負資產的統計問題

美國零息時代結束，港息或遲早跟加，令主流意見看淡樓市。更有分析憂慮，樓價回落，尤其是近期多家發展商為旗下新盤推出不同類型的高成數一按，將導致負資產數字急增。但現時市場的新發展，可能會令部分負資產個案未被統計。

負資產即資不抵債，物業的價格較以其為抵押品取得的貸款未償還金額更低時，便是負資產。樓價下跌，原則上資不抵債的情況會增加；問題在於，近期市場的新發展，可能令統計數據未能完全反映有關趨勢。

市場討論負資產數目時，一般以金管局的統計作準。金管局在2002年起每季公布負資產的統計，2002年首季負資產數目有6.75萬宗，高峰期為 2003年第二季錄得的10.6萬宗。2008年金融海嘯令負資產數字攀升，由次季不足1,000宗，急升至第四季的1.1萬宗水平。其後各國央行以減 息、量寬救市，樓價回升，負資產宗數又輾轉下降，今年第三季，金管局統計的數字為0。金管局的數字由銀行而來，統計只牽涉銀行提供的一按，及銀行知悉並同 意的二按。近期由發展商指定財務公司提供的一按，由於整筆貸款都不牽涉銀行，理論上不會被納入金管局的負資產統計中。

過去買家借取發展商二按，需要一按銀行同意，「一+二」的按揭組合是否負資產，銀行亦可以計算，因此過去金管局搜集銀行資料公布的負資產統計，甚有代表性。當然，官方統計會有一定的遺漏，例如未經銀行同意的二按，銀行無從統計。

由發展商為新盤買家提供二按，由於需要銀行同意，如果「一+二按」的組合成為負資產，也會反映在金管局的報告中。不過，買家申請發展商的二按不單要 銀行同意，「一+二按」的組合，也要通過壓力測試；由於二按利率較高，要通過壓測有一定難度。發展商為「方便買家」，近期索性自行安排關連財務公司提供整 筆一按。

發展商提供一按物業 負資產統計不會反映
發展商提供一按，由於不涉銀行，可以沒有壓力測試，部分發展商的一按更明言「包批」，即不需入息證明，又或表明入息證明只供存檔之用；至12月中， 市場上有31個新盤提供不同類型的一按。某個新盤在10月底推出8成半一按的付款安排，至12月初，賣出的50伙中，有43個買家選用有關付款方式。但整 體借用發展商一按的數字難以統計，部分原因是此類一按有時列明是「備用」，即買家只是有需要時可以申請。有時不申請，或申請了沒有取用會有回贈。

問題是，由於發展商一按不涉銀行，借入此類一按的買家，物業日後是否負資產，也不會在官方統計中反映。而在金管局的統計之外，不論官方民間，似乎都 沒有其他途徑就此作出統計。簡單而言，未來樓價如真的出現明顯下調，那些借取發展商高成數一按的買家，可能物業已成負資產，但官方統計的負資產數字仍然維 持平穩的情況。

原文刊於經濟日報網站2015年12月23日

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