轉按的誤解

近幾年轉按市場活躍，去年銀行新批轉按貸款突破一千億元，創多年新高。就在大量業主熱衷於轉按之餘，卻仍有部分人對轉按抱有誤解，直接間接錯失善用資產升值的機會。

所謂轉按，指償還原有銀行按揭貸款，將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按，一般有幾個主要理由：

1. 減息—例如市場新批按揭利率較原有的優惠，轉按便可節省利息支出；
2. 套現—按揭是一般人可取得較大額又低息的貸款，不少業主會趁轉按時加大借款額，套現作其他用途；
3. 移除擔保人—近年按揭指引收緊，買家入市如收入不足以通過按揭壓力測試，一般會加上家人作擔保人。但按揭擔保人日後自行置業時，自己的按揭申請卻可能因而難以通過。不少曾經需要家人擔保入市的小業主，在入息增加後，會透過轉按，移除擔保人，避免影響家人的置業計劃；
4. 賺取現金回贈—一般銀行會為按揭借款人提供現金固贈；部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要，也會定期（在按揭罰息期完結後）轉按。

不過，部分小業主對轉按卻充滿疑慮，其中一個常見的誤解，是以為轉按後償還按息的比例會增加。有趣的是，有關誤解出於一個正確的陳述：「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」

有關業主的疑慮是這樣的：既然供樓初期，還本的比例較後期少，而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間，供樓的本金比例慢慢增加了，轉按的話，還息的比例豈不是會再次上升？

其實，「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件（利率、本金、還款期）下的還款情況。如果原有按揭尚餘還款期是20年，欠200萬元，利率2.15厘。轉按之後，如還款期、本金、利率不變，那麼供息比例也不會因轉按而回升。
當然，如果條件有變，例如原有還款期尚餘20年，轉按後延至25年，而利率、借款額不變；那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

 原文刊於經濟日報網頁2018年5月16日

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大灣區概念與香港樓市

中國總理李克強去年在政府工作報告中推出粵港澳大灣區概念，推動珠三角各地與港澳合作，善用港澳優勢，提升經濟發展。暫時而言，大灣區仍是概念多於實際；但長遠而言，大灣區對港人生活，以至本地樓市都會有愈來愈大的影響。

香港人的一個特點是重實務。優點是不會務虛，把時間浪費在不着邊際的概念討論；缺點是忽視了一些會左右大局的想法。提起大灣區，香港人可能只會想到近日前特首與傳媒就「灣區人VS香港人」的口水戰，而未有想到此個國家策略對自己的切身影響。

「灣區人VS香港人」的辯論，乍看是熟口熟面的意識形態之爭，未必有太多人有興趣深入了解。但「灣區人」概念的提出，備受前特首的認同，其實相當值得留意。

所謂大灣區，目標是推動香港與珠江三角洲城市更深入合作，實行起來可以有完全不同的方法及結果──香港加強提供金融貿易、涉外法律服務是合作；虛化邊境管制，讓區內人口更自由流動也是合作。如果合作的目標傾向於前者，其實無甚必要討論「灣區人」的身份認同。反而是看到未來人口流動，現時的「香港人」不少會在大灣區工作、生活；反過來珠三角更多人會在香港居住、上班，才需要及早建構「灣區人」的身份(至於有關方面是否希望以「灣區人」取代「香港人」的身份認同，不在本文討論範圍)。

大灣區或吸引更多內地人來港置業
要問的是，如果未來香港的邊境管制真的虛化，會對香港樓市有何影響？
宏觀地看，香港地方太小、機會也少；香港人(尤其是青年人)有機會到更廣闊的天地發展，未嘗不是好事。但所謂有來有往，香港人往珠三角定居、工作更方便，也意味珠三角居民來港上班、居住的限制減少。如果未來香港仍存在某些制度優勢，較可能的發展便是：香港吸引更多廣東中高收入家庭定居，而難以負擔高樓價和高租金的香港人，只好移居珠三角。合理的預測是：如果大灣區概念的落實，愈偏向虛化邊境/方便兩地人往來，香港不易居的情況只會持續。

近年投資市場一個潮語是「灰犀牛」，大致指「見口見面，但未獲足夠重視的危機」。某程度上，大灣區也是本地樓市的灰犀牛(尤其對有意置業人士而言)，提得多了，反而沒有人在意概念對本地樓市的影響。

原文刊於信報網站2018年5月15日

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一手住宅的估值問題

近幾年一手住宅成交暢旺，對買家來說，全新物業加上發展商提供的按揭組合，無疑有一定吸引力。相對於二手市場，一手物業申請按揭時，一般不會出現估價不足的情況；不過，凡事都有例外，在個別情況下，一手住宅的按揭估值，會出現低於成交價的現象。

過去一手住宅估價不足，通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約，並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌，買家申請按揭時，便有機會出現估價不足的情況。

港府於2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》，條例的目的是規範一手住宅買賣，但也因為透明化，在某些情況下，令銀行估價低於物業成交價。

條例之下，發展商售樓透明度大大提高，而買家購買一手住宅，亦較過去有更多保障。而據有關條例，發展商需要在售樓前將售樓說明書、價單、銷售安排於網上公開，而且相關的格式、包含的資料均有規定。而單位價單要在公開發售前3日上載，價單中需列明所有的付款計劃、折扣、及其他財務安排，例如第二按揭等。發展商售出單位後，亦需將成交紀錄上載。

值得留意，由於條例實施後，購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等等)，都完全透明。而根據金管局的按揭指引，銀行為一手住宅物業提供按揭估價時，有關優惠、回贈都需要扣除。

舉例一個成交價2,000萬元的一手單位，發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家，共值200萬元；買家為物業申請按揭，物業估值便是1,800萬元，在現行指引下，一千萬元以上物業，銀行按揭成數上限為5成，即貸款額上限為900萬元。一手住宅的準買家在規劃財務安排時，宜了解相關影響。

原文刊於中金在線2018年5月14日

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新盤空置稅需要供應配合

政府對於是否開徵新盤空置稅鬆口，坊間的有關討論亦增加。針對發展商有樓不賣的空置稅，坊間似乎甚為受落。相反，各路分析對空置稅遏抑樓價的作用都不以為然。

中國歷朝史書討論物價上升，必然會提及奸商「囤積居奇」；影響下來，囤積貨物的商人例必被視為奸商。問題是，囤積居奇通常是供不應求的結果，而不是原因。商人眼見貨物供應短缺，認為推遲賣出貨物可獲更高利潤，才會囤積。而供應充足的貨物，是沒有商人會花時間去囤積的。史書上批評商人囤積，未必是官方不懂簡單的供求理論；但安立名目批評商人，更容易轉移焦點。為了朝廷維持民心，商人少不免要犧牲一下。

據官方數字，市場上已落成又未出售的住宅，大概有9000伙；接近於半年的私宅落成量。以「囤積居奇」的傳統角度分析，自然是發展商判斷拖長來賣，會有較佳的利潤。由此考慮，如果政府推出空置稅，提高發展商囤貨的成本，理論上會加快發展商的推盤速度。

問題是，此舉未必可以令樓價下跌。當官方強制發展商加快銷售樓花時，只要發展商判斷未來供應仍是短缺，大可減慢銷售樓花的速度，一來一回，市場上推出的單位數目（樓花+現樓）其實不會增加。

極端而言，即使政府迫使發展商加快推售現樓，而且成功令發展商沒有減慢樓花銷售；結果也未必對買家有利---短時間內新盤供應增加，一時之間的確可令供不應求的現象改善。不過，貨尾消耗，也只是將未來的供應調前。或者說，只是將運房局統計中的9萬多個潛在供應調前撥後，宏觀上並不會改善供不應求的大格局---短期內一手樓價或因貨尾、樓花加速應市而回落；但往後供應短缺，仍是會推動樓價上升。

要有效改變發展商囤積，歸根究底，還是在於理順長期供應。反過來的問題是：如果政府可以有效增加長遠房屋供應，又何必增收空置稅？

原文刊於經濟日報網站2018年5月9日

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一手樓按揭風險須知

樓價高，首期及每月供款都連隨上升。發展商為了推銷一手單位，自然會為買家度身訂做不同類型的付款安排。除了常見的高成數按揭外，也會有人為壓低初期供款的按揭計劃，例如初期只償還利息，毋須償還本金，令每月供款降低。但買家需要留意，此類計劃的特點和代價，再決定是否申請採用。

對買家來說，最理想的方案應該是首期低、每月供款也低。在正常情況下，兩者其實是互相衝突的，首期愈低，即借款額愈高，供款在其他條件一樣的情況下，一定會較高。發展商要安排低首期的付款安排，不外乎透過指定財務公司提供整筆一按；或在一按銀行同意的情況下，再提供二按。如果按揭成數增加的同時，買家又要求壓低每月供款；發展商的回應便是初期利率優惠，又或供款初期只供利息(即「供息不供本」)。透過提供優惠(初期低息或只供利息)，令借款人在提高借款額的同時，也壓低了每月供款(當然，只限還款初期，一般為2至3年)。

要選用以上的優惠，買家有不少地方要留意：
一、選用發展商按揭是否影響售價折扣。在不少情況下，選用發展商按揭，樓價折扣會較少。
二、有關優惠完結後的供款情況。優惠完結後，供款會回升，目前處於加息周期，優惠結束加上利率回升，供款可能會大幅增加。尤其是那些「呼吸PLAN/包批PLAN」，審批條件極為寬鬆，借款人要小心計算自己會否借入了超出自己負擔能力的債務。
三、按揭不批的後果。部分買家可能衝着發展商有提供按揭優惠而決定入市，但與過去的「包批按揭」不同，目前市場上由發展商安排的按揭，多數有一定的審批標準。而有一定的標準，意味會有一定數目的拒批個案。要留意的是，不論按揭申請是否被接納，買家仍然有責任完成交易。

對買家來說，如果本身因為首期不足，而考慮申請發展商按揭。在支付訂金後如獲知按揭申請被拒，可能難以完成交易。問題在於，目前發展商安排的按揭，可能涉及不同的財務機構；而不同機構對按揭批核的標準可以千差萬別，亦不太可能清楚在價單列明。以上情況卻會對有意入市的買家帶來額外風險：一旦因按揭申請被拒而未能完成交易，發展商便有權沒收訂金(金額數以十萬元計)。
萬一不幸遇上類似情況，買家可嘗試聯絡發展商，協助了解按揭申請被拒的原因。如果真的希望完成交易，亦可嘗試透過代理，尋找其他高成數按揭方案。

原文刊於信報網站2018年5月8日

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幾多家庭等上車？

回歸初年，港府曾有「7成家庭置業」的目標；後來因種種原因而未有再提及。近10年樓價持續上升，同期居於自置居所家庭比例卻反覆下跌，2017年數字跌穿5成。如果我們凍結人口增長，要自置居所比例回到10年前的水平，也欠缺10萬單位。

據統計處數據，2017年底，香港有49.5%家庭居於自置居所。對比起5年前，比例為53.5%，倒退4個百分點。自置居所比例倒退，原因並非很多家庭賣出自住樓，轉變身份為租客；而單純是私樓、居屋增長追不上家庭數目。

對比於2007年，當年有120.18萬家庭居於自置物業，2017年數字為125.81萬。換言之，其實10年來有更多家庭居於自置物業。奈何同期居屋只增加2000伙，私人住宅存量增加8.98萬伙，而整體家庭數量同期增加28.48萬戶。可供購買的單位大概只是同期家庭數目增長的1/3。結果便是自置居所比例反覆下跌。（公屋方面，總存量十年來增加9.3萬戶，即整體上住宅總存量十年增加18.4萬伙，也是大大落後於家庭數目增長）

首任行政長官董建華半年提出至2007年，有7成家庭居於自置居所的目標。據說當年的一個施政考慮，是自置比例較高的社會，民心較為穩定。至於近幾年社會怨氣增加，是否因為置業比率低，待考。

現時回首看舊事，先不說7成家庭置業的目標已變得遙不可及，單是要令自置居所比例重返10年前的水平（53.5%），也充滿挑戰。假設家庭數目不再增長，維持於253萬戶，便需要增加10萬戶可供發售住宅，而且新供應全由用家購入，自置比例方可回到十年前水平。

現時官方組織的土地供應大辯論，目標似乎是營造輿論，建立社會共識增加土地供應。如果社會達成共識，未來在各途徑增加土地供應引起的反對可能會減少，長遠有利於解決住宅供應不足的問題。相反，如果在「大辯論」之後，仍是人言人殊，辯論停不了，那未來的供應仍是不容樂觀。

原文刊於經濟日報網站2018年5月2日

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加息周期下的置業考慮

樓市屢現破頂個案，不少準買家對現時是否入市良機，仍是心大心細，一方面擔心政府造地乏力，供應長期短缺，樓價和租金會持續上升；另一方面又怕目前高追入市，未來樓價調整幅度大，而且加息期近，日後供款勢將持續增加。

對於樓價是否即將見頂，牽涉的因素太多，而且當中主觀預期往往多於客觀證明──以供應為例，究竟在「大辯論」之後，土地供應會否轉趨暢順，便完全難以客觀評估。對置業人士來說，最理想的情況當然是樓價偏低時入市，但此種情況可喻而不可求。與其嗟歎時不與我，不如計算自己是否可以承擔起現時的樓價及未來的供款。對比起供應難測，至少息口走勢有點客觀根據。

港息大致上要跟隨美息走勢；當談到美息上升預期時，一般會參考聯儲局公報的點陣圖；亦即聯儲局官員對未來利率預期的圖象化結果。3月聯儲局上調利率後，聯邦基金利率為1.5至1.75厘。而點陣圖顯示聯儲局官員的中間意見認為2018年美息應處2.1厘，而2019年應處2.9厘，2020年應處3.4厘水平，而長線的預期是美息應處2.9厘水平。

此是市場估計年內美息再升兩至三次，2019年加息三次，2020年加息兩次，之後利率見頂的主要根據。以此計算，未來2年多，美息合共約有八次上調，潛在加幅約2厘。有意入市的買家，倒不如以加息2厘為準，看看未來按息持續上升後，自己的負擔水平，再決定是否入市。
以400萬元按揭貸款，25年還款期計：在按息為2.15厘時，月供為17248元；當按息為4.15厘時，月供為21446元，供款增加4198元或24%。

在按息為2.15厘時，借400萬元，25年還款，月入需要39558元才可通過壓力測試；如果按息累積上升2厘，而借款人收入不變，供款佔入息比例會上升至54%。如果準買家認為此水平的供款負擔在可以接受的水平，又或有信心自己收入增加可應付供款上升，大可「去馬」入市。

當然，聯儲局點陣圖只反映一時一刻的官方意見；萬一經濟前景不似預期，聯儲局諸公要改變立場也完全沒有責任。但以美國此類成熟經濟體而言，未來出現高增長，需要大幅加息調控的機會不大。聯儲局的點陣圖仍是可供參考的重要數據。

原文刊於信報網站2018年5月1日

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