌，未必有重大意義。

物業成負資產 不意味供款負擔增加
之前我們提到，「負資產」其實不是什麼可怕現象，只要有按揭貸款存在，而樓價又不是只升不跌，負資產便是自然現象。以本地逾百萬伙私樓，統計上有一 千幾百宗負資產個案，宏觀而言實在不必過慮。微觀（在業主角度看）而言，物業淪為負資產意味身家減少，自然不是好消息；但物業成為負資產，並不意味業主的 供款負擔增加，尤其是近年壓力測試要求下，成功獲銀行批出按揭的借款人，供款負擔平均只有月入35%水平。對有按揭借款的業主來說，除非負資產（樓價回 落）及收入下跌同時出現，否則實際衝擊也不會太大。

1997年亞洲金融風暴、2007、08年金融海嘯，那時信貸資料庫未納入正面按揭資料，銀行按揭批核不需為客戶進行壓力測試。在以上情況下樓價大跌，香港銀行體系都可安然渡過，現時安全措施做足，樓價又見回穩，負資產對銀行體系的影響更是減輕。

當然，上文提及的負資產，僅指牽涉銀行的數字；近年財務公司在按揭市場相當活躍；不涉銀行，單獨由財務公司提供的一按；又或有銀行一按，而業主未經 銀行同意借取的二按，都不會在上述統計中反映。由於財務公司按揭的利率一般較銀行為高，借入此類高息按揭，物業又成為負資產的個案，對業主的財務影響更為 直接。此類貸款批核時不需壓力測試，對借款人而言似乎較為方便，但沒有標準的壓測，借款人在衡量供款負擔時，便要更為小心了。

原文刊於經濟日報網站2016年8月3日

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2016終極黑天鵝？

2016年是充滿意外的一年：英超李斯特城由季初打護級戰至最後稱王、英國在專家一片眼鏡碎的情況下公投脫歐；市場開始討論，特朗普會不會由最初被視為搞笑陪跑，變為入主白宮，影響美國國策之外，甚至左右聯儲局利率政策？

要說過去幾十年較為非一般的總統，可能是非裔的民主黨奧巴馬，以及演牛仔出身的共和黨列根；但兩人的從政路途可說十分正統：勝選總統前分別任國會議 員、州長。特朗普左看右看都不是傳統意義下的美國政治精英，本身幾乎從無從政經驗，卻成功獲共和黨提名，一路走來，聲勢持續上升。而特朗普口不擇言，不按 牌理出牌的習慣，一旦成為總統，本身已為國際局勢帶來更多不穩定因素。以亞洲而言，他曾揚言撤走日韓美軍，要日韓自己擴軍自衛。美軍萬一撤出東北亞，權力 真空的震盪便可能帶來更多衝突。

在經濟上，特朗普於5月時曾表明如上任，將換掉聯儲局主席，好使美元維持低息，以免美元過強，影響經濟。對本地不少樓市參與者來說，可能認為此對本 地樓市是好消息。問題是本地按息看來沒有多少下調空間，維持低息，頂多算是中性消息。另一層的問題是，以特朗普傾向民粹、貿易保護主義的立場，一旦入主白 宮，美國可能與經貿對手大打貿易戰。如果中美貿易額下跌，香港經濟亦勢受衝擊。

不過，一個非一般的總統是否會在國際政治和經濟政策上帶來重大衝擊？情況其實未必如上文提及的悲觀。
英國以前有一套著名的政治處境電視劇叫YES Minister(後來故事發展至主角任首相，劇集改叫YES Prime Minister)，每集大概內容都是大臣、首相希望推行心中的措施時，便被身為公務員的常務次官以種種理由、程序駁回或陽奉陰違，但常務次官每次談話大 都以必恭必敬的「YES Minister/Yes Prime Minister」為結束語，整套電視劇的核心，就是公務員系統才真正掌握英國行政權，往往把選舉產生的政客玩弄於股掌之上。

電視劇當然與現實有一定距離，美國總統的權力及政治能量一般亦高於英式議會制下的首相。但一個制度相對穩定的國家，在國會和公務員的掣肘下，決策者 行事其實難以從心所欲。別的不說，奧巴馬身為美國開國以來首位非裔總統，加上民主黨較強的平權傾向，在情在理都應該改善族群關係，但美國近年的族裔衝突卻 見惡化。一個候選人那怕選舉時如何出位，上任後都恐怕難以偏離主流：你以為美國總統真的可以一句話，就要美軍在建立幾十年的海外基地撤走、一句換人就可左 右聯儲局議息結果？

特朗普已經是正式的總統候選人，支持度(及不支持度)看來與民主黨的希拉莉不相上下，當然不可排除其成為美國總統的可能性；但說此位可能的未來總統會帶來翻天覆地的變化，卻可能有點杞人憂天了。

原文刊於信報網站2016年8月2日

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負擔比率或將下跌

7月中旬起，樓市氣氛明顯好轉，樓價指數已持續數星期回升，新盤熱賣之餘，二手成交量亦見回升。甚至已有證券行估計，全年樓價可能出現微升。有趣的是，即使樓價真的回升，其中一個官方統計的負擔比率卻可能下跌。

首先要說明的是，官方有兩個較常被引用的供樓負擔比率；一個是政府經濟報告中的「供款與收入比率」，另一個是金管局的「平均供款與入息比率」。兩個名字類似的比率，計算的方法完全不同。

金管局的「平均供款與入息比率」自2014年起，一直在34%至36%之間波動，宏觀而言，可說相當平穩。要留意的是2015底樓價比2014年初上升約14%，但平均供款與入息比率卻幾乎沒有變化。背後的原因很簡單：壓力測試。

平均供款與入息比率是由銀行實際比出的按揭申請，與申請人的入息比較而來。由於所有向銀行申請的按揭都需要通過壓力測試。而在現行壓測的要求下，每宗獲批按揭的供款與入息比率大概在4成多，由於不是每一位申請人都會「借到盡」，平均下來的供款比率便是在3成多的水平。

所以，即使樓價回升，只要壓測的要求不變，新批按揭的平均供款，難以高於現時水平。相反而言，市場卻有新變數，可能令上述供款比率下跌。
近期H按利率回落，已有多家銀行推出H+1.5厘的按揭產品，新批按息比年初大致下跌0.2厘。以平均25年的還款期計，按息下跌0.2厘，大致會令供款佔入息比率下調1%。

計算壓測要以高者為準
值得留意，根據壓力測試的要求，但凡按揭利率涉及兩種或以上計算方法，計算壓力測試時，需要以高者為準。以常見的H按為例，不管是H+1.7抑或 H+1.5厘，如果銀行提供P（大P，即5.25厘）-3.1厘的鎖息機制，計算壓測要以高者為準。換言之，雖然實際上新批按揭利率下調，但並不意味同樣 收入的按揭申請人可以借取較高金額的按揭貸款。供款始終受制，例如月入3萬元，初次置業，無其他債務，供款30年，可借入按揭上限約3,296,544 元；如果按揭利率是H+1.5厘，即約1.74厘，實際供款是11,761元，較H+1.7厘時的12,086元，佔入息比率剛好下跌1%。

按息下調，實際供款比率下跌，對用家來說，可能是數字遊戲；因為樓價回升，準買家可向銀行借取的金額不變，意味上車的難度增加。但在風險管理角度而言，卻代表銀行體系風險，大致上已不會因為樓價上升而增加。

原文刊於經濟日報網站2016年7月27日

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