以官方數據計算「父幹」潛力

樓價高企，據說不少新婚家庭入市，也要依靠父母資助，即所謂上車靠父幹。對於父幹現象，看淡的人會認為，一代人買樓，要兩代人付出，其實是在消耗購買力。究竟父幹實力有多強，購買力又是否接近消耗殆盡？

早前我們討論過，金管局以專題形式統計香港未償還按揭的供款負擔(Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio，OMDSR)，以現時未償還按揭的總額、平均年期、平均利率，以及居於私樓家庭收入中位數計算，得出結果是12%。大致可以說：「要供樓的香港家庭，供款負擔平均為收入12%」。

其實，由OMDSR可以計算，父幹的其中一個潛力。所謂父幹，其實有多種形式。常見的包括上一代人資助首期、其次是年輕買家收入不足以通過按揭壓力測試，需要有收入的父母作為擔保人。另外一些情況是已成年的小女其實暫無置業需要，但有投資需要、又早已置業的父母借用子女名義購置物業，只圖節省印花稅。

而第一種情況，即父母資助子女首期，資金來源又可細分為儲蓄及加按所得。上一代人如何儲蓄或者說整體上，上一代人有多少儲蓄可供下一代置業，恐怕難以計算。但OMDSR的出現，卻多少讓我們有一個工具去計算市場上理論上有多少的加按空間。

以2017年12月為例，未償還按揭總額約1.2萬億元，而OMDSR反映，整體上要供樓的家庭供款支出為月入12%。以計算壓力測試後，供款佔月入四成算是可接受的標準計，理論上單由加按，在不更改年期、利率的條件下，整體上現有的業主可增加借款額兩倍多，而整體上供款負擔仍未過重。

當然，以上是極度簡化的計算，未有計及其他因素，包括按揭成數：一個已置業的家庭，可能既有物業的供款真的低至月入12%，但物業未償還按揭可能已達估值四、五成，無甚加按空間。

作出上述計算，意圖不是鼓勵父母加按協助子女置業，畢竟平均負擔只是平均數，不反映個別人士的負擔能力；另一方面，現時OMDSR處低水平，一個主要原因是過去10年利率偏低，一旦利率上調，整體的供款負擔將穩步回升。但大致上，由OMDSR數據可見，整體上本地的購買力遠遠未至於消耗殆盡的地步。

原文刊於信報網站2018年4月17日

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你的供樓負擔是否在平均水平？

你現時的按揭供款佔家庭收入多少？你估計自己的供款負擔與香港一般要供樓的家庭比較，又是高是低？金管局早前統計未償還按揭供款與入息比率，原來對要供樓的家庭而言，平均的供樓負擔只有約12%。

提起供樓負擔，負責房屋政策的戶高官有時會提到現時供款佔入息比率已達68%，再加息的話，數字會進一步惡化；當然，此是一個在一連串假設之下的數值，實際上供樓支出真佔月入68%的話，根本不可能取得銀行按揭。至於每月實際批出的按揭合約，金管局的統計，平均供款約為申請人收入的35%。

不過，上述兩個數字的方法雖然不同，但處理的都是「現時買樓/申請按揭」的話，供款會佔月入多少。但要供樓的小業主，按揭可能在多年前借取，而時日變化，經濟條件亦可能有所變化，供樓負擔比率與借取按揭時可能已有不同，但過去一直欠缺官方數據反映此方面的走勢。而早前金管局提及的「未償還按揭供款與入息比率（Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio， OMDSR）」可望補充此方面的缺憾。

根據現存按揭合約的平均利率、剩餘年期、自置居所家庭入息計算，2017年供款負擔數字為12%；代表現時需要為按揭還款的家庭，平均供款負擔只佔收入12%。而逆推過去數字，2008年以來OMDSR一直持平，而1997年的數字約為30%。

OMDSR只有12%，可能較一般人的直覺估計為低，畢竟坊間經年埋怨樓價高企，但數字卻反映要供樓家庭的供款負擔在過去10年大致持平。其實原因很簡單：樓價高企，但在壓力測試之下，有資格借取銀行按揭的家庭，批出按揭時的供款負擔只有3成多。而過去10年利率低企、經濟增長下家庭收入上升，借入按揭的家庭，每月供款比例會越來越低。

OMDSR處於低水平，一定程度上反映樓市穩定：市場在有效管理下，借款人供款負擔仍在合理水平。當然，未來有一定變數，按息如有明顯上升，供款佔家庭入息比例料會增加，但與現時逆推上一個高峰期的數值30%比較，卻仍是遠遠未達危險水平。

原文刊於經濟日報網站2018年4月10日

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未償還按揭負擔供款負擔低

市場討論按揭供款負擔時，常會引用2個看似互相矛盾的官方數字，一個是政府經濟報告的供款佔入息比率，數字近年隨樓價上升，去年已達68%。另一個金管局每季向立法會滙報的「新批住宅按揭平均供款與入息比率」，最新數字為35%，較數年前反而下跌。上月，金管局又有一個新的供款負擔指數，數字低至12%，為何樓價走高，但部分官方數據卻顯示供款負擔維持低水平？

首先要了解，較常被高官引用，經濟報告中的供款佔入息比率是一個基於多個假設的數字：一.住戶入息中位數的家庭(去年第三季數字為月入3.63萬元)；二、以市價購買一個45方米(約484方呎)單位；三、當前按揭利率：四、按揭成數七成；五、還款期20年。在計算之下，數字便是68%。數字的特色是與樓價走勢高度相關，樓價越高，計算出來的供款負擔越高。

而金管局在立法會提供的數字，是按新批按揭合約的實際數字計算。由於銀行批出的按揭合約，供款負擔不可能高於指引，在2010引入壓力測試前，銀行一般以「供款不逾月入5成」為批出按揭的標準，由於不會每一宗新批按揭都借到盡，當時新批按揭的平均供款負擔約為40%。而在引入壓力測試後，標準收緊，數字便走低，最新為35%。此數據的特色是反映當前新批按揭佔借款人收入的平均數，與樓價走勢的關係不大。

問題是，上述數據反映的是最近「新批按揭」的供款負擔；至於已貸出、未償還的按揭，整體上負擔如何，過去並無官方數字持續追蹤。而金管局上月便新增了一個未償還按揭供款與入息比率(OMDSR)，根據現存按揭合約的平均利率、剩餘年期、自置居所家庭入息計算，2017年供款負擔數字為12%；代表現時需要為按揭還款的家庭，平均供款負擔只佔收入12%。而逆推過去數字，2008年以來OMDSR一直持平，而1997年的數字約為30%。

OMDSR只有12%，較新批按揭供款負擔35%為低，主要原因是過去借出的按揭金額固定，借款人負擔不會因樓價上升而增加。加上過去10年樓按利率維持極低水平，在經濟增長之下，收入增加，會慢慢令供款佔入息比率下跌。結果計算下來，有樓要供的家庭，平均負擔只有12%。

數字偏低(尤其是較上一個高峰期為低)，反映以按揭入市的家庭，供款負擔合理。不過要留意，與新批按揭供款負擔不同，OMDSR會較為利率敏感。前者只要壓力測試不放寬，新批按揭平均負擔不可能高於4成。但按息如果急升，整體上有樓要供家庭的每月供款比例卻可能有較明顯的升幅。

原文刊於iMoney 2018年4月7日

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新數據揭示按揭負擔處低水平

金管局上周發表報告，市場焦點是樓價持續上升之下，樓價與收入比率由2016年第四季15.9，上升至2017年第四季16.4；「收入槓桿比率」亦升至74.1%。但較少人留意到金管局新提及的另一項數據顯示，未償還按揭供款與入息比率卻持續偏低。數據再一次反映，統計上的中等收入家庭的確難以應付現時樓價，但要供樓的家庭，負擔卻遠較過去輕鬆。

所謂「收入槓桿比率」，是金管局用以量度按揭供款人還款能力的重要指標，它的計算是假設一個約500方呎的單位，承做20年期按揭，成數為七成，其供款相比私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。在2017年底數字為74.1%；由於新造按揭平均年期已逾25年、平均成數只為五成，因此數據並不反映實際上一般供樓家庭的供款負擔；但可反映中等收入家庭要入市難度愈來愈高的趨勢。

至於目前要供樓家庭的平均供款負擔，政府在每隔5年的人口普查中，有採集相關資料，2016年數據為19%，數字較2011年的20%有所下跌。而金管局新編的數據名為未償還按揭供款與入息比率(OMDSR)，根據未償還按揭金額、平均利率及期限、自置居所家庭入息計算，2017年數字為12%，OMDSR大致上在2008年以後一直平穩，作為參考，1997年的OMDSR約為30%。理論上人口普查的平均按揭負擔及OMDSR都反映「現時需要償還按揭家庭的平均供款比率」；分別是一個數字由訪問樣本家庭而來，另一個由大數據統計而來，原則上後者會較準確。由於不少家庭在樓價較低時借取按揭，故數字較不受樓價上升影響。

OMDSR的統計再一次印證現時樓市的怪現象：由於樓價升幅遠高於收入增長，加上按揭上重重限制，「中等收入家庭」絕對難以應付現時的樓價。但成交量低，加上按揭成數限制、壓力測試的要求，又令實際上入市的家庭，按揭供款處於偏低水平，即使按揭利率急升幾厘，供款家庭的平均負擔仍在收入兩成以下，未來利息上升對樓市的影響，遠不及上一個高峰期嚴重。

原文刊於信報網站2018年4月3日

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