某家銀行調查，有一半被訪者估計未來2年樓價將回落。此等民調可提供宏觀方向，但很難與被訪者深入討論他們判斷樓價走向的前因後果。友人早前進行了一個「小型樓市民意調查」，頗有意思的正好摻雜着有樓、無樓被訪者的不同想法。
大型民意調查的價值也許在於規模和其代表性。畢竟那些「民調」是有規有矩的科學。不過，不管問卷如何設計，亦難避免被訪者會將客觀評估及主觀意願混 淆；例如估計樓價將回落，究竟是「估計樓價回落」，抑或是「希望樓價回落」，已經難以判斷。更不排除部分人只是隨眾，將社會主流意見當成自己的答案(凱恩 斯提過的「選美理論」，叫大眾估計誰是選美冠軍，眾人往往會估計他人的意見作為自己的意見)。
說回「民調」，朋友最近在其公司內進行了一場樓市民調。現場人數共25人。
問題一：本人是否持有物業？
沒有：17人(68%)；有：8人(32%)。
問題二：如為業主，物業是否有按揭？
全部8名業主都有按揭(100%)。
問題三：是否「希望」樓價下調？
表示希望：18人( 72% )；業主7人，非業主11人-轉問題四。
表示不希望：5人(20%)，全為非業主。
難講：2人(8%)；業主1人，非業主1人。
問題四：如果樓價下跌前提是「經濟差」是否仍希望樓價下跌？
總人數為18人(72%)
仍然希望樓價下跌：12人(67%)；16%為業主，84%為非業主。
不再希望樓價下跌：6人(33%)；84%為業主，16%為非業主。
業主的同理心、無殼族的「感鈍」
不少人直覺認為，有樓在手的業主都不會希望樓價下跌；相反；無樓在手的可能會較期望樓價下跌。但民調結果相反，8名業主中的7人(87.5%)表示希望樓價下跌。而17名非業主中，只有11名(64.7%)有同一希望。
詳問原因，業主大都表示希望樓價下跌，可能與他們都只是手持一個自住單位有關：樓價上升，對自住用家未有太多好處；反而樓價太高，已衍生不少社會問題，業主認為樓價下調希望情況會健康一點。
至於非業主類人士，部分居於家人持有的物業，表明樓價升跌對自己無大影響，也有人認定樓價大跌也難以購入單位，對樓價己是「感覺遲鈍」，故未有什麽期望！
8名業主中，全部有按揭在供。問起其中一位，如果「樓價下跌」，是否擔心物業成為負資產。此位業主表示，物業早年購入，目前按揭未償還餘額不足估值 二成，不擔心樓價會跌至負資產地步；反而樓價下跌二、三成的話，有意願多購買一個物業收租。其他有按揭在供的業主則表示，預計樓價下跌幅度不大，不太擔心 物業成為負資產，反而多多少少均認同，樓價不可能無止境上升，寧可出現一定調整，避免爆煲帶來其他負面影響。
上述調查的啟示是：表面上，業主是樓市升浪的受惠者，應該歡迎樓價上升。不過，被訪業主大概均為用家，持有一個物業自用，升值暫時只是紙上富貴。他 們考慮到高樓價帶來的其他副作用，如物價高企、薪金被擠走等，「受益程度」大打折扣，反而對無殼族有一定同理心，寧可樓價下跌。
然而，筆者估計，如果被訪者中有投資者，答案可能與目前看到的很不一樣。
複合等同(complex equivalent)的效應
民調簡單提問「是否希望樓價下跌」，答案較易建構「只有樓價下跌，其他因素不變」的框架中。世事環環緊扣，不會單單樓價跌而其他因素不變，當把樓價下跌的一個複合因素提出：如果樓價跌的同時，經濟轉差呢？
結果，原先18個希望樓價下跌的被訪者中，考慮經濟會同時轉差時，有6人改變立場，改為「那便不再希望樓價下跌」。這裏的演繹是：此三分一人或許對 目前的工作崗位有一定的危機感，另外維持立場的三分二人，則可簡單理解工作在經濟差下不感到有威脅，對將來維持收入有一定自信。如把這數字作線性投射，即 約100萬的工作人口是意識到樓跌的風險，因此樓跌、經濟差將無可避免地收縮購買力，即今天專家掛在口的所謂剛性需求會變！
以不同複合等同作場境提問，得到肯定不同的回應，如樓價下跌、利息升，經濟仍是可以，失業率仍在全民就業範圍？又或樓價下跌方式是「3年跌兩成」， 是否仍希望樓價下跌？目前的專家測市，就是以這種複合等同法去作出水晶球式的預言，而答案很多時是已決定的，又或是取決於什麽觀/聽眾！
當然，上述調查並不嚴謹，一定沒有學術價值，但對於掌握市場上業主或未來準買家的心態可能有一定參考作用。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年12月8日
大型民意調查的價值也許在於規模和其代表性。畢竟那些「民調」是有規有矩的科學。不過，不管問卷如何設計，亦難避免被訪者會將客觀評估及主觀意願混 淆；例如估計樓價將回落，究竟是「估計樓價回落」，抑或是「希望樓價回落」，已經難以判斷。更不排除部分人只是隨眾，將社會主流意見當成自己的答案(凱恩 斯提過的「選美理論」，叫大眾估計誰是選美冠軍，眾人往往會估計他人的意見作為自己的意見)。
說回「民調」，朋友最近在其公司內進行了一場樓市民調。現場人數共25人。
問題一：本人是否持有物業？
沒有：17人(68%)；有：8人(32%)。
問題二：如為業主，物業是否有按揭？
全部8名業主都有按揭(100%)。
問題三：是否「希望」樓價下調？
表示希望：18人( 72% )；業主7人，非業主11人-轉問題四。
表示不希望：5人(20%)，全為非業主。
難講：2人(8%)；業主1人，非業主1人。
問題四：如果樓價下跌前提是「經濟差」是否仍希望樓價下跌？
總人數為18人(72%)
仍然希望樓價下跌：12人(67%)；16%為業主，84%為非業主。
不再希望樓價下跌：6人(33%)；84%為業主，16%為非業主。
業主的同理心、無殼族的「感鈍」
不少人直覺認為，有樓在手的業主都不會希望樓價下跌；相反；無樓在手的可能會較期望樓價下跌。但民調結果相反，8名業主中的7人(87.5%)表示希望樓價下跌。而17名非業主中，只有11名(64.7%)有同一希望。
詳問原因，業主大都表示希望樓價下跌，可能與他們都只是手持一個自住單位有關：樓價上升，對自住用家未有太多好處；反而樓價太高，已衍生不少社會問題，業主認為樓價下調希望情況會健康一點。
至於非業主類人士，部分居於家人持有的物業，表明樓價升跌對自己無大影響，也有人認定樓價大跌也難以購入單位，對樓價己是「感覺遲鈍」，故未有什麽期望！
8名業主中，全部有按揭在供。問起其中一位，如果「樓價下跌」，是否擔心物業成為負資產。此位業主表示，物業早年購入，目前按揭未償還餘額不足估值 二成，不擔心樓價會跌至負資產地步；反而樓價下跌二、三成的話，有意願多購買一個物業收租。其他有按揭在供的業主則表示，預計樓價下跌幅度不大，不太擔心 物業成為負資產，反而多多少少均認同，樓價不可能無止境上升，寧可出現一定調整，避免爆煲帶來其他負面影響。
上述調查的啟示是：表面上，業主是樓市升浪的受惠者，應該歡迎樓價上升。不過，被訪業主大概均為用家，持有一個物業自用，升值暫時只是紙上富貴。他 們考慮到高樓價帶來的其他副作用，如物價高企、薪金被擠走等，「受益程度」大打折扣，反而對無殼族有一定同理心，寧可樓價下跌。
然而，筆者估計，如果被訪者中有投資者，答案可能與目前看到的很不一樣。
複合等同(complex equivalent)的效應
民調簡單提問「是否希望樓價下跌」，答案較易建構「只有樓價下跌，其他因素不變」的框架中。世事環環緊扣，不會單單樓價跌而其他因素不變，當把樓價下跌的一個複合因素提出：如果樓價跌的同時，經濟轉差呢？
結果，原先18個希望樓價下跌的被訪者中，考慮經濟會同時轉差時，有6人改變立場，改為「那便不再希望樓價下跌」。這裏的演繹是：此三分一人或許對 目前的工作崗位有一定的危機感，另外維持立場的三分二人，則可簡單理解工作在經濟差下不感到有威脅，對將來維持收入有一定自信。如把這數字作線性投射，即 約100萬的工作人口是意識到樓跌的風險，因此樓跌、經濟差將無可避免地收縮購買力，即今天專家掛在口的所謂剛性需求會變！
以不同複合等同作場境提問，得到肯定不同的回應，如樓價下跌、利息升，經濟仍是可以，失業率仍在全民就業範圍？又或樓價下跌方式是「3年跌兩成」， 是否仍希望樓價下跌？目前的專家測市，就是以這種複合等同法去作出水晶球式的預言，而答案很多時是已決定的，又或是取決於什麽觀/聽眾！
當然，上述調查並不嚴謹，一定沒有學術價值，但對於掌握市場上業主或未來準買家的心態可能有一定參考作用。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年12月8日
沒有留言:
張貼留言