五種未能轉按的原因

轉按市場活躍，即使近日銀行上調新做按揭利率，一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過，市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的，包括以下五種情況：

1. 估值不足

近十年樓價輾轉上升，一般情況下，轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外，最常見的是以發展商高成數按揭入市的買家。以2年前購入一個1000萬元新盤，當時借取共8成按揭的例子計，2年下來，未償還按揭餘額應該仍逾750萬元。
受限於按揭指引，樓價1000萬元以上物業按揭成數上限5成。要「無痛轉按」，即借款人不必抬錢贖會的話；上述物業現值要達1500萬元，即2年累積上升5成。如果升值不如預期，借款人又欠缺現金填補新舊按揭的差額，便難以轉按。

2. 未能通過壓力測試

轉按也要通過壓力測試，而未能通過壓測的情況又可細分為兩類，其一是借款人借入原有按揭後，個人財務狀況惡化，例如收入減少，即使是原額轉按，都可能過不了壓測。第二種情況又是同新盤有關，過去一些新盤提供的發展商按揭，批核標準可能較銀行寬鬆，甚至是所謂「呼吸PLAN」（號稱無條件批核）；財政狀況欠佳的買家可能透過類似計劃借取貸款，但到了要轉按至正規銀行時，卻可能會出現過不了壓測的問題。

3. 信貸紀錄欠佳

就算物業估值、個人收入沒有問題，也不表示銀行一定會批出按揭。常見的原因是按揭申請人的信貸紀錄欠佳，例如出現較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等，都可能會影響按揭批核。

4. 未能移除擔保人

部份借款人在借用原有按揭時，本身可能收入不足，需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時，如果本身財政未能通過壓測，只要親人首肯仍作擔保，應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保，可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

5. 文件不齊全

就算樓價、收入、信貸紀錄等都不成問題，申請按揭（包括轉按）時，如果收入證明文件不齊全，例如欠缺稅單、出糧戶口紀錄等，都可能影響按揭批核。無論是新買賣按揭抑或轉按，申請人都宜在事前準備相關文件。
上述多種情況，除了不齊全的文件可以花時間補救外，其他都都較難處理。如果問題真的難以解決，借款人便唯有打消轉按的計劃。

原文刊於經濟日報網站2018年9月12日

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小業主應對加息的策略

市場估計本月下旬聯儲局將再上調聯邦基金利率四分一厘，而本地銀行預料會跟隨上調最優惠利率。談到加息，各界焦點多集中在「對樓市有多少影響」、「每月供款增加多少」等。卻鮮有提及，小業主在加息周期，可以如何應對。事實上，視乎理財目標，業主其實有不少策略可以選擇。

一、以不變應萬變，即任由按息上升，每月供款增加。表面看此取態相當消極，卻可能是最多人「選取」的對應措施──按息回升初期，供款增加始終有限，不少人可能採取聽之任之的態度。尤其是按揭餘額少、剩餘還款期短、供款佔月入比例偏低等。此等情況下，利息上升，對借款人的財務影響不大，大可不理。另一種情況是借款人預期收入升幅可完全抵消加息影響，便未必有太大的財政壓力推動借款人為加息作特別部署。

二、延長供款。如果借款人的理財目標是「限制每期供款於月入一定比例」；面對加息，其中一個可行的方案便是與銀行相議，透過延長還款期的方式，令每期供款減少。此方案有一定代價，延長還款，會令全期利息增加。除了本身有樓在供的業主，估計部分準買家也會採用延長供款期的方式，壓低每月供款，以通過壓力測試。當然，延長供款也要條件配合，例如按揭年期再延長也不可超逾30年。

三、提早還款。利率回升的長遠影響，是全期利息支出增加。如果借款人的理財目標着眼於控制長期利息支出，而手上又有閒置的現金，可考慮進行部分還款，減低長遠的利息支出。當然，閒置資金用於提早還款是否最佳選擇，要視乎情況而定。假設當事人過去的平均投資回報高於預計中的中長期平均按揭利息，那倒不如以閒置資金用於投資；相反，如果當事人的投資紀錄平平，現有的資金並無特別用途，與其放在銀行活期存款賺取微薄利息，那倒不如用於部分還款。

四、轉按。如果借款人目前的按揭組合利息偏高，又符合其他條件的話，可考慮以轉按方式減少利息支出，尤其是近幾年以一、二按組合入市的買家，二按的供款假期(Payment Holiday，例如首兩年免供的安排)已完，開始要償還利息較高的二按。正好近兩年樓價上升，轉按可能足以償還原有的一、二按金額；借入上述二按的小業主，可考慮以轉按節省二按利息支出。

當然，轉按有不少先決條件，包括良好的還款紀錄、原有按揭已過罰息期；新造按揭合乎金管局的按揭指引等。對絕大多數以浮息按揭供樓的香港人來說，加息的影響大致一樣，但視乎個別借款人具體條件的不同，可以有完全不同的應對策略。在決定採取哪一種策略前，借款人宜先詳細了解自己的情況。

原文刊於信報網站2018年9月11日

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貸款人角度看轉按

最新的按揭數字反映在每三宗的二手按揭中，便有一宗涉及轉按。借款人轉按的理由容易理解，但為何貸款人(Lender)，即銀行會熱切爭取轉按業務？

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P按比例會否回升在於銀行取態

近期拆息偏高，實際上H按用家大部分會轉以「鎖息上限」計算供款。有指情況持續，可能會令市場選用P按的用家比例上升。不過，實際上左右P按使用比例的，並不是一眾小業主的選擇，而是銀行的取態。

近一年拆息高企，大部分時間，多數H按，實際上都會轉用以最優惠利率（P）為準的鎖息上限供樓。但除了2至6月部份銀行推銷定息按揭產品，令定按使用比例一度高達新批按揭67%外，其他時間H按仍然主導市場，7月份新批按揭的H按比例便高達94%。而隨銀行體系結餘下跌，拆息持續高企，H按的實際優惠已不存在，不少人估計P按的使用比例可能逐步回升。

當前H按仍有「潛在優惠」
現時的情況其實甚為有趣，在7月份，銀行未上調新批按揭利率，其時新批H按利率一般為H+1.23；7月份一個月拆息在1.62厘至2.02厘之間上落，但即使是拆息最平的那天計息，以H計的按息都會達2.85厘，實際上都會轉用P減的鎖息（當時一般為2.15厘）上限供樓；利率等同當時市場一般P按利率—在借款人角度而言，H按的供款、利息支出與P按並沒有任何分別。

不過，要留意，對申請按揭的人士來說，H按其實仍有一個潛在的「優勢」：它有兩個計息標準，計算供款時，以低者為準。雖然近月因拆息偏高，供樓時會用P減計數，利率與一般P按沒有差距。但始終不能抹殺，未來拆息回落，「H加」低於「P減」的情況有可能再出現，其時供款便會輕微減少。雖然現時看來，上述情況出現的機會不高，不過，可以選擇的話，借款人自然是揀選潛在優惠較大的H按。

如果銀行開出H按及P按的其他條件一樣，而H按以P計的鎖息上限等同一般P按（例如H按利率為H+1.24，鎖息P-3；而P按利率亦為P-3）；對借款人來說，理性的選擇仍然是H按。
要P按選用比率明顯回升，除非H按產品連「潛在優勢」也消失，例如鎖息上限會比新批P按的利率為高。而此點的主導權，從來都在於銀行，而非借款人手上。

原文刊於經濟日報網站2018年9月5日

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新盤與高成數按揭

將軍澳一個大型新盤開售，首張價單近500伙，但發展商未有提供任何一按、二按安排。有關做法算是近年相當罕見，也引發不少評論。究竟新盤開售，發展不提供高成數按揭，是否兵行險著？當中又有什麼玄機？

有關發展商的安排被視為奇招，原因是過去幾年，新盤(尤其是大型新盤)開售，例必提供高成數按揭。由基本的銀行一按+發展商指定財務公司二按，到指定財務公司一按。市場一般的解讀，是發展商以自己的財力，為買家提供高成數按揭選擇，從而令購買力集中在一手市場。根據此種理解，有大型新盤開售，而又不提供高成數按揭安排，便屬意料之外，需要合理解釋。

在云云討論中，較有趣的觀點包括：發展商認為現階段提供高成數按揭風險較高，因此不再提供類似選擇。另一個解讀是：發展商可能是階段性安排，待有實力(不需高成數安排)的買家先入市，之後才為有需要買家安排一、二按。

同區大盤選用二按買家屈指可數

在討論那一種解釋較合理之前，不如先回頭，看看「新盤大部份買家需要發展商高成數按揭計劃才可入市」的假設是否真確。不同新盤有不同的按揭安排，有一些所謂「備用按揭」，由成交紀錄冊亦無從統計買家到底有沒有申請及取用發展商按揭計劃。但也有一些新盤，是指定的付款安排才有發展商安排的高成數按揭，例如共有A至E，5種付款計劃，而只有E安排有提供二按；我們便可由成交紀錄冊中看到選用此安排的買家，統計二按的使用比率。

正好，年初將軍澳同區有一個大型新盤開售，五個付款安排中，只有一個有提指定付款安排才可選用二按。全盤1,600個單位，售出逾1,500伙，根據成交紀錄冊，選用有二按付款安排的成交是5個；其他出售單位，發展商都不提供任何高成數按揭。

技術上，上述樓盤是有發展商二按的，但實際上選用的買家屈指可數，部分原因應該是有關二按安排在財務上並不吸引。當然，發展商安排的高成數按揭少人選用，不代表其他買家都只是用標準按揭成數入市，畢竟坊間仍有其他高成數按揭可供申請。但由結果看，發展商開出一個不太吸引的按揭安排，似乎未見明顯影響樓盤銷情。那麼，另一家發展商索性不提供一、二按財務安排，又有什麼地方值得大驚小怪？

原文刊於iMoney 2018年9月1日

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樓市偏軟 準買家勿採佛系態度

市場估計本地最優惠利率仍有較大機會跟隨美息上升。按息仍低，輕微加息對樓價的影響有限。不過，在利息因素以外，要留意其他基本因素開始惡化，多少會增加樓市的下行壓力。市況偏軟，對買家卻是議價好時機，宜主動留意市況，勿採「佛系入市」態度。

近來「佛系取態」流行，意指「緣份到了，機會自然出現」。此等態度，在樓市大概絕不合用。

如無意外，聯儲局本月將再上調聯邦基金利率四分一厘。雖然本地銀行未必情願，但在港滙偏軟，銀行體系結餘減少的情況下，相信最優惠利率會在橫行近10年後，首次回升。

的確，就算最優惠利率回升，按息仍處極低水平，對樓市的實質影響有限。而聯儲局早前的點陣圖都只是估計再加息1.5厘左右，聯邦基金利率便應該見頂；加上特朗普持續向聯儲局施壓，美息的加幅可能會較聯儲局預期的略低。假設往後美息每次上調，港息都照跟，按息大致仍會處於4厘以下。相對偏低的按息，對樓市的負面影響不大。

外圍惡化 樓市壓力增
問題在於，樓市不僅僅由單一因素左右。中美貿易戰如擴大，預料對中國及香港往後的經濟增長都會帶來重大壓力。而新興市場貨幣滙價下跌，美滙指數偏強，理論上都不利港元資產價格。仍然利好的因素，似乎只有住宅、土地供應仍然緊張。在外圍因素惡化的大環境下，即使預料價格難跌，大致上也可預期樓價難有大升的空間，甚至有一定回調壓力。

對不同情況的市場參與者來說，應對的方案亦大有不同。已經有多個物業在手的投資者，大部分可能會持盈保泰，不會在現市況擴大投資；另一方面，受制於額外印花稅(3年內轉讓物業要付樓價10%至20%印花稅)，估計也不會有大規模的拋售情況出現。

市況有變，最難下決定的可能是未置業的自住買家。手上的資金有限，繼續觀望又怕樓價反彈再上，愈買愈細。現價入市又怕高位坐艇。問題在於，凡事皆有風險，理論上，可以通過壓力測試申取按揭貸款的置業人士，對未來加息、供款增加應可應付。

當然，在供款之外，樓價波動也值得考慮。不過，置業決定也不可能委託他人。準買家如果一時三刻對入市與否未能定奪，也不應採取「佛系態度」。在樓市中，大概不會有「緣份到了，筍盤自然出然」此回事。在波動市況中，更不應封閉自己，反而應該持續留意樓市及按市資訊，考慮自己負擔能力後，定下可接受的入市價，再視乎市場變化，作出是否入市的決定。

原文刊於信報網站2018年9月4日

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銀行加息會否減少轉按規模？

8月份多家銀行上調新做按揭利率，現時業主轉按，供樓利率可能微升。情況又會否令轉按規模有所減少？

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