負資產數據解讀

金管局每季會公報「負資產按揭宗數」，可能由於港人對負資產的慘況記憶猶新，金管局每次公佈有關數字，尤其是數字有較大變化時，都吸引傳媒大幅報導，部分評論更認為負資產回升的話，是反映樓市有危機。但事實上，現時有關數字的意義並不大。

先簡單定義「負資產」，物業估值低於按揭未償還金額的，便是負資產。再看一看近幾季的數據：2011年第二季，全港負資產宗數為48宗；第三季突然升至1,653宗。2011年第四季數字維持1,465宗，2012年第一季回落至雙位數的78宗。以百分比計，數字似乎是「大起大落」。

其實現時在「負資產」或「臨近負資產」的，來來去去都是同一群人---在上一個周期，以較高按揭槓桿入市的業主。他們的物業樓價貼近未償還按揭金額；一旦樓價上升，統計上他們便不是「負資產」，相反，樓價一旦回落，他們又再「淪為負資產」。

近兩年金管局加強對按揭成數的限制，按揭保險的上限下調，600萬以上物業亦借不足7成按揭；加上期內樓價上升，上述統計其實未反映近兩年入市業主的情況。

對那些上一個周期入市，現時處於負資產邊緣的業主來說，只要按息不變，他們每月供款不會因為「是不是負資產」有什麼影響。負資產的數據由數十宗至千餘宗波動，幅度驚人，但相對於高峰期逾十萬宗的負資產，最近幾季的數據只是正常波動。

原文刊於晴報  2012年5月15日