金管局總裁陳德霖、財政司司長曾俊華先後表示關注樓市風險，更表明當局已有準備好的招數，必要時會再出招。
金管局控制銀行按揭風險的招數，應該不外乎下調按揭成數或調整7成樓按的樓價上限，例如借足7成的樓價上限，由600萬元下調至500萬元；又或者限制第二、三個物業的按揭。如果金管局真的推行類似措施，對市場會有什麼影響？是否可令樓市降溫？
假設整體成交量維持在現有水平，上述措施將令每月新取用按揭金額下調，銀行按揭生意規模縮少。在資金未有明顯流走的情況下，資金供應不減而需求受人為壓低，合理的結果是按息下跌。最優惠利率及拆息應該不變，P按現時已觸及金管局下限，銀行可能會再度下調H按利率，以吸引置業人士。
如果外圍因素無明顯惡化，按息下跌，在新指引下借足7成的細價樓，成交量及成交價反而可能受刺激上升。
當然，理論上整體新取用按揭規模縮減，未來萬一樓價大幅回落，銀行體系的風險可減少。但對用家，特別是細價樓的準買家來說，未必意味可用平價入市。按息如真的因新取用按揭金額下降而回落，新造按揭的初期供款亦未必會下跌----按息低了，可能刺激更多人入市，按揭成數不受限制的細價樓樓價升幅可能會高於豪宅，整體情況對用家未必有利。
原文刊於晴報 2012年5月29日
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