本周美國議息，主流意見估計美息上調半厘，港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點，明年首季美國可能再加息一次，然後加息期可望告終，香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計，可說香港人的按揭借款能力沒有減少，但借款人的還款壓力卻已上升。
於11月初，筆者曾在本欄估計，本地按息可能在明年初升至3.5厘，而美國通脹有降溫跡象；明年美息上升周期可望告終。現時看來，本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。
按息3.5厘是個有趣的數字，正面地看，2022年初，美國加息周期尚未展開前，一個月港元拆息低見0.2厘，以近2年一般H按條件，按息為H加1.3厘，封頂位為P減2.5厘(P為細P，上半年為5厘)。以未放寬壓測前的標準計，會要求按揭申請人每月還款在「封頂位加3厘」，即按息在5.5厘的情況下，每月還款不逾月入六成。
近期拆息上升，H按都改以封頂位計息，現時市場估計，本月及明年1、2月美國議息後，H按的封頂位會升至3.5厘左右。由於今年金管局放寬了壓測的計算標準。在現時要求下，如H按封頂位升至3.5厘，壓測會假設按息加2厘時，每月還款不逾月入之成。H按3.5厘的利率加2厘，正好是5.5厘。由此角度看，可以說在月入不變的前提下，一般香港樓按申請人的按揭借款能力完全沒有改變。2022年初月入1萬元，可借樓按上限約105.6萬元；加息(以及放寬壓測標準)後，數字完全沒有變化。
不過，申請按揭的借款能力不變，不代表按揭還款的壓力不變。2022年初，壓測的計算標準是按息5.5厘時，月供不逾月入六成；但當時的實際按息是1.5厘左右，比起現時預期明年初按息升至3.5厘，按息實際上在一年內上升2厘左右。
雖然說比起上世紀八、九十年代按息高逾10厘的情況，按息3.5厘難言「高息」；但按息由維持10年的極低水平回升，市場需要一個適應的過程。近月一、二手成交淡靜，除了疫情的影響，無疑亦與按息持續上升有關。以每100萬元樓按，還款期30年計，按息在1.5厘時，月供3451元；如按息升至3.5厘，每月還款會升至4490元，升幅達三成，預料會令不少準買家轉為觀望。
要留意的是，暫時看來，如果按息一如預期在明年初見頂，樓市有可能在明年初轉向；中國防疫措施放寬、香港與內地可望在明年初恢復正常通關、持續3年的新冠疫情對經濟的影響減退，如有較強的訊號令市場預期美息見頂，樓市的氣氛可望逐步改善。
原文刊於信報網站2022年12月6日
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