樓市調整看估價制度

官方及業界的數據均顯示樓價回落，受惠於按揭壓力測試，近年入貨或轉按業主的負擔能力遠較上一周期為高，加上市場以用家主導，樓價應該不會出現像1997年般滾雪球式下跌的局面。但此處有一個盲點，即使絕大多數業主的供樓負擔不成問題，較大幅度的下調仍是有機會出現。
無容置疑，於2010年金管局要求銀行為按揭申請進行壓力測試、收緊第二套按揭住宅的壓測標準後，類似上一個樓市周期大量投資者過度借貸的情況已不 存在。市場以用家為主，上一次大跌市大量物業被拋售減債的情況應該不會出現。一句話：絕大多數業主持貨能力強，自住用家持貨意願高，欠缺在市況疲弱下平售 單位的誘因。
少量低價成交足以拖低樓價指數
問題在於，要樓價出現較大調整，並不需要有大量物業減價──只要回想一下今年二手市場的表現就可發現：近年的樓價上升，其實欠缺大量成交支持。個別 屋苑年中出現少量創新高成交，在統計上便令整體樓價上調(所謂「乾升」)。同理，目前市場氣氛觀望，加上經濟有放緩跡象，只要極少量的業主因任何原因要賣 樓套現，在現水平有需要急讓單位，便需要減價求售。在現階段普遍看淡後市的情況下，減價幾個百分點吸引力不足，可以預期各區陸續出現「乾跌」的現象──少 量成交，成交價明顯較高位有所調整。
出現少量成交帶動整體樓價波動，有兩方面因素：其一是壓力測試及眾多辣招，不單大幅提升投資者的買賣成本，也對用家的按揭槓桿有嚴重影響，市場上財政條件略為不足的都難以入市，整體買賣少了，樓價走勢自然只由少量成交帶動；另一個因素是市場的估價制度。
估價機制「造就」大市波動
銀行要批出一宗按揭申請，除了要看申請人的償還能力，也要看抵押物業的估值。大致上，本地住宅的估值主要參考新近成交，此點在原則上完全合理──經 濟學上，所謂合理價，不就是市價嗎？類似單位的新近成交自然是估價最佳坐標。但此個最合理的標準，也容易造就傻瓜接火棒的遊戲──任何人不管是出於「購買 心頭好」、被市場氣氛蒙蔽而以高價購入單位，此個成交價便成為新的估價坐標。
情況其實不一定不可改變，例如在估價時，適當參考回報率，已可能減少少量成交挾高整體估價的情況──不管是九十年代或近10年的升市，樓價升幅都遠 高於同期租金升幅。銀行批核按揭必須先行估價，如果估價的權重中，適當加強租金回報的參考，或可減少專業估價追逐少量新高成交的局面，長遠而言，甚至可令 樓價的波幅收窄。

原文刊於信報網站2015年12月15日

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