香港需要更「豐富」的置業階梯嗎？

港府在新一份《施政報告》中，基本上沒有刺激樓市措施，但申明「政府會豐富房屋階梯，協助不同階層市民安居樂業」。香港人聽了「置業階梯」多年，視之為理所當然。其實，什麼是「置業階梯」？為什麼香港需要更豐富的置業階梯？

由官方到民間，「置業階梯」都算是常見用語，但似乎沒有一個正式的定義。日常使用時，通常是指家庭或個人逐步實現置業(購買房產)目標的過程。大致上，開埠之時，居住房屋只有租用或購置兩種情況，只有兩級，難成「階梯」。有錢的人買屋自用，窮等人家便向業主租樓，窮人有錢了，便晉身業主階層。

戰後人口急增，當年因應石硤尾火災，港府大力興建出租的公營房屋。1978年港府推出居者有其屋計劃，原意是為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供私人樓宇以外的自置居所選擇。其後私樓價格節節上升，入息超出申請居屋限制的家庭，也難以負擔在私人市場置業，結果1993年港府再推出夾心階層住屋計劃(夾屋)，為收入超出居屋限制的家庭提供居屋以上、私樓以下的置業選擇。此時「公屋/租用私樓>居屋>夾屋>自置私樓」共四層，整個置業路徑開始有了「階梯」的模樣。

 

夾屋計劃出現不久，爆發亞洲金融風暴，港府在1998年宣布停建夾屋；置業階梯大致上恢復為「公屋/租用私樓>居屋>自置私樓」三層。其後港府推出「綠置居」，目標是向出租公屋租戶及合資格「綠表」人士提供單位，定價比傳統居屋略低，算是在置業階梯又增加了一級。在《施政報告》發表後，特首也談及港府未有放棄「夾屋」計劃；似乎港府會在有需要時，進一步增加/豐富置業階梯。

表面上，售價由高至低，從私人住宅到綠置居，似乎已對應不同家庭的負擔能力。問題是，對業主來說，置業階梯愈多，會有市場碎片化、轉讓難度愈大的問題。除了無轉讓限制的私樓，各類資助房屋轉讓的限制各有不同；而各級階梯的規模不大，二手市場的活躍程度較低。以10個夾屋屋苑為例，共提供8922個單位，2024年全年只有70宗二手成交。作為比較，規模約1萬伙，樓齡較高的沙田第一城，去年有245宗二手成交。而任何出售時涉及折扣的資助房屋，在按揭上都較私樓有更大限制，對業主來說，晉身成業主，但在理財上，資助房屋的靈活性卻不如私人住宅。

由更宏觀的角度考慮：如果整體上房屋供應充足，我們是否仍需要去「豐富」置業階梯？歷史上多次增加置業階梯，背後原因其實都是供不應求──平民買不起私樓，便推出居屋；私樓樓價再升，連超出居屋入息資格的家庭都買不起私樓，便推出夾屋。假設私人住宅供應充裕，理論上樓價及租金都不會高升至脫離中等家庭負擔。又或者出租公屋供應充足，令中、高收入家庭也可選擇租用，香港是否仍需要多層的置業階梯？

原文刊於信報網站2025年9月23日 

當減息遇上租賃需求上升

 如無意外，美國聯儲局將於美國時間9月17日下調聯邦基金利率，而本地銀行將把最優惠利率下調，幅度未知；此外，同日(香港時間)新一份《施政報告》發表，雖然對樓市未必有大動作，但消息人士早已透露將增加大學非本地生學額。以上兩個新變化，預料會為樓市帶來正面刺激。

執筆時市場一面倒預期本周聯儲局將減息，現時不明朗的是減息幅度是四分一厘，抑或半厘，以及本地銀行最優惠利率的降幅是否跟足。聯儲局在2022年展開加息周期。聯邦基金利率目標範圍從疫情後的0至0.25%水平快速升至2023年7月高位5.25%至5.5%，以對抗高通脹。隨後在2024年開始逐步下調100基點，至4.25%至4.5%，以應對勞動市場疲軟和通脹放緩。同期香港的最優惠利率(以細P為準)，由2022年低位5%，升至2023年高位5.875%，升幅大幅落後於美息。其後美息由高位下調1厘，細P只下跌62.5基點，至5.25%，即最優惠利率較2022年的低位，只高出四分一厘。

 

一般估計，即使往後美息再跌，本地最優惠利率亦不太可能跌穿2022年的低位，或者說，本地最優惠利率在未來一段時間的最大下跌幅度僅為0.25%。最優惠利率下跌本身，會令所有以P按供樓的業主，以及H按的鎖息供樓業主的按揭利率下跌。雖然本地最優惠利率的跌幅有限，但由於美國較高機率進入減息周期，有利於推動港元拆息下跌，未來不排除出現拆息帶動按息下調的情況，除了利好本地樓市，亦有利於支持香港其他經濟環節。

在減息以外，港府本周將公布新一份《施政報告》。如果消息人士透露的訊息正確，大致上今年不會有太多直接刺激樓市的措施(部分原因是過去壓抑樓價的辣招早已全面撤銷)，之前業界建議的減印花稅、開啟內地居民「購房通」等建議似乎都因種種原因未獲接納。不過，增加資助大學非本地生學額的消息如屬實，預料會為樓市帶來長久的刺激。

過去幾年，住宅樓價及租金逆向而行，樓價較2021年高位下行約28%，租金指數卻在同期穩步上升近9%。租金上升，市場普遍認為與港府的輸入人才政策有關。港府過去幾年除了推出多個人才計劃，也調高資助大學的非本地生學額，各家大學收取非本地本科生的比例，由之前的20%，上調至40%；現時消息是《施政報告》中將把限制上調至50%。以8家大學一年聯招學位1.5萬人計，2023年前8大可收3000名非本地生，本學年上限是6000人，往後是7500人。以上數據尚未包括每年來港修讀碩士、博士課程的學生數目。

擴收非本地生，而大學的宿舍不會憑空增加，結果便帶來持續而穩定的租賃需求。現時A類住宅的名義租金回報率為3.6%，已經略高於新批住宅按揭3.5%的按息。租金看升，而按息看跌的大環境持續，預料將為本地樓市注入正面動力，特別在租住需求及按揭成本下降的推動下，樓市有望迎來穩定復甦。

原文刊於信報網站2025年9月16日 

「多按」物業壓垮業主財政

 報上不時會看到，某個銀主盤有「三按、四按」、甚至「七按、八按」的報道，即原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，已有不少善意分析提示借款人要注意風險，報載的「七、八按」也出現，可說駭人聽聞。不過，一般來說，此處說的「八按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。

一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫第一法定押記/按揭(first legal charge/mortgage)簡稱一按；在原有的一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫第二法定押記/按揭(second legal charge/mortgage)簡稱二按。一、二按是同時存在且分別還款的，正規的二按需獲一按銀行同意，最常見是新盤中由發展商安排、利率高於銀行按揭的二按。而且正規的二按需要與一按一併計算供款與入息比率；換言之，雖然新盤二按利率較高，但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重(供款上限為月入五成)。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財務公司取得的二按，由於利率較高，而且沒有供款與入息比率的限制，業主較易跌入過度借貸的陷阱。

 

業主以物業作為借款抵押，一旦斷供一按，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠款。如果有第三按揭存在，第三按的貸款人在物業拍賣後取回餘款的順位更在第二按揭之後。要留意的是，業主如以一個物業抵押，借取一按及二按，在一按有正常還款，而二按出現拖欠的情況下，二按貸款人也無權直接申請強制拍賣。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。當然，在樓市上升周期，不排除個別財務公司考慮抵押品有價，願意為已有一、二按的物業，提供第三，甚至第四按揭。但此類個案較為罕見。

在新聞報道上較常見到的「八按」、「十按」個案，其實與上屬二按的概念完全不同。往往是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一線財務變成三、四線財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂回落，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。

此種「多按」物業，與新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合在本質上完全不同。後者的按揭成數可達樓價九成，但由於有供款與負擔比率的要求，供款處於可負擔水平，超負荷的機會不大。

相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，在樓價上升周期時於財務公司持續加按套現，供款佔收入比例愈來愈高，遇上經濟周期逆轉，收入下跌，便可能被迫斷供。

原文刊於信報網站 2025年9月9日 

定息按揭「抵唔抵」以外的考量

 早前滙豐銀行推出新的定息按揭計劃，首3至5年，按揭利率為定息2.73厘。計劃一出，市場討論焦點自然是「抵唔抵」。其實，在「抵唔抵」以外，此類產品的出現，對後市也有一定啟示。

先說滙豐新推出定息計劃的條款：定息期3至5年，定息利率2.73厘，其後利率為P減1.75厘。現時滙豐的最優惠利率為5.25厘，P減1.75厘即3.5厘，利率與該行的P按報價、H按的鎖息上限一致。

定息按揭對借款人的好處，自然是在定息期內利率固定，不必擔心利率波動，推高每月還款。上述定息按揭的吸引之處，是定息利率，比現時的利率浮動的H按及P按利率都低。借款人如成功申請，在同等借款額及年期的情況下，每月還款會比主流H按為低。以400萬元樓按，30年還款計，現時主流H按以鎖息還款，每月還款額為17962元；如以上文的定息條件計算，定息期內每月還款16287元，較H按的還款低9.3%。

不過，選用定息按揭也有一定代價，最明顯的是，以上定息按揭計劃不設與按息掛鈎的存款(MORTGAGE LINK)戶口，即借款人有閒置的資金，也不可存入相關戶口對沖按息。

 

此外，在理論上，對借款人來說，在加息周期開始前，或加息周期的前期選用定息按揭最為有利，可以在低息期鎖定較低的按息，避免加息周期下，浮息按揭還款被推高的影響。現時值得借款人考慮的是，市場預期利率將進入下行周期，此種情況下選用定息按揭，便多多少少有與銀行對賭的意味，如果浮息按揭的利率減幅不大，則現時選用定息按揭，對借款人較為有利；相反，如浮息按揭利率大幅下跌，則浮息按揭的用戶較為受惠。

大家都沒有水晶球知道未來的利率變化，難以判斷現時選用哪一種按揭產品在3、5年內可節省更多按息支出。不過，換一個角度想，大型銀行現時推出按息吸引的定息按揭，也許由側面反映，銀行對按息走勢的判斷。

今年年初，滙豐也曾推出類似的定息計劃，定息利率是3.03厘，同樣比當時的浮息H按利率為低。但計劃推出幾個月後，主流H按的利率卻因拆息下行而急跌，一度跌至不足2厘水平。事後孔明來說，如借款人在年初選用了3.03厘的定息，便錯過了其後3至4個月H按極低息的狂歡。

定息按揭的推出，可能是大型銀行判斷，未來利率可能有較大的下行空間。不過，定息按揭在香港的普及率不高(今年每月新批按揭中，定息按揭佔比由0.1%至2.1%)；銀行以定息吸引到借款人不會太多，未來可以由此「多賺」的按息有限，大家實在不必以陰謀論看待定息計劃的推出。

原文刊於信報網站2025年9月2日 

低息派對已完？

 隨着銀行體系結餘回落，港元拆息亦告上升。H按供樓的業主，利率陸續恢復至鎖息水平。為期3個多月的低息期是否已完結？對後市又有何影響？

5月初大量熱錢流入，銀行體系結餘由440億元水平一下急升至1700億元水平。銀行同業拆息亦相應被推低，一個月拆息由5月初的3.9厘水平，輾轉下跌至1厘以下，並維持至7月初，期間大量H按業主的樓按利率，由3.5厘突然回落至2厘多。而自6月底金管局多次入市承接港元沽盤後，銀行體系結餘回落至537億元水平，拆息開始回升，上周二的一個月拆息升至2.57厘，其後在2.7至2.8厘水平徘徊。意味大量近年批出，條件為H+1.3厘、鎖息3.5厘的H按，將開始轉以鎖息，即3.5厘計算每月還款。

 

總結為期不足4個月低息期，一眾以H按供樓的業主節省了利息，而市場氣氛在期內亦明顯改善，多家機構估計樓市觸底。一手成交量方面，按月平均成交量，由1至4月的不足1400宗，升至5至7月的逾1900宗。同期反映二手樓價的中原領先指數也上升約1.6%。問題是拆息回升，一般H按按息又歸至4月底之前的3.5厘水平，對復甦中的樓市又有何影響？

過去數月的低息，除了為供樓業主帶來實際的節省利息效果外，也許影響市場的氣氛，但對置業人士的入市決定，應該沒有決定性的影響──不會有太多人會預期拆息(及受其帶動的按息)長期偏低。反而是租金指數、租金回報受實際需求帶動上升，細單位租金回報率高於按息，可能一方面推動長線投資者入市買樓收租，另一方面部分租客也會「供平過租」而晉身業主階層。

值得留意的是，拆息即使在現水平再上升，甚至恢復至4月底之前的水平，也不會對供樓業主有更多的負面影響：H按的還款將轉用鎖息計算。但另一方面，按息在年內其實有望輕微回落。

9月中美國聯儲局將議息，市場主流觀點，預期今次將減息，問題只是幅度是0.25厘或0.5厘。聯邦基金利率回落，可望帶動香港的最優惠利率及拆息下調。現時本地最優惠利率距上次美國減息周期時的低位，只高0.25厘，當時美息近0，而本地細P為5厘。估計美息再次回落，最優惠利率理論上有0.25厘的潛在跌幅。在拆息方面，如果美息持續下跌，港元與美元的息差收窄，可能推動部分熱錢返回香港，輕微推低拆息。簡言之，過去數月出現的拆息下跌大派對或者難以重現，但按息仍有機會輕微向下，對樓市的刺激作用即使不算大，也不會有太負面的影響。

原文刊於信報網站2025年8月26日 

「超平息」H按計劃的博弈

 市場上不時有銀行會推出不同的按揭優惠以吸引新客戶。早前便有銀行推出市面上最低息的拆息按揭(H按)安排，利率為全港最低，但鎖息上限較高，一旦拆息回升，利息支出反而較高。

近年新批住宅按揭中，逾九成為H按，即以銀行同業拆息為計算按息的基準。市場上絕大多數的H按，利率為「一個月同業拆息加1.3厘」，另設以最優惠利率為準的封頂利率(鎖息上限)，市場上不同銀行的最優惠利率(Prime Rate, P)各有不同，主流的「大P或細P」分別為5.5厘及5.25厘。即P為5.5厘的銀行，H按鎖息為P減2厘。P為5.25厘的銀行，鎖息為P減1.75厘。即絕大多數提供H按的銀行，現時實際的鎖息都設定在3.5厘。

 

早前便有中小型銀行在主流的H按條款之外，玩出變奏。該行在提供與主流一樣的H按條件之外，供申請人另類選擇：H按利率為一個月拆息加1厘，較主流低0.3厘，但相應的代價是鎖息上限不是P減，而是P(5.5厘)。

此計劃的優缺點明顯。如果拆息持續處於低位，計劃下的按息便較主流的H按低0.3厘。不過，如果拆息回升(而最優惠利率不變)，例如一個月拆息升穿2.2厘，主流H按便會啟動鎖息機制，按揭利率會鎖定在3.5厘。而上述的變奏H按，在一個月拆息升穿2.5厘時，按息亦會升穿3.5厘，直至一個月拆息升至4.5厘，才會啟動鎖息機制。

簡單來說，如果未來一段時間，一個月拆息處於2.5厘以下，此計劃下的利息支出可能會較主流H按為低；相反，如果拆息在港元結餘回落之後「恢復正常」，此計劃下的每月供款、利息支出便會明顯高於主流，(4月底之前，銀行體系結餘在400多億元水平，其時一個月拆息近4厘)。

另外，要留意，即使借款人判斷一個月拆息會長期低於2.5厘，亦願意賭一把。申請上述計劃，會有較高的入息要求。原因在於，申請按揭要通過供款與入息比率不逾50%的要求。H按此類有多個計息標準的按揭計劃時，供款與入息比率會以較高的計息結果為準。換言之，一個H加1%，鎖息5.5厘的計劃，借款人的供款要在按息5.5厘的情況下，不逾月入一半，才可滿足要求。而主流H按由於鎖息較低，借款人只需要在按息3.5厘的情況下，供款不逾月入一半即可。

以500萬元貸款，還款期30年為例。主流H按的入息要求是44905元，而鎖息為5.5厘的計劃，月入要求卻是56779元。簡單來說，你要賭，也要有一定實力才可賭一下。

原文刊於信報網站2025年8月19日 

新購買力帶來的信貸風險

 上星期樓市有一則花邊新聞，前特首梁振英提出，香港住宅的空置率沒有因為眾多專才來港而減少，質疑眾多專才取得永久居民身份後，都沒有留下來。此說與市場的集體認知，相去甚遠。本地市場面對的挑戰，大概不是專才沒有留下來。

相信大多數香港人不會提出「為什麼引入了幾十萬專才(及他們的關聯受養人)，而住宅空置率無大變化」此問題。一般人即使是不看統計數據、不看新聞，身邊應該不乏移民他國的親友同事，大家都感受到過去幾年人口外移的規模。情況類似每月收入堪比支出，便不會問：「為什麼每月返工出糧之後，銀行戶口結餘沒有明顯增加」。

 

其次，如果身處地產相關行業，都會看到「新香港人」帶來了新的住屋需求。差餉物業估價處的租金指數近年反覆上升，市場認為這是新來港專才及各家大學非本地生學額增加帶來的需求。在買賣方面，不同地產代理的統計都看到，買家名字為普通話拼音人士的比例持續增加。例如2024年，一、二手樓買家中，牽涉拼音名字買家的成交達1.1萬宗，較前一年上升約九成。與成交情況類似，相信各家銀行、貸款機構都看到按揭申請中，新香港人的比例持續增加。

對樓市前景樂觀的一派觀點認為，香港的金融市場表現強勁、多家大學國際排名靠前；而且教育及就業市場的「內捲(過度競爭)」程度遠不及內地。眾多的賣點都對祖國同胞有吸引力，新香港人在帶動租屋需求後，將帶動置業需求上升。

相對來說，對樓市悲觀的一派卻認為，內地的出生率也在走低，中國人口規模下跌，懷疑專才是否可持續撐起香港樓市。但現實是香港的人口規模相對於全中國實在太小，只要香港維持一定的吸引力，新香港人湧入的大趨勢看來不會逆轉。

對銀行及按揭貸款機構來說，市場上出現的新購買力，卻會帶來一定的挑戰：「老香港人」在信貸資料庫有完整的信貸紀錄及評分，貸款機構在處理貸款申請時，有完整的資料作為審批的基礎。但面對新香港人的申請，他們在香港可能只有一、兩年的信貸紀錄，即使申請人過去在境外有任何拖欠還款，也無法在本地資料庫查閱。同樣地，新來港專才本地收入紀錄也較短，可能難以判斷入息是否穩定。此外，新香港人未取得永久居留權時，應該尚未失去境外戶籍，他們一旦拖欠還款、離開香港，貸款方亦難以有效追收欠債。

香港樓市因新來港專才及非本地生需求增加，租金及成交量穩步上升，顯示市場吸引力持續；然而，新香港人短期信貸紀錄及境外戶籍為貸款機構帶來挑戰。銀行及按揭機構需靈活應對新購買力帶來的機遇與風險，以確保穩健經營。

原文刊於信報網站2025年8月12日