放寬按保的兩難

近年小單位價格升勢強勁，但升勢持續之下，「細價樓」卻買少見少；以400萬元為細價樓分水嶺，每月成交量只有約二千宗水平。如情況持續，上車客勢需追價購入樓價更高的單位，但受制於按揭保險的規定，首期支出將大幅增加。

金管局及按揭證券公司在2009年10月起收緊按保的適用範圍，多次收緊後，至2013年2月，樓價400萬元以下物業才可申請9成按保，樓價400萬元至450萬元的物業，按揭成數便不足9成。樓價450萬600萬元物業，最高只可申請8成按揭。

以一個400萬元單位為例，買家申請按保，可借足9成，首期40萬元便可上車。如果是樓價440萬元單位，買家申請按保，只可借360萬元(按揭成數約81.8%)，即心水單位樓價增加一成，對買家來說，首期支出卻是上升一倍至80萬元。

當然，買家的另一選擇是退而求其次，到較偏遠地區尋找面積較細，條件較差的上車目標，但由數據看來，整體400萬以下單位的供款亦是買少見少。

根據土地註冊處資料，以300萬元為分界，2013年2月，300萬元以下住宅成交佔成交量26%，300萬至500萬元的比率是35%。到了2014年9月，兩個數字變動為18%及38%。

細價盤買少見少
土地註冊處本身沒有「400萬元以下」的分類，假設300萬元至500萬元分組中，有一半為400萬元以下成交，意味去年2月，400萬以下可申請9成按揭的成交，佔總成交43%，或2712宗。而今年9月，數字回落至37%，或2204宗。

簡單來說，即使願意考慮條件較差的單位，市場上此價碼可選擇的單位總量也在持續減少。
要解決上述難題，其中一個可行的方法是調整按保適用範圍：例如400萬至600萬元的物業，也可申請9成按揭保險，上述個案中，樓價440萬元的物 業，首期便是44萬元，較80萬元大幅減少，儲首期變得不太吃力，準買家可以選擇的單位數量亦會大幅增加。而且如此調整不涉及額外公帑，不會出現「為什麼 以公帑資助某類人」的質疑。

放寬按保助上車卻刺激樓價
問題是，當初收緊按保的適用範圍，目的與收緊600萬元以上物業一般按揭成數的措施一致---降低大額物業的按揭成數，萬一樓市波動時，即使此類物 業出現較大調整，也不會影響銀行體系安全。但在樓市氣氛仍然熾熱的當下，一旦放寬按保適用範圍，勢將被市場解讀為減辣，恐刺激樓價進一步上升。

其實，不論是按保也好、600萬元物業可借7成按揭的按揭指引也好，原初目標都是限制高價物業的按揭風險。但當樓價逐步上移，600萬元可能也屬上 車級數時，調整與否便茲事體大---進一步收緊，會影響用家入市部署。要放寬，卻會刺激樓價上升，可能只會令「細價樓」定義進一步上移。

原文刊於信報網站2014年11月26日

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