什麼是加息(下集)

 上星期筆者提到，銀行多次調高新造按揭利息，不少人形容為「加息」，其實是有問題的。因為「加息」是指整體利息成本上升，而新造按息上升，只會影響按揭新客戶，舊客戶的按揭利率不會受絲毫影響。言猶在耳，在美國國債評級被調低後，金融市場波動，息口即有上調趨勢。
歐美債務危機或推升拆息
近幾年香港新造按揭中，絕大多數以拆息為計算基準，即H按，H按中，絕大部分又以一個月拆息為計息基準。去年一個月拆息在0.15至0.19厘之間波動； 踏入2011年，根據銀行公會公報的數據，一個月拆息長期企穩在0.2厘不變。但起因於歐美債務危機的金融市場波動，開始令情況改變。
首先出現的徵狀，是上周五港元兌美元滙率曾一度穿7.8。反映有資金流出港元（雖然外滙業人士說規模不大）；本周初一個月同業拆息，亦出現近半年以來首次 明顯上升，由上周五的0.2厘，上升至0.21571厘，周二再升至0.22厘；表面看，升幅不大。以一筆貸款額100萬元，利率H+1.2厘，供款期 20年的按揭計，如果是在上周五計息，月供是4,779.6元，如果是在本周二計息，月供是4,788.75元，只多了不足9元。但要留意的是此一升幅究 竟是市場對上周五的一時波動，抑或是真正加息期來臨的序幕。如果是後者，將為成交已轉慢的樓市，帶來多一重壓力。
拆息上升造成「真加息」效果
如果拆息持續上升，拆息與最優惠利率的息差收窄，本地最優惠利率甚至可能在美息上調前先行回升。屆時出現的，便是真正的「加息」，整體社會的利息成本上升。
由於美債主權評級被降是「史無前例」的事件，現時暫難估計其對金融市場，以及本地樓市的中長期影響。以負面的角度而言，美債被降級，揭示的不止是美國經濟 欲起乏力、美國償還債務的能力受質疑。深層次來說，事件反映「美國以借貸消費，全力推動經濟」的模式可能難以持續，果真如此的話，預期環球及本地經濟增長 將明顯放緩。早前因種種原因「看好後市」而買樓的買家，可能會被證明是看錯市；樓價將有較明顯調整。
美評級遭降 正反影響兩面睇
正面的角度而言，美債及美元不受信任，已刺激黃金價格屢創新高。如果美國及歐洲最終以超級通脹來解決債務問題，將進一步刺激實物資產價格上升。在香港來說，如果聯繫滙率不變，美元下跌，人民幣升值壓力上升，料將刺激更多國內資金流入香港樓市。
事情是否只是如以上正負面而發展，後市難測，估計在影響明朗化之前，樓市成交量將持續下調。同時，在資產價格下調的過程，將再洐生一大堆似是而非的所謂趨 勢、洞見及理論，市民需要有獨立判斷力去對待不同的論述。我們認為當下最重要的指標仍是︰何時加息？對於有意入市的用家來說，宜將按揭槓桿控制在較安全的 水平，例如借款總額不可逾現時年收入8倍，以免按息進一步上升時，嚴重影響財務安排。

原文刊於香港經濟日報網站  , 2011年8月10日 欄目：宏觀論按