夾屋二按的當年今日

上星期我們說到，有供款假期安排的二按，一旦優惠期完結，如果碰上市場利率回升，便會出現「供款震盪」效應。以按息上升2厘為例，一、二按供款總額在2年後，供款將急速上升。本周我們嘗試描繪此種供款震盪帶來的系統風險。
一般來說，有提供二按安排的新盤，發展商都會事先找到銀行，同意買家同時借用一、二按。（銀行同意二按的基本條件，是買家可通過壓力測試）。
而一般銀行同意的二按，當借款人拖欠一、二按供款時，會由提供一按的銀行安排收回抵押品；待物業拍賣後，會由銀行優先取回貸款本金及利息，有餘才輪到提供二按的公司取回二按本金及利息。
可能讀者會認為，上述安排已對銀行體系有一定保障。以七成一按，兩成二按的個案為例。除非樓價出現逾3成的跌幅，否則即使借款人斷供一、二按，提供一按的銀行亦不會有損失，系統風險似乎相當輕。
樓市風險高 造二按易變負資產
但上述大安旨意的立場，卻沒有考慮兩個事實：其一為香港物業波幅較大，其二為外圍經濟有明顯的下行風險，一些今天僅僅可應付供樓的業主，如受經濟下行影響而失業，斷供的可能性便大幅上升。此些風險最終會由銀行體系，或者說整個香港承受。
樓價下跌，並不是天方夜譚。政府亦在無時無刻提醒要注意風險，但對於一個借入一、二按共樓價九成的業主來說，當他發現到樓價已跌逾2成，物業陷入負資產，在供款假期後，再碰上按息回升，一、二按供款劇增8成，其斷供按揭的可能性便相應增加。
供款假期的安排，是令借款人可以以低供款和低（或免）息去借貸；待供款假期結束，二按恢復以較高二按利率供款時，借款人便會發現到二按利率較高的現 實，還款意欲因此可能下降（low willingness to repay）。一旦二按出現逾期還款，一按貸款交叉違約（cross default） 的風險亦將上升。這種以供款假期（payment holiday） 和有限期的優惠低息（teaser rate）亦曾令美國捲入次按的風暴中，實需正視其遺害。
留意墜入供款陷阱
向新盤提供一按的銀行，部份為了業務考量，按揭罰息期亦以兩年以作配合。整個設計背後有一種心存僥倖的取態----置業初期，買家有二按優惠，還款 被壓低；兩年之後，如樓價上升，大可透過加按或轉按，以整體上較低息的新一份按揭，取代原有的一、二按。但兩年之後，如樓價不升反跌，借款人將跌入供款陷 阱（repayment trap）。
上文提及「一按只為7成，樓價跌少於3成，銀行都沒有損失」，是簡單算術。但我們身處的現實世界，是環環相扣，互相影響的。當外圍經濟因素轉差，按 息又上升，令一、二按的供款震盪出現時，估計將有更多業主決定斷供（或者抬錢賣樓），市場上急於放盤的業主（又或者銀行收回拍賣的單位）增加，結果便是樓 價出現更大的跌幅；一旦樓價跌幅擴大，急於放盤的業主又告增加，形成疊加效果更大的下跌循環。
房協好心做壞事
類似的情況在過去曾經出現，房協在1998年曾推出的夾屋二按。當年房協為協助合資格人士入市，提供按息為最優惠利率，免息免供期5年的二按。當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始供樓時，借款人按揭供款急升，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔供款的情況。
更有甚者，由於1998至2003年樓價持續下跌，該批夾屋業主的物業，早已資不抵債，無從轉按，甚至難以賣樓止蝕，借款人都跌入欲退無從的兩難局面。當年便有報導引述夾屋業主組織，指有25%借入二按的夾屋業主打算破產。而一按銀行紛紛為這批按揭準備壞賬撥備。
當年夾屋二按的幾個要素，現時在新盤二按已一一重現，造包括： 一）樓價高企； 二）發展商提供二按設有供款假期及有限低息期； 三）外圍經濟有明顯的下行風險； 四）利率趨升已日漸走近。
我們擔心當年夾屋二按好意協助買家入市，最終令借款人破產收場的悲劇，會在未來再現。重申一次，我們不是反對買家以按揭入市。甚至高成數按揭，如9 成按揭，亦不一定代表風險較高。重點是按揭產品的設計，不應引入「供款假期」的元素。尤其是聯儲局早已明言將在2014年檢討低息政策，假如量化寬鬆在 2014年完成，本地按息料會明顯上升。屆時正好二按的供款假期完成，一、二按供款較置業初期暴增8成，便不是每一個買家都可承受。
我們認為，較為王道的按揭產品，應該全期以一致的按息計算，避免向借款人營造一個「初期供款好輕鬆」的假象。

原文刊於經濟日報網站 2012年5月30日

金管局再出招的影響

金管局總裁陳德霖、財政司司長曾俊華先後表示關注樓市風險，更表明當局已有準備好的招數，必要時會再出招。

金管局控制銀行按揭風險的招數，應該不外乎下調按揭成數或調整7成樓按的樓價上限，例如借足7成的樓價上限，由600萬元下調至500萬元；又或者限制第二、三個物業的按揭。如果金管局真的推行類似措施，對市場會有什麼影響？是否可令樓市降溫？

假設整體成交量維持在現有水平，上述措施將令每月新取用按揭金額下調，銀行按揭生意規模縮少。在資金未有明顯流走的情況下，資金供應不減而需求受人為壓低，合理的結果是按息下跌。最優惠利率及拆息應該不變，P按現時已觸及金管局下限，銀行可能會再度下調H按利率，以吸引置業人士。

如果外圍因素無明顯惡化，按息下跌，在新指引下借足7成的細價樓，成交量及成交價反而可能受刺激上升。

當然，理論上整體新取用按揭規模縮減，未來萬一樓價大幅回落，銀行體系的風險可減少。但對用家，特別是細價樓的準買家來說，未必意味可用平價入市。按息如真的因新取用按揭金額下降而回落，新造按揭的初期供款亦未必會下跌----按息低了，可能刺激更多人入市，按揭成數不受限制的細價樓樓價升幅可能會高於豪宅，整體情況對用家未必有利。

原文刊於晴報 2012年5月29日

二按供款真輕鬆?

過去數年金管局持續收緊按揭成數指引，1,000萬元以上物業，按揭成數不可高逾樓價5成，按揭保險計劃亦不接受樓價600萬元以上物業的申請。另 一方面，一手物業平均樓價去年已逾1,000萬元，一手物業買家往往需挪用逾500萬元現款作首期。發展商為吸引買家入市，紛紛推出二按計劃，以降低買家 首期開支，但有關安排，卻潛藏「供款震盪」（Payment Shock）的風險。
發展商二按招式
不同發展商提供的二按計劃會有不盡相同的變化，但總是不出這些變化原則：
（一）附加按揭成數一般為樓價2成，而按息是以最優惠利率（P），至P+1厘計算（要優惠利率亦有是「大P，5.25厘」，抑或「細P，5厘」分別） ；
（二）為了吸引買家，很多發展商都會在還款初期（一般為2年）提供供款優惠，常見的是「二按免息免供」的安排。所謂「免息免供」又分兩類，其一做法 是發展商以現金回贈予買家這便是計算優惠期內的二按總供款作回贈。第二種免息免供是二按延後供款，期間亦不計息，兩年後才開始償還二按。
除了兩種「免息免供」之外，另一類常見的二按優惠是首2年以較低的按息，例如P-2厘供樓，優惠期後恢復至正常的P或P+1厘，具體安排視乎不同發展商不同樓盤而定。但不論是何種安排，共同的原則是透過不同的優惠，減少買家初期的還款。
以一個樓盤提供的「兩成二按，首2年免息免供的計劃為例」： 一個樓價1,000萬元的物業，二按貸款200萬元，按息P（5厘），還款期20年，首2年免息免供。如最優惠利率不變的情況下，二按由25個月起還款14,060元。
如此安排，對買家來說，如同時借入樓價5成的一按，及樓價2成的二按，可以將首期由500萬元，下調至300萬元；首兩年由於二按不需供款。買家在 置業的首2年，只需支付一按供款。以樓價1,000萬元，一按成數5成，還款期20年，利率為P-3.1厘，即2.15厘，月供僅25,651元。
上述安排，發展商以優惠方式延後二按的還款。但此類「延後二按還款」或提供「回贈」的方式都是人為的，當優惠期結束，二按供款恢復正常，一、二按揭 總供款便會急升。這跟美國在次按風暴所出見的（teaser rate）或（payment holiday）有實屬巧合式的雷同！
息口一旦上升 二按還款急增
另一方面，現時最優惠利率本身亦因環球量寬而被壓低，美國聯儲局表示現行低息政策維持至2014年，參考2005、2006年的經驗，美息可在一年 內上升3厘。假設2014年後，美息一年內上升2厘，正常的一按，當本港最優惠利率跟隨美息上調2厘時，按息由2.15厘升至4.15厘。但上述的二按安 排，由於還款初期按息被人為壓低，當2年後恢復以最優惠利率供款，又碰上利率上升周期，便會出現每月供款突然急升的現象。
以例子中額度200萬元的二按為例，如最優惠利率不變，第25個月起的供款會是14,060元，加上一按還款，按揭供款較首2年優惠期的升幅是54.8%。
站在選用二按買家的角度，首兩年二按不用還款。但踏入第三年，開始同時應付一、二按。如其時正好進入加息期，供款震盪的效應更大：首2年本來只需應 付一按（月供25,651元），當最優惠利率上升2厘，變成應付加息後的一、二按總和（30,208元+16,310元=46,518元）升幅達 81.3%。
站在發展商的角度看，提供類似的二按安排可說無可厚非，只要安排內容表達清楚，可說童叟無欺。但在風險管理的角度看，卻不是每一個買家都會了解，有關安排可能導致供款在優惠期後戲劇性增加的後果。
「供款優惠期」可免則免
我們認為，對置業人士較佳的方案，是類似按揭保險的計劃整筆貸款以一個利率計算，亦不應設有「供款優惠期」，以減少還款震盪的效應。
以1,000萬元樓價，700萬元的按揭計，如果全期利率為P（5.25厘）減2.9厘，還款期20年計，月供為36,584元，2年後如按息上升2厘，月供會升至43,036元，供款增幅為17.6%。供款上升的震撼效果較上述二按安排為低，借款人亦較易適應。
當然，按揭證券公司為配合政府遏抑樓價措施，現階段應該不會考慮提供類似的按揭保險方案。但我們認為私人市場應有一定的空間，提供類似安排。





原文刊於經濟日報網站 2012年5月23日

拖欠供款 銀行收樓程序

按揭貸款的利率一般較其他貸款為低，其中一個主要原因，是按揭為有抵押貸款，而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供，提供按揭的銀行可收回單位拍賣，一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低，故貸款利息亦較低。不過，究竟銀行是要收回單位，一般有何程序？

一般來說，當借款人出現拖欠還款逾7天時，銀行會以電話提示借款人還款；一定期限後，如借款人仍未還款，銀行會向借款人發信，提示其繳款(包括原應繳付的供款及因遲供導致的利息)。如果借款人拖欠繳款逾61日，銀行會將拖延紀錄遞交信貸資料庫，借款人未來的信貸評分亦會被降。

如果借款人拖欠繳款逾90日，銀行便會向借款人銀行會透過律師，向借款人發出「所有權通知 (Notice of  Possession)」，表明銀行將行使收回抵押物業的權利，借款人需在一個月內搬離及清空物業。如果借款人合作，同意交回單位，簽訂退回物業同意書(Deed of Surrender)銀行在此階段已可收回單位。

萬一借款人拒絕合作，在限期前未有清空物業，銀行便會向法院入稟，要求頒令收回物業。法院頒令後，銀行便可透過執達吏協助，收回單位。整個流程視乎訴訟程序，耗時7至10個月不等。

原文刊於晴報 2012年5月22日

兩個調查的啟示(下集)

上星期我們提到，2011年人口普查的數據，表面看來，一般業主的供樓負擔不大，但卻隱藏社會問題，本星期我們嘗試指出問題所在。
根據人口普查的數據，現時6成的香港業主，自住物業早已供滿，尚在供樓的業主，供款佔月入比例亦只佔月入20%。數據看來十分理想，地產界人士亦以此數據力證樓市未有泡沫。
問題是，考慮到香港人口步入高齡化，2011年人口年齡中位數是41.7歲，以每5年為一分段，45至59歲的分段人口最多(見圖)。供樓負擔理想，可能僅反映中年一輩業主的境況。
說得明白一點，統計處數據反映的是眾多「過去以相對低價入市業主，現時的供樓情況」；並不表現「現時」的樓價沒有泡沫。數據未反映年輕上車客的負擔能力，亦不足以證立現時樓市無泡沫。
釐清數據之後，我們嘗試將視野放到十年、二十年後，看看如果樓價持續在高位運行，會有什麼社會現象出現。
其中一個現象可能是「啃老現象」，「啃老族」是內地用語，指成年之後，衣食住行仍依賴父母的一群人。類似現象在不同國家都出現，筆者看過一份有關意大利的調查，當地35歲以上的獨身男子，有70%與父母同住。扣除文化因素，類似現象與一地經濟增長放緩，但樓價高企有關。
年輕人不是不想獨立生活，而是現實迫人，新入職場，收入有限，難以負擔偏高的樓價，唯有居於老家。個別情況下，甚至年輕男女成婚，一時未能置業，亦維持「分居」狀態(各自居於父母老家)。
另一個可能出現的情況是「不婚」， 2011年人口普查顯示，在20至49歲人口中，從未結婚的男性近4成7，女性則亦有3成9。
晚婚與不婚的現象在多個已發展國家都出現。日本傳媒對男性國民有20%終生不婚的現象已叫苦連天，原來香港的數據亦不遑多讓。日本人擔心，隨著不 婚、晚婚現象出現的，是低出生率，結果令人口老化的情況更為嚴重。當然，香港與日本的情況不同，日本是大致上是一個不接受移民的國家，2011年，香港有 4成人口的出生地在香港之外。本地人少生育的問題，可由移民舒緩，但引申的是新問題—新移民如何融入社會。
筆者不是社會學家，上述預測，只是出於直觀式的推論。現實中，即使香港樓價已脫離本地購買力，但在外來需求支持下，本地樓價仍有節節上升的可能。但樓價持續上升，帶來的問題不只是年輕人兩句怨言，不婚、晚婚、少生育等問題是會連串出現的。決策者面對有關現象，宜早為之計。



原文刊於信報網站 2012年5月19日

一樓多按與銀行風險

報載某個「一樓七按」的豪宅，在市場放盤多時，最終以低於市價一成出售。所謂「七按」，意思是該物業，連同原初的一按，共有七個貸款紀錄登記於土地註冊署； 此類多重按揭的物業，借款人一旦斷供或拖欠供款，貸款機構的處理過程甚為繁複。
所謂「按揭」，是以資產作抵押品的貸款。正式的按揭，會有按揭契Mortgage Deed，按揭契會清楚列明貸款機構對於抵押物業的權益。一般銀行的按揭（俗稱一按），契約中列明銀行的主要權益，是一旦借款人違反按揭契約條文（包括， 而不止於逾期還款），銀行可收回物業（止贖權），拍賣後收回貸款。
而正式的第二按揭，不但要一按銀行同意；提供二按的貸款人，權益亦較一按銀行為次。例如，一旦借款人拖欠貸款，銀行行使止贖權，收回單位拍賣；會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按機構才可收回相關款項。
多重按揭 難行使止續權
上文提及的「七按」，其後的「按揭」，雖然貸款人將屋主的借款紀錄註明在土地註冊處，法律上也是有抵押貸款，但不表示提供貸款的機構有主動行使止贖權的權利。
一般來說，如果借款人拖欠一按還款，一按銀行可要求借款人合作，交回單位，銀行亦不必透過法庭收回單位。如果借款人不合作，銀行便要透過法律程序收回單位及終止借款人贖回單位的權利。
一按銀行收回物業拍賣及收回款項後，亦無責任抵銷（discharge）二、三按的款項。一按銀行會抵銷的是管理費、差餉、地租的欠款。
假如一位業主，以物業抵押，借入了三筆款項；如此人斷供「三按」，提供三按的機構，亦無從行使止贖權。一般情況下，三按機構會知會一按銀行，提醒其債務人的欠款情況。如果一按銀行決定行使止贖權，便可收回物業拍賣；拍賣所得按順序先償還一按、二按欠款，有餘額才償還三按。
銀行風險管理意識成疑
讀者可能會問，如此，對提供「二、三按」的機構來說，豈不是欠缺保障？
當中主要的保障是，如果借入二、三按的業主自行賣樓，他便一定要償還所有的抵押貸款的餘額。
另一個有趣的話題是銀行的風險管理。原則上，借款人將物業抵押予銀行，取得貸款。除非一按銀行同意，否則借款人不可以同一物業作為抵押，向其他貸款機構取得貸款（即二按）。銀行會同意借款人借用二按的情況，主要是一手物業，二按由發展商旗下機構提供。
雖然銀行按揭契訂明，借款人借取二按要銀行同意才可將按揭物業再抵押，但現實中，銀行並不會定期向按揭借款人查問：「你有沒有借二按？」只要借款人定期還款，多數銀行並不會留意到借款人將單位作為抵押品，借入其他貸款。
少數風險管理意識較高的銀行，會定時抽查按揭組合中的個案；例如是為單位查冊，了解物業有沒有未經銀行同意再抵押；但以筆者所知，有此良好習慣的貸款機構不是太多。

 

原文刊於經濟日報網站 2012年5月16日

負資產數據解讀

金管局每季會公報「負資產按揭宗數」，可能由於港人對負資產的慘況記憶猶新，金管局每次公佈有關數字，尤其是數字有較大變化時，都吸引傳媒大幅報導，部分評論更認為負資產回升的話，是反映樓市有危機。但事實上，現時有關數字的意義並不大。

先簡單定義「負資產」，物業估值低於按揭未償還金額的，便是負資產。再看一看近幾季的數據：2011年第二季，全港負資產宗數為48宗；第三季突然升至1,653宗。2011年第四季數字維持1,465宗，2012年第一季回落至雙位數的78宗。以百分比計，數字似乎是「大起大落」。

其實現時在「負資產」或「臨近負資產」的，來來去去都是同一群人---在上一個周期，以較高按揭槓桿入市的業主。他們的物業樓價貼近未償還按揭金額；一旦樓價上升，統計上他們便不是「負資產」，相反，樓價一旦回落，他們又再「淪為負資產」。

近兩年金管局加強對按揭成數的限制，按揭保險的上限下調，600萬以上物業亦借不足7成按揭；加上期內樓價上升，上述統計其實未反映近兩年入市業主的情況。

對那些上一個周期入市，現時處於負資產邊緣的業主來說，只要按息不變，他們每月供款不會因為「是不是負資產」有什麼影響。負資產的數據由數十宗至千餘宗波動，幅度驚人，但相對於高峰期逾十萬宗的負資產，最近幾季的數據只是正常波動。

原文刊於晴報  2012年5月15日