供樓負擔統計或趨兩極化

政府經濟顧問辦公室統計的置業負擔指數於去年第三季達75%，遠高於20年平均的47%，展望今年，估計此個官方負擔指數將進一步惡化。但一如以往，數據其實不反映一般供樓業主的負擔，反而今年稍後公報的2021人口普查結果，可能會反映供樓業主負擔維持在極低水平。

兩個都是官方數字，都在量度供樓負擔。政府經濟顧問辦公室的計算，是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括居於公營房屋的住戶)的比率。

 

上述的計算標準一直沒有大改變，好處是標準劃一。壞處是部分預設已經脫離現實。例如2021年底，香港新批銀行按揭的平均成數是53%，平均還款期是27年多；加上經濟顧問辦公室是按季以最新的樓價計算置業負擔，在樓價節節上升的背景下，自然會拉高了負擔比率。

由於疫情下入息中位數可能進一步調整、而按息料隨加息周期展開而上升。除非樓價有明顯下調，否則經濟顧問辦公室計算的置業負擔比率料會進一步上升。但要強調的是，由於計算是基於一系列的假設情況，數字並不反映供樓業主的普遍還款負擔，反而計算反映處於月入中位數的家庭，事實上難以負擔中等大小的私宅樓價，才是值得擔心的地方。

另一方面，人口調查訪問的業主平均按揭負擔料會維持低位。上一次的統計是2016年，得出的結果是需要支付按揭供款的住戶，供款與收入比率中位數為18%。估計2021年的數字不但不會有太大變化。

人口普查的數據來自於家訪及住戶申報，理論上住戶沒有低報供樓負擔的誘因。由於不少人是早年樓價較低時購入單位，樓價上升並不會影響他們的還款；加上現實中的新批樓按還款期愈來愈長、按揭成數受限、壓力測試的嚴格執行等因素，都在限制新批出樓按借款人的實際供樓支出。

參考2016年人口普查的結果，預料初步數據可在今年3、4月公布，屆時經濟顧問辦公室應該已公布2021年第四季的置業負擔統計。如無意外，我們會看到兩個極端：一方面說市民置業負擔高，另一面說業主的按揭負擔低。

要強調的是，人口普查得出的按揭負擔即使處於20%以下，也未必可說是樓市健康，只能說在篩選之下，成功借取銀行樓按的借款人都有一定財政實力。

原文刊於信報網站2022年2月8日