銀行按揭取態保守 抵消撤辣作用

 2月底港府為樓市撤辣，同日金管局上調七成按揭的樓價適用範圍。3月市場成交量受政策因素刺激而暴升，但火熱的氣氛未能持續太久，成交量逐月回調。撤辣的刺激作用減退，原因之一是銀行對按揭業務趨向保守。而在市場利率回調之前，此種對按揭業務保守的策略可能維持。

撤辣之前，市場觀望氣氛濃厚，1月及2月的一手住宅成交分別只有440宗及275宗。大幅低於10年平均的1200至1300宗水平。2月28日港府撤銷樓市辣稅，3月一手成交急彈至4170宗，破2013年一手住宅銷售條例實行以來的紀錄。但其後成交量回調，4月一手成交有逾1800宗，5月成交回落至1100宗；截至23日，6月一手成交量暫錄約520宗。

成交量回落有眾多原因，3和4月高成交量，可能消化了累積一段時間的購買力，市場需要「回氣」。而另一個可能性是銀行對整體按揭申請趨向保守，樓市買家/準買家發現借取樓按難度高於預期，最終影響入市意欲，帶動成交量回軟。

 

3月和4月一手市場氣氛熾熱，一個有趣現象是新盤銷售處的準買家中，說普通話的比例明顯較撤辣之前高。此現象很好解釋，撤辣最受惠的理論上是非香港人或未取得永久居留權的新香港人，他們購買香港住宅的印花稅較過去大幅減少。當然，我們難以統計，在新盤售樓處講普通話的買家，究竟是已有永居身份的新香港人、未取得永居的專才，抑或是單純來自內地的內地居民。

不過，由去年底開始，其實本地銀行已有收緊按揭審批的跡象，最初是削減轉按客戶的優惠、之後部分銀行拒批村屋按揭、下調樓按申請人年齡+按揭年期的上限、近期多家大型銀行對內地居民的按揭申請亦明顯較有保留。部分欠缺香港入息證明、未能提供首期資金來源，又或內地入息證明難以核證的買家，都難以取得銀行按揭；加上中國內地為刺激房地產市場，在近月推出一系列減息、撒銷限售等樓市措施，亦可能令部分本來有意購買香港物業的購買力留在內地。結果是在外來購買力減退的情況下，本地樓市成交量亦回調。

至於銀行為何對按揭業務轉趨保守，原因之一可能是在近2年的加息周期中，貸款利率的升幅遠落後於利息成本。以按揭利率計，現時一般新批按揭利率約4.125厘，而在2022年中加息周期開始前，一般H按利率約1.7厘，兩年間，新造樓按按息實際升幅2.425厘。相對而言，現時一個月拆息4.6厘，加息周期前約0.2厘，升幅4.4厘，遠高於按揭貸款利率的升幅。

貸款利率升幅不及利息成本，令銀行由按揭貸款賺取的息差減少，可能是銀行現階段對按揭業務較不積極的原因。展望未來，在本地拆息、存款利率有較明顯下調前，此種保守策略可能會維持一段時間。而撤辣的刺激作用，亦因而被抵消。

原文刊於信報網站2024年6月25日

 

新按揭指引對樓花買家幫助或有限

 金管局上周五(14日)宣布，將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家，按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易，仍有待觀察。

過去金管局每次調整按揭指引，適用範圍都是根據臨時買賣合約的日期而定。例如今年2月28日，將住宅標準七成按揭的樓價適用範圍上調，但在2月28日前簽訂的合約，仍受制於舊指引。舉例，一個2月27日簽署的樓花物業，估值1800萬元，在6月13日申請按揭，在舊例下，標準按揭成數上限是60%，可借1080萬元。金管局在6月14日的通告，打破了此慣例，在新指引下，同一物業在上周五起，標準按揭成數上限為70%，即可借1260萬元(當然前提是要收入足以通過要求)。

金管局的通告表明，修訂是因為過去數年出售的樓花住宅物業，現時估價低於成交價。如果按原有的按揭指引，這些買家需要額外籌措首期以完成交易。是次修訂，受惠的主要是2023年7月6日之前，簽署臨約購買樓花，現時物業估值高於1000萬元，以及2023年7月7日至2024年2月27日或以前，簽署臨約，而物業估值高於1750萬元的買家，他們可獲的按揭成數上限都會有所提高。

 

對銀行來說，基於現行估值，以同樣的入息要求進行按揭審批，為2月28日前簽約的樓花物業提供等同於2月28日後簽約購買住宅的按揭成數，其風險應該不會有所增加。

對過去數年以建築期付款購入樓花的買家來說，按揭指引放寬是否有助申請按揭完成交易，便要視乎估價而定。

以一個2022年中購入，作價2000萬元的物業為例，如果最新估價是1800萬元。在舊指引下，申請按揭的成數上限是五成，只可借900萬元。假設買家之前付了樓價一成的訂金，要在今年完成交易，他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 - 樓按900萬元)。在指引修訂後，他可借的標準按揭成數上限為70%，即1260萬元，他仍需要另行準備540萬元的資金，以完成交易。

由於樓價調整，部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限，對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說，可能仍會面對難以上會的問題。

按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大，以上文提及估值1800萬元的物業來說，按保的樓按成數上限也只是70%。不過，對於購入樓花物業，其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇，例如估值1500萬元的物業，銀行標準按揭成數是70%，按保最高可借80%，另一個高成數按揭計劃可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求；每月還款不可多於月入一半)。購入樓花，又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家，或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。

原文刊於信報網站2024年6月18日

轉按比率再跌 銀行停止內捲？

 金管局在上周五公布了4月的住宅按揭統計，整體新批宗數回升，但其中的轉按申請下跌，佔比更是跌至10%以下。數據說明，銀行為爭奪樓按市佔率，持續多年的「內捲」可能告一段落。

2023年，轉按佔新批按揭申請27.8%；2024年首季，數字下跌至16.4%；到了4 月，轉按佔新批按揭比重進一步下跌至9.3%以下。數字的變化，可能說明銀行不再願意為了爭奪客戶，不再「內捲」。

所謂內捲(Involution)，原是社會學概念，原本指文明到了無法突破的地步時，只有內部複雜化。在中國內地，流行的衍生用法是用於形容過度的競爭。例如在商業上的割價銷售，為了爭取市場，以至無利可圖。

按揭是本地銀行的主要貸款業務──在巴塞爾協定中(Basel Accords)對銀行的資本充足率、風險管理和流動性管理有嚴格的要求。銀行需要根據貸款的風險權重來計算所需的監管資本，而住宅貸款是被視為較低風險的類別，因此銀行的貸款組合中，有相當高比例會是住宅貸款；加上本地樓按貸款的逾期還款率長期維持極低水平，壞賬風險極低。

另外，有能力借取樓按的借款人，一般來說其收入較高，亦是銀行進行交叉銷售的理想對象。因此，樓按一直是銀行着力爭取的貸款業務。

 

本地銀行以價格競爭搶佔按揭業務，大概可由2001年利率協議完全取消算起。此前香港的銀行業有利率協議，不同銀行之間在利率上欠缺競爭。至2001年，利率協議完全撤銷，反映在按揭利率上，按息由1997年回歸前後的幾乎劃一的最優惠利率(P)+2厘，慢慢變成P減、乃至不同銀行有不同的P、銀行推出拆息為本的H按、銀行推出現金回贈等優惠。而由最初針對新買賣客戶推銷按揭，其後演變至轉按客戶都有一樣的優惠。在數年前競爭最激烈的時候，新取用按揭的現金回贈一度高逾貸款額2%。但銀行以重重優惠吸納的按揭客戶，往往會在2年的罰息期後又將轉向他行申請轉按。

形象的比喻：銀行爭取新買賣按揭，有如一群釣客在河流釣魚。而銀行向轉按客開出吸引的轉按優惠，有如將目標轉移至其他釣魚客的水桶，把對手的收獲釣走，而辛苦取得的收獲，幾年不到，又會被同業釣走，形成十足的「內捲」格局。

與其他行業不同，貸款本質上更容易變得「內捲化」的業務。你如果賣的是拉麵，除了價格，可以在食材、口味、烹調技巧上創新。如果賣的是汽車，除了價格，可以在性能、外觀設計、內部裝潢上與弄得與別不同。但貸款(尤其是樓按)，可比較的主要就是利息高低(其他優惠如現金回贈、貸款利率掛鈎的存款戶口等，在原則上都可換算，計算抵銷多少利息支出)。其他因素如銀行規模、分行網絡、職員是否親切有禮等，大概不是樓按申請人太過在意的賣點。

近半年銀行業界似乎有意控制內捲的程度：把新買賣按揭與轉按區別對待，後者可獲的按揭利率變得較高、優惠亦較少。由銀行角度考慮，如果業界能夠對「區別對待轉按客」有足夠長的默契，銀行之間不必以重本爭取轉按客，可能是較佳的結果。同樣以釣魚為喻，2月減辣之後，市場一、二手成交量回升，有如河中的游魚增加，釣魚客不必由行家手上爭奪魚獲，此是我們看到4月新批轉按申請大減的背景。

當然，近日樓市成交有降溫跡象，當市場上成交量不算活躍，但個別銀行有跑業績的需要時，那些「不宜落重本搶轉按」的默契能否維持，便有待時間證明了。

原文刊於信報網站 2024年6月4日

港美按揭息差的風險因素

 由於港元與美元掛鈎，香港的利率政策在很大程度上跟隨美國的利率政策，但也不完全一致。尤其是按揭利率，港元按息更是長期低於美元按息，究竟為什麼會出現如此現象？

在美元與港元的各種對應利率中，港元按息(Hibor)與美元拆息(過去是LIBOR，現時是SOFR)的「同步率」理應最高。因為當兩者有較大差距時，便會自然出現套息活動，例如港息大幅高於美息時，便會推動市場參與者借美元買港元。當外來資金大量流入時，會令銀行體系結餘上升、最終令港元拆息下跌。

相對來說，兩地的按揭利率可能是最不相干、「同步率」也最低。原因在於按揭利率反映一地的貨幣政策外，也會受市民存款習慣、房地產興衰、銀行業務競爭、按揭貸款風險等影響。這些因素都因地而異，往往並不同步。

 

以存款規模來說，現時美國的總存款規模大約在17萬億美元水平，香港的銀行存款規模大約在16萬億港元水平。考慮到人口及經濟規模的差距，香港的銀行存款充裕，令銀行的資金成本較美國為低，較有條件提供較低的貸款利率。

比起成本，更重要的是風險。美國在2008年金融危機之後，按揭拖欠比率曾在2010年第一季升至11.48%的高峰，近年數字回落至當地的正常水平，2024年第一季的數值為1.71%。而香港有紀錄以來，按揭拖欠比率最高的是2001年4月的1.43%，而在2008年之後，數字一直低於0.1%。美國按揭的拖欠比率遠高於香港，意味當地按揭貸款機構面對較高的借款人違約風險，反映在價格上，當地的按揭利率便會較香港的按揭利率為高。

其次，如果按揭借款人違約，銀行可以把抵押物業出售抵債(Foreclosure)，但美國及香港在此程序上有一個大差異。一般來說，美國貸款機構收回按揭物業出售，即使售出價格不足以抵消未償還的貸款本金利息，都不可以再向借款人追收差額。而香港貸款機構在收回物業拍賣後，如果賣價不足以抵消未償還的貸款本金利息，仍然有權向借款人追收。

簡單來說，美國人遇上樓價大跌，不想供樓了，把物業鎖匙寄回銀行，他的樓債便會消失。但在香港，借款人便沒有此選項。在貸款機構角度考慮，意味在美國的經營環境，一旦樓價下跌，可能出現較大規模的斷供。較高的風險，自然需要以較高的利率抵消。

不同的資金成本、不同的風險因素，解釋了為何港元按揭利率長期低於美國。回看香港市場，雖然近日市場傳出銀行收緊按揭貸款的審批，但要在香港找出與按揭貸款規模相近(一年新取用逾3000億元)，風險又低的產品恐怕並不容易，估計本地銀行在削減按揭優惠、又或稍為增加新批按揭利率之後，會重新增加對按揭貸款業務的興趣。

原文刊於信報網站2024年5月28日

 

未來轉按需求何來？

 多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

 

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日

如何解讀撤辣後的「蝕讓」個案？

 港府撤辣之後，市場仍出現大量住宅成交蝕讓個案。部分評論更認為，大量蝕讓個案，反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。但撤辣是否會令樓市轉勢，未必可由蝕讓比率看得出來。

市場上指的「蝕讓」，是售出價格較購入價低的個案。參考利嘉閣統計，首季二手市場成交的住宅物業中，有29.7%的售出價低於購入價，即10宗成交中有近3宗為蝕讓個案，而且蝕讓的比率較2023年第四季增加3.5個百分點。部分評論便認為，數字反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。

一定程度上，蝕讓個案佔比上升，反映樓價在下調。同樣根據利嘉閣的統計，由2010年第一季至2022年第二季，蝕讓的住宅成交個案，長年都在10%以下。直至2022年第三季，數字升穿10%。參考樓價大致在2021年中見頂回落，情況反映蝕讓個案的比率上升，輕微落後於樓價走勢一年。

以上情況可說十分合理，樓價由2008年後因量化寬鬆而上升，由2008年至2021年樓價見頂，期間大部分轉讓的個案自然是賣方獲利。只有個別成交可能因為業主急讓，甚或內部轉讓等原因，壓低了成交價，才會出現蝕讓成交。2021年後樓價轉勢下調，由於有特別印花稅此因素，即使2021年入市的買家看淡後市，可能也會傾向繼續持有物業而非即時止損，因此樓價開始調整時，蝕讓比例未見明顯增加。直至樓價進一步調整，那些更早時間入市的放盤以市價成交也出現較購入價為低，蝕讓比例才會上升。

 

明乎此，我們回頭再看市場統計2024年第一季蝕讓比例增加。在跌市時，蝕讓比例的上升會滯後於樓價的下跌。反過來，就算樓價因為政府撤辣而上升，其實我們也不應預期情況會立即在蝕讓比例中反映。何況2024年第一季成交的註冊登記，並未反映2月底撤辣的影響。

另外，假設樓價在未來一年維持穩定，我們仍然可能會見到蝕讓比例在現水平上再上升。港府在2月底撤銷了特別印花稅，一定程度上會刺激在過去2、3年入市的業主，把物業在二手市場放售。在特別印花稅撤銷前，不論賺蝕，購入後3年內轉讓的住宅都要向政府繳付特別印花稅，稅率為物業估值10%至20%。

簡單來說，一個在2021年年中至年底「摸頂」購入的單位，業主為免在樓價損失之外再多付稅金，可能傾向持貨。在特別印花稅撤銷之後，他的轉讓成本下跌，便較有可能接受以現價放盤。而大致上，所有「受惠」於特別印花稅撤銷的物業，都是在2021年打後購入，現時市值都會較購入價為低，以市價轉讓，都是蝕讓。簡單來說，現時及稍後看到的蝕讓個案增加，一定程度上是反映稅務政策改變，刺激了過去3年入市業主的放盤意欲──只不過正好過去3年樓價都較現水平為高，這些單位一旦成交，絕大部分都會計入蝕讓中。

我們甚至可以預期，未來樓價指數即便出現回升，會有一段時間，蝕讓個案也會同步增加。假設樓價在2025年平均比2024年上升，只要升幅不大，那些在高位入市而屆時放盤的轉讓個案，仍是會蝕讓離場。

總結而言，蝕讓個案的統計，主要反映的是過去的樓價走勢，其對未來樓價的走向，參考作用可能稍遜。

原文刊於信報網站2024年5月14日

港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日