金管局數字,6月份新批按揭中,19%為P按,近80%為H按,H按比率是近兩年以來罕見的大幅下調。數據反映銀行提高新造H按利率,開始令客戶重投P按;另一方面,6月選擇定息按揭的客戶與5月一樣,是0%。
不論H按抑或P按,都是浮息按揭,每期供款會視拆息或最優惠利率的波動而變化;而定息按揭,則是在指定期限內,供款均以固定的利率計算,優點是供款不受市場利率波動影響;供款穩定的代價,是定息按揭利率一般較浮息按揭略高。
種種因素限制下,令定息按揭在本地一直只是非主流產品。不過,仍不時有銀行會推出定息按揭,客戶在考慮是否採用此類產品時,宜先與浮息按揭的產品利率作比較。
例如P按,利率為P(5.25%)減3.15%,即現時利率為2.1%;假設有銀行提供3年期的定息按揭,利率2.3%。即採用定息客戶在一開始供樓時,供款便以2.3%計算。客戶要計算的是,在定息期(3年)內,浮息按揭的平均利率,會不會高於2.3%。如果置業人士估計利率即將上升,而且會維持一段時間,那麼,開始供樓時以「損失」0.2厘的息差,換來之後較穩定的供款,可說甚為化算。
當然,定息按揭是否化算,另一個關鍵「加息成為現實」的時間。以P按來說,如果在3年內只加息一次,幅度為0.25厘;加息成真的時間越近,則定息按揭相對而言便越優惠,相反,如最優惠利率遲遲不升,則在「定息期」內,選擇定息按揭,供樓開支便會較一般浮息按揭為高。
另一個要考慮的是「定息期後」的安排,現時市場競爭仍算激烈,考慮選用定息按揭的置業人士,宜優先考慮在定息期後的安排。如果銀行未有提供類似承諾(例如3年定息期後改以P-3%供樓),三年後市場環境有變,便未必可以取得較佳的供款利率。
原文刊於 imoney 2011年8月6日
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