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2012年5月22日 星期二
兩個調查的啟示(下集)
上星期我們提到,2011年人口普查的數據,表面看來,一般業主的供樓負擔不大,但卻隱藏社會問題,本星期我們嘗試指出問題所在。
根據人口普查的數據,現時6成的香港業主,自住物業早已供滿,尚在供樓的業主,供款佔月入比例亦只佔月入20%。數據看來十分理想,地產界人士亦以此數據力證樓市未有泡沫。
問題是,考慮到香港人口步入高齡化,2011年人口年齡中位數是41.7歲,以每5年為一分段,45至59歲的分段人口最多(見圖)。供樓負擔理想,可能僅反映中年一輩業主的境況。
說得明白一點,統計處數據反映的是眾多「過去以相對低價入市業主,現時的供樓情況」;並不表現「現時」的樓價沒有泡沫。數據未反映年輕上車客的負擔能力,亦不足以證立現時樓市無泡沫。
釐清數據之後,我們嘗試將視野放到十年、二十年後,看看如果樓價持續在高位運行,會有什麼社會現象出現。
其中一個現象可能是「啃老現象」,「啃老族」是內地用語,指成年之後,衣食住行仍依賴父母的一群人。類似現象在不同國家都出現,筆者看過一份有關意大利的調查,當地35歲以上的獨身男子,有70%與父母同住。扣除文化因素,類似現象與一地經濟增長放緩,但樓價高企有關。
年輕人不是不想獨立生活,而是現實迫人,新入職場,收入有限,難以負擔偏高的樓價,唯有居於老家。個別情況下,甚至年輕男女成婚,一時未能置業,亦維持「分居」狀態(各自居於父母老家)。
另一個可能出現的情況是「不婚」, 2011年人口普查顯示,在20至49歲人口中,從未結婚的男性近4成7,女性則亦有3成9。
晚婚與不婚的現象在多個已發展國家都出現。日本傳媒對男性國民有20%終生不婚的現象已叫苦連天,原來香港的數據亦不遑多讓。日本人擔心,隨著不 婚、晚婚現象出現的,是低出生率,結果令人口老化的情況更為嚴重。當然,香港與日本的情況不同,日本是大致上是一個不接受移民的國家,2011年,香港有 4成人口的出生地在香港之外。本地人少生育的問題,可由移民舒緩,但引申的是新問題—新移民如何融入社會。
筆者不是社會學家,上述預測,只是出於直觀式的推論。現實中,即使香港樓價已脫離本地購買力,但在外來需求支持下,本地樓價仍有節節上升的可能。但樓價持續上升,帶來的問題不只是年輕人兩句怨言,不婚、晚婚、少生育等問題是會連串出現的。決策者面對有關現象,宜早為之計。
原文刊於信報網站 2012年5月19日
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