加息推跌樓價？

不時聽到意見認為，現時樓價高企皆因低息環境支持，一旦加息，高樓價便難以為繼。但歷史數據顯示，加息不一定會推跌樓價，而且最新的實證也反映，利率及樓價，其實可以同步上升。

提起加息，一般人有一個預設：似乎要銀行宣布上調最優惠利率，才算真正踏入加息周期。又有人會計算，每加息0.25厘，每借一百萬元，按揭月供會增加多少。之後又再計算，如要維持每月供款不變，按揭額（或樓價）要減低多少；似乎暗示：按息上升，樓價便「應該」向下調整相應幅度。

但有關人等似乎忘記了，對大部分供樓業主來說，其實過去2年按息已經上升—但同期樓價卻是不跌反升。傳統上本地按揭多以最優惠利率為計息基準，影響所及，大家談到「加息」，似乎都預設了意思是「最優惠利率上升」。但現實中，最近幾年新批按揭，絕大部分是以拆息為準，即所謂H按。而拆息在過去兩年，已因種種原因而反覆上升。

拆息近一年半已升0.7厘
當然，拆息遠比最優惠利率波動，不時升升跌跌，例如11月中，拆息亦曾由0.83水平，下調至0.69厘。但整體而言，趨勢上拆息在過去一年是持續上升的。例如一個月拆息在2016年3至10月，大致在0.2至0.28厘水平上落；而去年第四季起，拆息便開發因種種理由而反覆上升。

星期二的一個月拆息為0.96107厘，較去年中上升約0.7厘。當然，拆息上升的影響對不同的人各有不同。如果借款人在2010年左右取得所謂「絕世好PLAN」，按息為H+0.65厘左右；近一年的拆息上升，對此批借款人來說，利率是確確實實上升了0.7厘。如果借款人是在2016年以H+1.5厘的條件取得按揭，由於有「鎖息」的機制，拆息雖然上升0.7厘，但按揭利率升幅可能只是0.25厘左右。但大致上，大部分按揭借款人的每月供款較之前上升，卻是事實。換言之，過去一年，按息其實已見上升，但同期不但未見樓價回落，反見屢創新高。

認定加息會令樓價跌的人，可能會指出，H按利率上升，但整體上按息仍然偏低。未來利率進一步上升，最終將令借款人難以負擔，令樓價下跌。

我們當然不排除大幅加息可能會對樓價有負面影響。不過，以美國聯儲局早前預期此輪利率上調，可能至2019年，幅度大概1.5厘。即使香港最優惠利率百分百照跟，按揭利率亦只是3.65厘水平，參考多年數據，似乎亦難以判決是「高息」。在此情況下，似乎估計「大幅加息」會令樓價回落，亦欠缺現實基礎。

原文刊於經濟日報網站2017年11月29日

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加息對什麼人影響最大

財政司司長陳茂波又再提醒市民，留意股樓風險，要小心利率一旦上調對資產價格的影響。但司長的觀點在樓市似乎不太受落，眾多分析都認為來年加息對香港樓價影響有限。其實，加息影響大或小，視乎觀點與角度。

在供樓業主來說，2016年平均新批H按按息約1.6厘，今年拆息上升，2016年取用的按揭，當下供款利率大概在2.15厘左右。以400萬元的按揭，25年還款期計，月供會由16186元，升至17200元左右。如果2018年美息一如預期加息3次，而本地按息又跟隨，同一筆按揭月供會升至18760元左右，每月供款2年累積上升16%左右。在借款人角度看，每月供款增速甚急，如果收入升幅追不上，每月供款佔月入比重會上升，對財務安排多少有一定影響。

不過，由於近年向銀行借取按揭要通過壓測，在2016年取得H按，雖然供款利率是以1.6厘計，但壓測卻是以鎖息的2.15厘計，當時要借入400萬元按揭，分25年還，每月收入要達39558元。就算2年入息不增，來年加息3次次後，每月供款佔入息比重仍會在47%左右，應該尚在可負擔水平。

相反，受加息影響最大，應該是有意入市，但尚未行動的準買家。對有樓在供的小業主來說，加息的影響是供款增加，應對的方法不外乎壓抑其他支出。而對未入市的準買家來說，加息的影響卻不是慳少少可以解決的問題。

加息對準買家影響或大於業主
向銀行申請按揭要通過壓力測試，現行按息上調，通過壓測的入息要求亦上升。一些在現時剛剛可通過壓測的準買家，加息後便會過不了壓測一關；如仍決定入市，只好下調按揭借款額。他們可能才受加息影響最大的一群。

以月入3萬元家庭為例，如無其他債務，選用30年按揭，在利率為2.15厘時，可借按揭上限為329.65萬元；如利率升3次，至2.9厘，可借入的按揭金額會減至303.47萬元。應對方法一是增加首期，不然就得「睇餸食飯」，調整置業目標。

至於大市，其實對相當一部分供款業主來說，在最優惠利率不變，但拆息上升的情況下，供樓利率大約已上升0.5厘，但同期樓價卻持續上升。情況與過去多次加息周期的情況類似：加息不見得一定會令樓價下調(當然，拆息上升的加息效果並不全面，2016年借取按揭的業主供款利率增加了，但由於銀行H按產品的息差下調，對2015年或之前借取按揭的業主來說，仍可透過轉按大幅抵消拆息上升的影響)。

至於高官的一再提示，除了是職責所在外，可能心底更希望利率回升，可令資本市場，尤其是樓市的熾熱氣氛可以降低一下。姑且不論加息是否可令樓市氣氛冷卻，由新近數據看來，2018年美國是否可按部就班加息，都大有疑問。當然，那又是另一個問題了。

原文刊於信報網站2017年11月28日

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加息的不同層次影響

施政報告後，可能判斷政府無新招，加上股市上升，市場對樓市亦更趨樂觀。多數分析亦認為，即使來年美國持續加息，香港又跟隨，對大市都無大影響。但要留意，對大市無甚影響，不代表對個別市場參與者也無甚影響，兩者的分別值得仔細釐清。

踏入11月中，樓價向上走的趨勢更見明顯。一家國際大行便估計2018年香港樓價再升一成。而多數分析亦認為，來年美息上升，對本地樓市的影響輕微。由於息口處於極低水平，上述分析算是中肯。新批按揭平均貸款額約$380萬，按揭年期約26年，以利率2.15厘計，月供$15,910。市場估計來年美息可能上升0.75厘，即使香港按息跟足，上述按揭月供也只是增加至$17,357。過去數年申請銀行按揭都要通過壓力測試，加上經濟好、失業率低，利率輕微上升，對大市的確難有重大影響。

但大市還大市，個人還個人；對大市沒有影響，不代表對個人沒有影響。同樣以$380萬，26年還款期為例，在利率為2.15厘的情況下，一位沒有按揭負擔、也沒有其他債務的借款人，每月收入需達$36,873才可通過壓力測試。如利率上升三次，達2.9厘時，而壓力測試標準又不改變的話，申請人每月收入要達$39,743才可通過壓測。

利率上升 同等收入少借幾十萬元
換一個角度看，2017年私人家庭住戶入息中位數為$3.6萬。一個收入處於$3.6萬的家庭，如無其他債務，選擇30年還款，按息2.15厘時，最多可借取$3,955,853的按揭。如其他情況，包括壓測標準不變，按息升至2.9厘時，可借入的按揭上限會減至$3,641,657。可借取的金額少了幾十萬元，已直接影響置業大計。

對於有樓在供的業主來說，供款增加，是一個「如何調配收入」的問題，簡單來說，即使收入未有增加，而供款上升，節衣縮食也總能解決。加上壓測上令借款人供款與入息比重處於偏低水平（以新批按揭計，約35%），供款略為增加，對供樓業主的影響仍然有限。

但對未置業的準買家來說，供款增加，卻會令按揭由「可以獲批」，變成「拒批」。又或者本來可借多一點，被迫改借少一點，直接影響置業目標的選擇，甚至是整個置業部署。
綜合而言，由於有壓測，對供樓業主來說，一早已有緩衝，利率溫和上升影響不大。但對準買家來說，利率微升，卻可能有較大的影響。

原文刊於置業家居，2017年11月25日

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按揭一分鐘---H按壓力測試的計算

近年新批按揭中，選用拆息為準按揭(H按)的比例持續高企，但在計算壓力測試時，H按的計算有一個必須留意的地方。 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
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再論父幹風險

樓價高企，連入表申請購買房協資助房屋的部分準買家，亦不諱言需要家人提供財務協助，才可完成置業目標。官方亦再度發言關注，提醒「靠父幹」置業人士的相關風險。

當局的說法是：如果家人提供的資金來自原有物業加按，有關風險便較高。此是一個合理的提醒。相對於閒置的資金，加按是有利息成本的。類似的個案中，持有物業的業主，更可能臨近退休，未來加按的還款，實際上需要由新購置物業的下一代人支付——換言之，買家未來可能要應付兩筆按揭。

不過，嚴格而言要應付兩筆按揭並不一定代表財政會出現困難。不少父母願意資助子女入市，原因之一是出於一種普遍的想法：與其任由子女將收入花費於旅遊、享樂，倒不如促使他們買樓，將供樓視為儲蓄。尤其是父母已經退休，加按需要獲資助的子女作擔保人的情況。即使在加按原有物業後，下一代另行借取銀行按揭，在壓力測試下，兩筆按揭加息3厘，供款亦不會高於月入5成。一般情況下債務應在可負擔水平。

需要擔心的，反而是父母尚未退休，加按時不需子女擔保的個案。一般情況下申請按揭不需擔保代表財務較佳。但在上述情況下，上一代退休，債務最終會由下一代承擔。如果子女購置新樓的按揭，供款負擔本身已近壓測容許的極限，未來再加上父債子還的一筆，壓力便可能超負荷。應對的方法也簡單——參考官方的壓測標準，考慮未來父母再無收入，又遇上加息數厘的情況，請自問是否可應付按揭還款。

另一方面，即使家人提供的資助並非來自加按，而是來自儲蓄，也不見得風險較低。尤其是有關資金是退休儲備，挪用作子女置業首期，多多少少會影響上一代退休後的生活質素。比起按揭的唯一好處，可能是不涉及利率，子女按月攤還可當是支付家用，不會因利率波動而大幅影響財政。

不過，說到尾，所謂「有頭髮邊個想做癩痢」；不管資金是出於加按或儲蓄，一般人亦不難理解相關風險。當父母眼看樓價越升越有，子女憑自己收入難以置業時，出手相助大概是人之常情。但出手前，一家人宜坐定定，模擬一下未來父母退休，又遇上加息時的情況，再作出資助多少、目標物業樓價多少的最後決定。

原文刊於經濟日報網站2017年11月22日

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如果樓價唔升唔跌

新一屆政府未見為調控樓市推出有效措施，樓價指數又破高位，一手發展商亦接連推盤應市──少不免要以高成數按揭配合。此類按揭安排，在過去幾年都未見「出事」，部分原因是樓價上升，令潛藏的問題自動解決。一旦樓價橫行，甚至升得「唔夠快」，都會為借款人帶來一定的財政衝擊。

以近期一個大型新盤為例，發展商提供八成按揭，年期25年，首兩年按揭利率為P(5%)-2.85%，現時即2.15厘；兩年後利率為P(現為5厘)。以一個折實價1000萬元一手單位為例，選用上述一手按揭安排，取得八成即800萬元按揭。如利率不變(機會偏低)，首兩年按揭供款為34496元，兩年後未償還按揭本金約750萬元。

兩年後低息優惠結束，供款利率回升至P，如利率不變，每月供款會增至45817元。供款上升約33%，會不會為借款人財政帶來重大壓力，視乎借款人收入而定，難一概而論。不過，如果借款人不希望長期支付較高利息，要轉按至銀行，客觀上有一定難度。

假設兩年間樓價不升不跌，而金管局按揭指引亦維持不變。市值1000萬元的住宅，銀行按揭只可借500萬元。例子中供款兩年，仍欠銀行本金750萬元。意味兩年後借款人要轉按，便要另外準備250萬元的現金，以支付新舊按揭的差價。

由另一角度看，兩年後原有一按仍欠750萬元，如希望不支付差價轉按，樓價需要升至1500萬元──剛好是購入價的50%。當然，此中充滿變數，例如兩年內最優惠利率上升，供款增加之餘，償還本金的比例亦會減少，轉按的難度會上升。

當然，以上說的不是「新問題」，按揭指引把1000萬元物業的銀行按揭限制於五成，是2011年中的事。此後多個新盤均有推出不同安排的高成數按揭，常見的共同特點是供款初期有「優惠」──不論是初期低息，抑或免息免供、供息不供本，效果都是令置業初期的支出減少。但奈何發展商/財務公司的利息成本較銀行為高，不可能提供長期低息安排，優惠期後，按息及每月供款難免上升。

此類「高成數、初期供款優惠」的按揭產品推出多年，尚未見為市場帶來重大問題；有發展商更指出，大部分借用新盤按揭的業主，都在3年內全額償還貸款(相信大部分由轉按達成)。但需要留意的是，過去幾年樓價持續上升，大幅減低業主轉按的難度。即使樓價升幅未能令業主無痛轉按(完全毋須支付新舊按揭差額)，也令需要支付的差額大減。一旦樓市升勢放緩，借入此類按揭的業主是否可以順利轉按卻令人疑慮。

在個別買家立場考慮，如計劃透過類似的安排入市，宜小心計算，一旦樓價橫行或轉勢，未能轉按至較低息的計劃時，供款對自己財政的影響。

原文刊於信報網站2017年11月21日

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按揭一分鐘(9) 按揭保險的條件

按揭保險是最常見的高成數按揭方案，但要申請按保，亦要符合一定按揭條件。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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