如何應對樓花估價不足？

市場主流意見看淡後市，部分分析估計來年樓價或下跌一至兩成。對正在供樓的用家來說，比起樓價升跌，應該更為關心息口走勢。但對於近一年購入樓花， 選用建築期付款的買家，可能已在擔心他日上會估價不足的問題。技術上，此類買家可以轉用即供期付款，減少他日估價不足的風險，但執行上要滿足一定條件。

購買樓花項目又選用建築期付款，好處是物業臨近入伙才開始供樓，避免同時支付新舊居所的住屋開支；風險是臨近入伙才申請按揭，如果遇上樓價調整，可能出現估價不足，買家需要準備更多現金完成交易。

樓價下滑 或需抬錢上會
以一個成交價$800萬物業為例，現行按揭指引下，一般按揭成數上限為六成，如果估足價，即可借$480萬。如果樓價下跌一成，影響估價，成交價$800萬的物業，估值便是$720萬，可按$432萬，即買家要額外準備$48萬現金以完成交易。

如果買家擔心估價不足的問題，可考慮與發展商諮詢，更改付款計劃的可行性，例如建築期付款，改為即供付款，或提前交易。提早成交的話，銀行以現價為 物業估值，便消除了樓花期長，上會時可能估價不足的問題。對發展商來說，提前交易代表資金較早回籠，一般都會配合買家，部分新盤對提前交易的買家，更設現 金回贈的安排，變相扣減樓價。

通過壓力測試 改即供付款
但要提前交易/上會，要先滿足一定條件，其中一個問題是通過壓力測試。不同的買家有不同的理由選用建期付款，其中一個理由，可能是舊居按揭未供滿，如新居選用即供付款，要同時承擔兩筆按揭，根本難以通過壓力測試。

現時一般銀行對於樓換樓按揭申請的處理各異，如申請人能提供賣出舊居的臨時買賣合約，只要舊居的成交期在新居按揭的取用後一定時限內，部分銀行會接受此為換樓安排，批核新居樓按，進行壓力測試時，可以撇除舊居的供款不予計算。

但以上部署有一個小問題，如果新居的樓花期較長，即使成功售出舊居並為新居申請按揭，買家可能要另行尋覓臨時居所，仍是會有一定的住屋開支。

至於近期購入新盤的買家，會再多一個應對方案。近月部分新盤的發展商有為項目提供一按，而且表明估價跟足成交價，沒有估價不足的問題。當然，此類安 排有其代價：發展商一按的全期利息會較銀行按揭為高。對於此類買家，一個忠告是未來幾年，保持良好的信貸紀錄，可以增加未來數年轉按慳息的成功機會。

原文刊於置業家居2015年12月25日

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